꼼꼼해진 새해 부동산제도 실수요자 분양 기회 ‘활짝’

새해부터 달라지는 부동산 제도

공공주택 후분양제 시행…중대형 공공임대 무주택자에 우선권

지역주민 우선공급 자격 강화…거주기간 1년 이상 돼야
공공임대 분양전환 의무화…오피스텔도 전매제한 적용

새해가 한 달도 남지 않았다. 내년부터는 공공주택의 경우 후분양제가 시행되고, 지역거주자의 우선공급 자격이 강화되는 등 좀더 투명하고 실수요자에게 유리한 제도들이 도입된다. 달라지는 부동산 공급·세제·거래 관련 제도들이 뭔지 짚어보자.

■ 어떤 제도들이 바뀌나?=내년 1월부터 전용면적 85㎡를 넘는 공공건설 임대주택도 무주택자 위주로 우선 공급된다. 건설교통부가 서울시 건의를 받아들인 사안이다. 기존에는 분양물량의 50%만 청약가점제가 적용됐으나 앞으로는 100% 청약가점제가 적용되며 미달 물량이 있는 경우에만 추첨한다. 새해 1월1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다.

지역 거주자 우선공급 혜택도 거주 기간이 최소 1년은 돼야 한다. 기존에는 서울 지역의 경우 거주기간 제한이 없었고, 거주기간을 6개월 이상만 채우면 되는 지역도 있는 등 지자체마다 상이했다. 건교부는 수도권에서 지어지는 주택의 경우 적어도 1년 이상은 해당 지역에 거주해야 우선공급 대상에 청약할 수 있도록 했다. 해당 지자체는 ‘2년 이상’ 등 1년 이상의 범위에서 좀더 강화한 기준은 세울 수 있으나 1년 미만으로 정할 수 없게 된다. 역시 내년 1월1일 이후 분양승인 신청분부터 적용된다.

내년 1월1일 이후 사업계획 승인 신청에 들어가는 주택 중 공공기관이 짓는 것은 대부분 후분양제가 실시된다. 대한주택공사가 짓는 모든 단지가 해당되며, 수도권 내 지자체나 지방공사(서울 에스에이치공사 따위)가 공급하는 주택도 해당한다. 건축 공정이 전체 공정의 40%에 이른 뒤에 입주자를 모집할 수 있게 된다.

‘중개 대상물 확인·설명서’는 그동안 주거용 위주의 단일 서식이었다. 하지만 다음달부터는 좀더 정확한 정보가 제공될 수 있도록 주거용 건축물, 비주거용 건축물, 토지, 공장 등 부동산 유형별로 세분화된다. 또 토지거래 허가구역, 주택거래 신고지역, 투기지역 등 규제현황, 경매·공매 등의 특이사항, 법정지상권·유치권 등 공시되지 않는 권리도 표기하도록 했다.

비닐이나 부직포 등으로 지어진 간이건축물 거주자로서 행정자치부 장관으로부터 그 거주사실이 통보된 사람 중 무주택 가구주에게는 새해부터 국민임대주택 건설물량의 10% 범위 안에서 우선 공급된다. 택지개발 외에 도로나 하천을 내려고 토지수용을 할 때도 철거당하는 주택의 소유자는 국민주택이나 국민임대주택의 특별공급을 받을 수 있게 됐다.

또 내년 4월21일부터 새로 배치되는 아파트 관리사무소장은 관할 시·군·구에 배치 신고를 할 때 입주자에게 3천만~5천만원의 손해배상을 할 수 있도록 보증보험이나 공제에 가입한 서류를 첨부해야 한다. 그동안에는 관리사무소가 공동주택 관리비 등과 관련해 고의·과실로 입주민에게 재산상 손실을 끼치더라도 입주자가 배상을 받으려면 재판밖에 없어 손해배상을 받는 데 어려움이 많았다. 내년 4월21일 이후 입주하는 단지는 당연히 적용되며, 기존 아파트라도 4월21일 이후 관리소장이 바뀌면 적용된다. 이 밖에 새해 1월부터 사업승인을 받아 건설하는 도로변 공동주택은 6층 이상의 경우 현행 실외 소음기준(65㏈ 미만)을 만족하든지 아니면 추가로 실내 소음기준(45㏈ 이하)을 만족해야 한다.

■ 확정 안 됐으나 바뀔 가능성 높은 제도=공공임대 아파트의 분양 전환도 내년 상반기부터 의무화될 가능성이 높다. 관련 임대주택법 개정안이 지난 11월22일 한나라당·대통합민주신당·민주노동당 의원들의 공동 발의로 건설교통위원회 전체회의를 통과했으며, 이달 말 임시국회 본회의에 상정된다. 의무 임대기간(5~10년)을 넘긴 공공임대아파트는 임대사업자가 분양 전환을 신청하지 않더라도, 아파트 세입자들이 의무 임대기간 1년 경과 뒤 세입자 3분의 2 이상의 동의를 얻어 해당 지자체에 직접 분양 전환 승인신청을 할 수 있도록 했다.

내년 상반기부터는 배우자간 증여 때 세금 공제액이 3억원에서 6억원으로 확대될 가능성도 높다. 관련 세법 개편안이 대통령 선거 이후 임시국회 본회의에서 다뤄질 예정이다. 10년간 증여액을 합산하게 되며 공제액도 10년간 합산하여 6억원까지는 증여세가 공제된다.

수도권의 오피스텔 거래 때 전매제한도 내년 2월 정기국회 본회의 때 상정될 예정이어서 내년 8월 시행될 것으로 보인다. 분양권 전매를 입주시점까지 제한하고 공급 물량의 20%를 지역 거주자에게 우선 배정하는 게 개정안의 뼈대다.

송창석 기자 [e-mail]