서울·수도권 집값 ‘남저 북고’ 추세 계속간다

서울·수도권 집값 ‘남저 북고’ 추세 계속간다

올들어 노원·도봉 두자릿수↑…강남·용인 쪽 약세
개발재료 강북에 집중돼 당분간 강세 이어질듯

‘남저 북고’, ‘버블세븐 약세’는 언제까지?

올 들어 서울 강북권과 경기 북부지역 집값이 오르고 반대로 강남과 경기 남부지역 집값은 약세를 보이면서, 이런 현상이 언제까지 지속될 것인지에 관심이 쏠리고 있다. 전문가들은 대체로 고유가와 물가 상승, 부동산 경기 침체가 맞물리면서 고가·중대형 집값은 당분간 하향 안정세를 보일 것으로 내다봤다. 정부가 미분양 해소책 등을 내놨지만 전체적으로 호재보다는 악재가 더 많은 탓이다. 또 올 상반기 주택시장을 강타했던 강북발 집값 상승세도 하반기에는 기세가 한풀 꺾일 것으로 점쳐진다.

■ 남저 북고 현상 뚜렷 부동산114가 지난해 12월 초부터 최근까지 6개월간 지역별 아파트값 변화를 분석한 자료를 보면, 서울지역의 집값은 ‘남저 북고’ 현상이 뚜렷했다. 강남과 송파, 강동구 등 강남권의 집값이 바닥을 기었던 데 반해 강북에서는 노원구 등에서 집값이 두자릿수 이상 올랐다.

서울에서 집값 내림폭이 가장 큰 곳은 강동구(-2.01%)였으며, 다음으로는 송파구(-1.43%), 양천구(-0.47%) 차례였다. 강동구 집값이 내린 것은 고덕동과 명일동 등에 밀집한 재건축 아파트값이 약세를 보인 데 따른 것으로 풀이된다. 송파구는 잠실지역 재건축 아파트가 입주하는 데 따른 공급 효과가 영향을 끼친 것으로 보인다.

강북에서는 집값 급등의 진원지 구실을 했던 노원구가 22.09% 오른 것을 비롯해 도봉구(17.71%), 중랑구(13.47%), 강북구(10.64%) 등이 상대적으로 많이 올랐다. 이들 지역은 중소형 아파트와 노후한 다세대, 단독주택이 많은 곳이라는 점이 공통점이다.

지난달 이후 서울 강북권의 집값 오름세는 주춤해진 상태다. 그러나 강북발 집값 상승 여파는 경기 북부지역에서 더욱 뚜렷하게 나타난다. 지난 6개월간 동두천시 아파트값은 32.86% 올랐으며, 포천시(21.62%), 의정부시(19.97%) 등도 사상 초유의 상승률로 급등했다.

부동산업계에서는 이들 경기 북부지역의 경우 경원선과 외곽순환도로 개통 등 교통여건이 개선된데다 미군기지 이전 호재 등이 겹치면서 집값을 밀어올린 것으로 분석하고 있다.

또 그동안 상대적으로 집값이 낮았던 편이어서 그만큼 상승폭이 컸던 측면도 있다. 동두천시의 경우 집값이 많이 올랐는데도 현재 3.3㎡당 매맷값은 평균 488만1천원으로 서울 강북의 전셋값 수준이다.

■ 버블세븐 약세 장기화? 강남권뿐만 아니라 경기 남부에 있는 ‘버블세븐’ 지역도 지난 6개월 새 집값이 내리기는 마찬가지였다. 분당(-1.95%), 용인시(2.27%), 평촌(-0.88%) 등이 예외 없이 하락했고, 버블세븐에 들지는 않지만 2006년 집값이 폭등했던 과천시(-5.41%)도 내림세로 돌아섰다.

특히 경기 남부의 중심 주거지역인 용인시는 최근 현대건설·지에스건설 등이 내놓은 중대형 아파트가 대량으로 미분양되면서 ‘용인의 굴욕’이란 말이 나올 정도로 침체의 늪에 허덕이고 있다. 현지 부동산업계에서는 수요를 초과한 중대형 공급 과잉이 낳은 구조적 미분양이어서, 용인의 집값 약세와 분양시장 침체는 당분간 불가피할 것으로 진단한다. ‘큰집=높은 수익률’이라는 공식이 깨졌기 때문에 대출규제 완화 등 미분양 지원책만으로 주택 경기가 이른 시일 안에 회복되기는 쉽지 않다는 것이다.

전문가들은 올 들어 뚜렷해진 주택시장의 ‘남저 북고’ 현상은 당분간 큰 흐름을 이룰 것으로 내다봤다. 용산과 뚝섬 개발, 도심 재개발, 경전철 건설, 한강지류 정비 등 서울의 굵직굵직한 개발 재료가 모두 강북에서 진행되고 있는 반면, 강남권 재건축 사업은 뚜렷한 규제완화 해법이 나오기 어려워 당분간 답보 상태에 머물 것으로 예상되기 때문이다. 또 고유가 속 경기 침체로 집을 넓혀 가려는 주택 수요마저 주춤해지면서 중대형보다 중소형 주택이 선호되고 있다는 점도 강북 집값의 강세를 예상케 하는 요인으로 꼽힌다.

반면, 강북 집값도 이미 오를 대로 올라 하반기에는 조정될 여지가 있다는 전망도 조심스럽게 나온다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “강북의 일부 재개발 예정지역 다세대주택과 소형 아파트 값은 거품을 우려할 정도로 단기간에 너무 올랐다”며 “하반기에는 강북 집값도 숨고르기에 들어가면서 일부 내림세로 돌아서는 곳이 나올 수 있다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]