복잡한 ‘소송’ 대신 지자체에 ‘신청’

경남 김해 장유마을의 임대아파트 입주민들이 최근 조속한 분양 전환을 요구하며 민간 임대사업자를 향해 항의집회를 하고 있다. 제공 임대아파트전국회의

민간 임대아파트도 ‘분양전환’ 의무화

앞으로는 임대사업자가 임대아파트를 분양으로 전환하지 않고 버텨도 임차인들이 분양 전환을 요청하면 지방자치단체는 이를 승인해줘야 한다. 한나라당 윤두환 의원과 민주노동당 이영순 의원 주도로 임대주택법 개정안이 지난 19일 국회 본회의를 통과되면서, 임차인들의 권리가 상당히 강화됐다.

임차인 3분의2 동의하면 30일 이내 승인
‘사업자 버티기’ 행정제재 없어 ‘2% 부족’
분양전환값 ‘감정평가 방식’ 합의 숙제로

임대사업자가 임대아파트를 분양으로 전환하지 않고 버티더라도, 앞으로는 임차인들이 분양 전환을 요청하면 지방자치단체는 이를 승인해줘야 한다. 임대주택법 개정안이 지난 19일 한나라당 윤두환 의원과 민주노동당 이영순 의원의 주도로 국회 본회의를 통과하면서, 임차인들의 권리가 상당히 강화됐다.

■ 앞으로 뭐가 달라지나=5~10년 공공임대아파트(5~10년 임대 뒤 분양전환 가능 아파트)의 경우 이르면 올 상반기부터는 임대 의무기간이 종료된 지 1년이 지났는데도 임대사업자가 분양전환 절차에 응하지 않으면 임차인들이 직접 분양전환을 기초자치단체에 신청할 수 있게 된다. 단 임차인 3분의 2 이상의 동의를 얻어야 한다. 그럴 경우 지자체는 분양전환 신청이 접수된 뒤 30일 안에 승인을 해줘야 한다.

이제까지 분양전환 신청권은 임대사업자에게만 있고, 임차인에겐 없었다. 또 분양전환 신청 뒤 언제까지 승인해야 한다는 시한도 없었다. 결국 임대사업자가 분양 전환 요구에 응하지 않을 때 임차인들은 민사 소송에 의지할 수밖에 없었는데, 재판에 소요되는 기간과 비용 또한 만만치 않다. 건설교통부 이문기 주거복지기획팀장은 “개정된 임대주택법은 새 대통령이 재가한 뒤 3월 초 공포될 것으로 보이며 공포 석달 뒤인 6월 초부터 시행될 가능성이 높다”고 설명했다.

개정 법률은 임대사업자가 분양전환에 응하지 않는 ‘고질적 병폐’를 최대한 막는 데 집중돼 있다. 이를 위해 앞으로는 임대아파트에 대한 감정평가도 기초자치단체가 직접 의뢰하고, 평가 결과도 임대사업자를 거치지 않고 기초자치단체가 직접 받도록 했다. 임대사업자는 그동안 감정평가 결과가 마음에 안 든다고 분양전환 절차에 필요한 감정평가서의 제출을 미뤄왔다.

■ 그동안 뭐가 문제였나=5~10년 공공임대아파트는 임대 의무기간이 지나고 임차인들이 요구하면 분양으로 전환해야 한다. 이문기 팀장은 “최초에 임대차 계약을 맺을 때 입주자 모집공고에 분양전환 시기가 적혀 있으므로, 임차인 요구가 있으면 분양전환을 하는 게 법 취지에 맞는다”고 설명했다. 하지만 분양전환은 차일피일 미뤄지는 게 다반사였다. 분양전환 가격을 높게 받으려는 임대사업자의 탓이 컸다.

임대주택의 분양전환 가격은 법 취지로는 원가와 주변시세의 중간선에서 매겨져야 한다. 주변시세가 반영되는 감정평가액을 원가와 산술 평균하도록 규정돼 있다. 시세가 오르는 경우가 보통이기 때문에, 임차인은 원가에 분양받고 사업자는 주변시세에 팔고 싶어 하는 심리를 절충한 셈이다. 예를 들어 원가가 1억원, 감정평가액이 2억원이라고 치면 1억5천만원이 분양전환가다. 하지만 임대사업자는 감정평가액이 마음에 안 들면 이를 지자체에 제출하지 않고 분양전환을 미루곤 했다.

고의 부도도 많았다. 임대사업자가 국민주택기금 이자를 여섯달 연체하면 부도와 동일하게 취급된다. 이렇게 되면 국민주택기금을 빌려준 은행은 임대주택을 법원 경매에 부치게 된다. 법원 경매시장에서는 감정평가액이 2억원이면 1억8천만원 정도에는 낙찰이 이뤄지는 게 보통이다. 임대사업자로서는, 분양전환 가격(1억5천만원)보다 훨씬 이익이다. 이럴 경우 포괄 승계 의무가 사라진다. 다시 말해 새 주인은 임차인의 분양전환 요구를 받아들일 의무가 없다.

그동안 공공임대주택은 민간기업도 공적자금인 국민주택기금의 융자를 받아 지어왔다. 그러나 민간기업들은 막상 분양전환 때는 이처럼 공익적 의무를 외면해 왔기 때문에 약자인 임차인들의 권리는 보호받지 못했다.

■ 보완할 점=개정된 법도 임차인 권리를 보장하기에는 ‘2%’ 부족하다. 기초자치단체가 임차인 요구로 분양전환을 승인했다 해도 끝이 아니다. 승인 뒤에도 사업자가 분양을 안 하고 버틸 수 있기 때문이다. 개정 법률은 승인 뒤 6개월이 지나도 사업자가 분양을 안 할 경우 임차인에게 ‘매수청구권’을 부여하긴 했다. 이문기 팀장은 “매수청구권을 행사하면 매매계약이 체결된 것으로 간주된다”며 “소송으로 분양전환을 받을 수 있다”고 말했다. 하지만 또 복잡한 소송에 의지해야 한다. 임대아파트 전국회의 이의환 사무국장은 “청구권보다 강한 권리를 임차인에게 줬어야 하며, 임대사업자에게는 벌금·과징금 등 행정적 제재도 가했어야 한다”고 주장했다.

감정평가 절차에 대해서도 정부와 국회간 이견이 남아있다. 건교부는 기존처럼 2곳 이상의 감정평가법인에서 평가를 받아야 하며, 이 금액 차이가 10%가 넘을 경우 재감정을 받아야 한다는 입장이다. 하지만 윤두환 의원 등은 ‘10% 이상 차이 때 재감정’ 규정 때문에 분양전환이 지연돼 왔으며 이제는 지자체가 직접 감정평가를 의뢰하는 만큼 1곳에서만 감정평가를 받아도 된다고 맞서고 있다.

소득 수준에 따라 임대료나 보증금을 차등화할 필요성이 있다는 주장은 관련 근거 조항만 두는 것으로 합의됐다. 건교부는 일단 공기업이 짓는 임대아파트 일부에 시범적으로 차등화를 해본 뒤 시행을 검토하겠다는 입장이다.

송창석 기자 [e-mail]

개정된 임대주택법 핵심 내용