20년 이상 보유자 공제율 80% ‘고급주택’ 기준 올리면 더 경감

1가구 1주택자 양도세액 경감 사례

관련법 개정해 상반기 시행
1가구 1주택자 양도세 부담 얼마나 덜까

공제율 계산은 ‘보유햇수×4%’ 면세 기준 ‘9억~10억원’ 검토
비과세 ‘2년 거주 요건’ 폐지 전세 안고 집 산 사람에 낭보

한나라당과 대통합민주신당이 지난 14일 1가구 1주택자의 양도소득세를 조기에 인하하기로 합의했다. 양도세를 내리려는 목적은 주택 한 채를 장기 보유한 사람의 세부담을 줄여줘 거래를 활성화하자는 것이다. 다음달 임시국회에서 관련 법 개정안이 처리돼 상반기 내에 시행될 전망이다.

이번에 합의된 양도세 인하 방안은 장기보유특별공제를 확대하는 게 핵심이다. 또 서울 등 특정지역에서 1가구 1주택자의 비과세 요건에 딸려있는 2년 거주 요건을 해제하는 방안도 합의됐다. 거주 요건 폐지는 대통합민주신당이 “불필요하며 지나친 규제”라면서 요구한 것이다. 한나라당은 그밖에 1가구 1주택이라도 양도세를 과세하는 고급주택 기준인 6억원을 9억~10억원 선으로 높이는 방안을 검토하고 있지만 이에 대해서는 대통합민주신당이 반대하는 입장이다.

이처럼 양도세 인하 방안의 가닥이 잡히면서 이제 1가구 1주택자라면 집을 팔더라도 양도세 인하 조처가 시행된 이후에 파는 게 훨씬 유리해졌다. 또 앞으로 집을 구입할 때도 바뀌는 양도세 규정을 십분 활용해야 한다는 게 전문가들의 조언이다.

■ 장기보유자 세금 얼마나 줄어드나?=현행 장기보유특별공제는 3년 이상 보유 때 최고 45%(15년 이상 보유시)까지 양도소득을 공제해주는 제도다. 이를 앞으로는 20년 이상 보유자를 기준으로 최대 80%까지 확대하겠다는 방침이다.

이 방안이 시행되면 장기 보유자일수록 세부담이 크게 줄어든다. 특히 15년 이상 장기 보유자의 경우 현재는 일률적으로 최고 45% 공제(양도차익 기준)를 받지만, 앞으로 16년은 64%, 17년은 68%, 18년은 72%, 19년은 76%, 20년 이상은 80%까지 공제를 받을 수 있게 된다. 또 현재는 공제율이 보유한 햇수에 3%를 곱하는 방식인데, 개정안은 4%를 곱하는 방식으로 공제율이 높아지기 때문에 대상자들 대부분의 공제 세액이 커진다. 예컨대 10년을 보유한 경우 현재는 30%(10년×3%) 공제를 받지만, 여야가 합의한 개정안이 시행되면 40%(10년×4%)로 공제율이 10% 포인트 높아진다.

15년 전 3억원에 구입한 주택을 10억원에 처분하는 경우로 예를 들면, 장기보유특별공제율이 현행 45%에서 60%로 15% 포인트 높아지면서 내야 할 양도세액이 지금보다 절반 가까이 줄어든다. 20년 이상 보유한 경우에는 세액 감면 효과가 더 커진다.

여·야가 잠정 합의한 양도소득세 개정안

■ 비거주 1가구 1주택자 숨통=서울과 과천, 5개 새도시에 집을 보유한 1가구 1주택자인데 거주 요건을 채우지 못해 비과세 혜택을 받지 못했던 수요자들도 앞으로 숨통이 트이게 됐다. 실거래가 6억원 이하 주택인 경우 3년 보유요건만 갖추면 거주 기간에 관계없이 비과세를 받을 수 있어, 집을 사고 팔기가 한결 쉬워질 전망이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “거주요건 폐지는 목돈이 부족해 전세를 안고 집 한채를 구입했던 경우나 앞으로 구입하려는 사람들에게 적지 않은 도움이 될 것”이라고 말했다.

1주택 보유자이지만 양도세를 부과하는 고가주택 기준이 바뀔 지도 관심사다. 한나라당은 과세 기준을 현행 ‘6억원 초과’에서 ‘9억원 또는 10억원 초과’로 상향 조정하는 방안을 거론하고 있다. 이렇게 되면 ‘9억원 또는 10억원 이하’로 집을 처분하는 사람들은 3년 이상 보유 요건을 갖추었을 경우 양도세가 아예 면제된다. 또 9억원이나 10억원 이상의 고가주택을 처분하는 사람들도 덩달아 세금경감 혜택을 보게 된다.

달라진 고가주택 기준에 해당되는 주택도 세금이 줄어드는 것은 고가주택 양도세 계산방식에 따른 것이다. 현재 6억원 초과주택의 양도소득은 매도가에서 취득가를 뺀 양도차익에 6억원 초과부분을 양도가액으로 나눈 비율(양도가액-6억원 ÷ 양도가액)을 곱해 산정된다. 예컨대 10년 전 5억원에 구입한 주택을 15억원에 처분하는 경우 10억원의 양도차익이 발생하지만, 15억원에서 6억원을 뺀 나머지를 15억원으로 나눈 비율(60%)만큼만 실제 양도소득(10억원×60%)으로 간주된다. 따라서 법이 바뀌어 양도세 면제기준이 예컨대 10억원으로 상향 조정되는 경우 15억원에서 10억원을 뺀 금액을 15억원으로 나눈 비율(33%)만큼만 과세대상 양도소득(10억원×33%)으로 간주돼 세금이 줄어들게 된다. 최종훈 기자 [e-mail]