봄 이사철 전셋집 고르기 ‘이렇게’

봄 이사철 전셋집 고르기 ‘이렇게’

잠실 재건축단지 알아볼만 꼭 한번은 낮에 들러 살펴야
계약 전 등기부등본 확인을 전입신고·확정일자 받기 필수

봄 이사철이 다가오고 있다. 결혼을 앞둔 예비 신혼부부 등 여느 때보다 전세 수요가 많은 철이다. 전셋집 고르는 요령에 대해 유엔알 박상언 대표, 부동산114 김규정 차장, 부동산써브 함영진 실장, 스피드뱅크 이미영 팀장 등 부동산 전문가들의 조언을 추려서 살펴본다.

■ 전셋집 고를 때 짚어야 할 점=차기 정부의 교육 정책이 윤곽이 드러나면서 서울의 경우 강남·양천·노원 등에서 학군 수요가 되살아났다. 그래서 이 지역 전세 물건이 별로 없다.

청약 가점제와 분양값 상한제에다, 차기 정부의 신혼부부 주택마련 공약까지 겹치면서 당장 집을 사기보다는 전세로 눌러 앉는 수요를 키우고 있다. 따라서 서울 내 직장 가까운 곳은 저렴하게 전세를 잡기 어려울 수 있다. 지하철을 한번 갈아타는 것을 감수하고 수도권 역세권을 고르는 것도 방법이다.

자금 여력이 있다면 올해 대거 입주를 시작하는 잠실 쪽 재건축 아파트 단지를 미리 알아보는 것도 방법이다. 잔금을 처리하기 위해 전세를 내놓는 물건들이 있기 때문이다.

도로와 너무 가까운 집은 소음과 매연에 시달려야 한다. 큰 도로에서 걸어서 5분 거리의 주택을 고르는 게 더 낫다. 아파트는 평형에 따라 관리비의 차이가 난다. 수입에 맞는 평형대를 골라야 한다. 난방도 중앙 난방과 개별 난방이 있다. 집을 비우는 시간이 많은 맞벌이의 경우는 개별 난방이 더 효율적이다.

벽면과 천장, 장판 등에 곰팡이는 없는 지 확인해야 한다. 뜨거운 물은 잘 나오는지, 녹슨 물은 안 나오는지, 방충망이 뚫린 곳이 없는 지도 살펴야 한다. 일조권과 조망권 확보도 충분한지 검토해야 한다. 차가 있다면 주차하기 편한지도 살펴야 한다.

흔히들 바쁘다고 평일에는 일을 끝내고 해가 진 뒤 전셋집을 살피는 경우가 많다. 그렇더라도 전셋집을 확정짓기 전에 시간을 내 휴일 낮에도 한번 들러봐야 한다. 그래야 낮과 밤에 따른 집의 달라진 특성을 제대로 볼 수 있다. 일조권 침해 여부도 겨울철 낮에 제대로 감지할 수 있다. 어린 아이가 있다면 바로 밑층에 살고 있는 사람이 어떤 성격인지 미리 알아두는 게 좋다. 애들이 쿵쿵 뛰노는 걸 못참는 성격이라면 이 또한 윗집 아랫집 모두에 심한 스트레스를 줄 수 있다.

이사할 때 시기별 점검 사항

■ 계약서 쓸 때 살펴야 할 사항=계약을 하기 전 해당 주택의 등기부 등본을 떼어봐야 한다. 공인중개업소에 부탁하거나, 인터넷(www.iros.go.kr)에서 발급받을 수 있다.

등기부 등본상의 주인 명의와 전세 계약서의 계약자 명의가 동일한지 살펴야 한다. 그런 다음 신분증도 대조해야 한다. 계약자가 주인이 아니고 대리인일 경우 주인의 위임장과 인감증명서를 꼭 받아둬야 한다. 대리인의 신분증을 살펴 적정한 대리인인지 확인해야 한다.

등기부 등본을 통해서는 근저당권, 가등기, 가압류, 가처분 등의 권리 관계도 따져야 한다. 근저당은 설정돼 있는 경우가 흔하다. 과도하지 않다면 문제가 안된다. 그러나 근저당이 설정된 금액에다, 나보다 먼저 전세를 살고 있는 선순위 입주자의 전세 보증금, 그리고 본인의 전세 보증금을 합한 전체 금액이 집 시세의 80%를 넘는다면 위험하다. 집이 경매에 넘어간다든가 하면 본인의 보증금을 전액 돌려받기는 어렵다.

다가구 주택의 경우 세대수가 너무 많아 유사시 보증금을 돌려받기에 좋지 않다. 경매 때 본인보다 먼저 확정일자를 받은 우선 순위 세입자들의 전세 보증금들을 다 변제하고도, 내 보증금을 확보할 수 있는지를 계산해봐야 한다.

가등기나 가처분이 설정된 집은 전입신고와 확정일자를 받아도 소용이 없다. 소유권이 불분명한 가등기는 가등기 권리자가 언제든 본등기에 의해 새 소유주가 될 수 있다. 가처분은 소유권 분쟁이 생길 때 원소유자가 임의로 주택을 처분하지 못하도록 법원에 임시 보존한 상태다. 가처분을 신청한 사람이 승소할 경우 세입자는 불법 점유자가 되어 강제퇴거를 당하고 전세금도 돌려받을 수 없다.

이런 사항들에 큰 문제가 없다면 전세 계약서를 작성한다. 단, 계약금 정도는 중개업소에 주고 영수증을 받을 수 있지만 잔금은 주인에게 직접 주고 영수증을 받아야 한다. 아니면 소유주 명의의 통장으로 계좌이체하는 것도 확실한 방법이다.

또 잔금 지급이 완료되는 날 동사무소에 전입신고를 하도록 한다. 이때 계약서를 함께 갖고 가 확정일자를 동시에 받아둔다. 집이 경매에 들어가면 확정일자를 받아둔 계약서만큼 중요한 게 없다. 잘 보관해야 한다. 확정일자를 받은 계약서를 분실하면 확정일자의 효력이 상실된다.

송창석 기자 [e-mail]