‘단독주택 공시가격’ 시가 80%선 될듯

전국 단독주택에 대한 정부의 가격공시가 14일에는 표준 주택, 오는 4월30일에는 개별 주택 차례로 처음으로 이뤄진다. 공시가격이 고시되면 보유세는 크게 오를 것으로 보인다. 단독주택 소유주는 공시가격을 확인하고 예상보다 높으면 이의신청을 통해 공시가격 조정을 요구할 수 있다. 사진은 경기 남양주시 단독주택 신축 현장 모습.

■ 표준가 14일 발표…어떻게 바뀌나
올해부터 과표…개별주택 4월30일 고시
취득·등록세율 내렸지만 세 부담 커져
“턱없이 높다”판단되면 이의신청해야

단독주택(다가구 주택 포함) 소유자는 올해 처음으로 매겨지는 ‘단독주택 공시가격’을 미리 알고 대비해야 한다. 전국 13만5천가구에 이르는 표준 단독주택의 공시가격은 14일 발표되고, 이를 기준으로 오는 4월30일 모두 436만5천가구에 이르는 개별 단독주택 가격이 일괄 고시된다. 이 공시가격은 올해부터 취득·등록세와 보유세 과세 표준으로 활용된다.

단독주택 공시가격이 고시되면 먼저 취득·등록세가 크게 늘어날 것으로 보인다. 시가의 70% 안팎에 이르는 공시가격이 종전 과세 시가표준액보다 2~2.5배 높을 것으로 예상되기 때문이다. 보유세도 큰 폭으로 는다. 다만, 정부는 단독주택 소유자들의 급격한 세부담 증가를 막기 위해 올해 보유세 부담 증가분은 지난해의 50%를 넘지 않도록 했다.

■ 공시가격은 시가의 평균 80% =서울 도봉구 창동에 거주하는 김아무개씨는 지난해 말 감정평가법인으로부터 공시예정 집값이 1억3900만원이라는 통보를 받았다. 김씨는 공시가격이란 말을 처음 접한 데다, 주변 이웃집들은 이런 통보를 전혀 받지 않았다는 사실에 한동안 어리둥절했다. 알고보니 김씨의 집은 이 동네의 표준주택으로 선정돼 공시가격이 먼저 매겨진 것이었다.

김씨의 주택은 2년 전 낡은 단층주택을 헐고 새로 지은 2층 짜리 단독주택으로 대지는 30평이다. 이 주택은 땅값이 1억2천만원(평당 400만원), 시가는 약 1억8천만원선으로 현지 부동산업계는 평가하고 있다. 따라서 공시가격은 시가의 77% 정도인 셈이다. 정부는 전체적으로 공시가격을 시가의 80% 선으로 보고 있다.

정부는 14일 표준 단독주택 가격을 발표한 뒤 곧이어 개별 단독주택 공시가격 산출 작업에 들어간다. 개별 공시가격 산출은 일선 시·군·구 공무원들이 맡게 되는데, 정해진 양식의 비준표를 활용해 표준 단독주택과 토지 위치, 건물상태 등을 비교해 가격을 매긴다. 이렇게 매겨진 예정 공시가격은 3월 중 주택 소유자에게 통보되고, 소유자의 의견 청취 절차를 거쳐 오는 4월30일 일제히 확정 공시될 예정이다.

■ 세율, 과세 표준 어떻게 바뀌나? =단독주택 공시가격의 등장은 지금까지 단독주택의 지방세 과세 표준이었던 과세 시가표준액을 정부 공시가격으로 대체한다는 것을 뜻한다. 종전 단독주택의 과세 시가표준액은 건물 부분은 시가평가액, 토지는 공시지가를 각각 매겨 이를 합산하는 방식이었다. 이렇게 산출된 과세 시가표준액은 실제 시가에 견줘 20~30%에 불과했다.

그러나 단독주택 공시가격이 고시되면 이때부터는 지방세 과세 표준이 공시가격으로 바뀐다. 4월 말까지의 취득·등록세는 종전 과세 표준을 적용하지만 보유세는 6월1일 기준으로 7월과 9월(종합부동산세)에 각각 부과하므로 올해부터 공시가격이 적용된다.

과세 표준이 높아짐에 따라 올해부터 지방세율은 조금 내렸다. 먼저 취득·등록세의 경우는 지난 5일부터 등록세율이 종전 3%에서 2%로 내렸다. 또 개인간 거래인 경우에는 0.5%포인트를 더 내려 주택(토지와 건물 포함)과 상가 등 모든 건물(토지 부분은 제외)은 1.5%를 적용하고 있다.

보유세도 세율이 0.15%~0.5%로 내렸다. 과세 표준이 4천만원 이하는 0.15%, 4천만원 초과 1억원까지는 0.3%, 1억원 초과는 0.5%가 적용된다. 다만, 급격한 세부담 증가를 막기 위해 올해 과세 표준은 공시가격의 50%만 적용하기로 했다. 공시가격이 1억원이면 과세 표준은 5천만원이 되는 것이다. 또 산출 세액이 지난해 보유세(건물분 재산세와 종합토지세)보다 크게 높더라도 인상률 50%를 상한선으로 뒀다. 즉 지난해 보유세 50만원을 냈다면 올해는 75만원이 보유세 상한선이 된다.

■ 세부담 얼마나 느나? =단독주택 소유자들은 올해 실제 세금 부담액이 얼마나 늘어날지가 관심사다. 앞서 예를 든 공시가격 1억3900만원 짜리 창동 단독주택 사례를 보면, 이 주택은 지난해 건물분 재산세 4만원, 종합토지세 12만원 등 모두 16만원의 보유세를 냈다. 그러나 올해는 공시가격 1억3900만원의 50%인 6950만원이 과세 표준으로, 여기에 세율 0.3%를 곱한 20만8500원을 보유세로 내야 한다. 이 경우 지난해 대비 보유세 인상률이 50% 미만이므로 그대로 20만8500원을 내면 된다.

세무 전문가들은 공시가격이 2억원(과세 표준 1억원)을 넘어 세율 0.5%를 적용받는 단독주택의 경우 올해 보유세 부담액은 지난해보다 30~50% 정도까지 늘어날 것으로 보고 있다. 이에 따라 자신이 보유한 주택의 공시가격이 지나치게 높다고 판단되면 고시 전 의견 제시와 고시 뒤 이의신청 절차를 밟아 가격을 낮추는 게 보유세 부담을 덜 수 있는 방안이라고 조언하고 있다.

최종훈 기자 [e-mail]