개발호재 있는 미분양 단지 노려라

미분양 지원책 어떻게 활용할까

지방 미분양 주택 지원책 ‘100% 활용법’

행정복합도시·기업도시 예정지 등 눈여겨볼 만
2주택자 양도세 면제 1년→2년 ‘갈아타기’ 좋아
내년 6월 이후 입주자 세감면 혜택 없어 주의를

정부의 지방 미분양 주택 지원책으로 내집을 장만하거나 넓혀 가려는 실수요자들은 종전보다 훨씬 유리해진 조건으로 계약할 수 있는 길이 열렸다. 전문가들은 내년 6월까지 1년간 한시적으로 이뤄지는 이번 대책을 적절히 활용할 필요가 있다고 조언하고 있다. 다만, 공급 과잉과 고분양값으로 미분양이 양산된 곳이 대부분인 만큼, 계약하기 전에 옥석을 제대로 가리는 게 무엇보다 중요하다는 지적이다.

■ 내집 넓혀 갈 기회 이번 대책은 지방에 거주하는 실수요자로서 헌 집에서 새 집으로 갈아타려는 사람에게 유리한 기회를 제공하고 있다. 먼저 미분양 아파트를 구입하면 양도소득세를 면제받는 일시적 1가구2주택자의 인정기간이 1년에서 2년으로 늘어난 게 달라진 점이다. 새 집에 입주(취득)한 시점부터 2년 안에 종전 집을 매각하면 양도세가 비과세되므로 상당한 시간적 여유를 갖고 종전 집을 처분하는 게 가능해졌다.

무주택자라면 분양값을 10% 이상 인하해 주택담보인정비율(LTV)이 70%로 높아지는 미분양 주택을 공략해볼 수 있다. 적은 돈으로도 내집을 장만할 수 있는 길이다. 특히 모기지보험을 적용하면서 동시에 분양값을 10% 내리는 경우에는 주택담보인정비율이 85%까지 높아진다. 이 경우 10% 인하된 분양값(90)을 기준으로 하면 최대 대출 규모는 76.5(90×85%)가 되므로 최소 자기자금 규모는 13.5(90-76.5)에 불과하다. 예컨대 2억원짜리 아파트를 구입할 때 계약금과 중도금으로 2700만원만 내면 나머지를 모두 대출로 충당할 수 있는 셈이다. 모기지보험이란 주택담보대출을 받은 사람이 사망·실직·질병·이혼 등으로 대출금을 갚지 못하면 보험사가 대신 갚아 주는 상품이다.

미분양 주택에 여유자금을 투자하려는 수요자의 경우에는 중형 미분양 주택을 노려볼 만하다. 의무적인 임대기간이 10년에서 5년으로 단축된데다, 양도세 중과에서 배제하는 주택의 가액 요건도 낮아져 그만큼 부담이 줄어들었기 때문이다. 함영진 부동산써브 실장은 “실수요자는 중대형 아파트로 갈아타는 과정에서 자금 부담을 줄일 수 있는, 금융 혜택이 좋은 단지에 관심을 가져볼 만하고 투자자는 공장 건설, 산업단지 개발 등으로 인구 유입이 꾸준한 곳 위주로 임대용 주택을 매입해볼 수 있다”고 말했다.

■ 옥석 가리기 중요 미분양 주택에 대한 여러 혜택에도 불구하고 옥석을 가리는 것이 무엇보다 중요하다고 전문가들은 조언한다. 미분양 단지들은 분양값이 높아 미분양으로 남게 된 곳이 많은 만큼 전망을 꼼꼼히 살펴봐야 한다는 것이다. 만일 입주 시점이 돼서도 주변 시세보다 오히려 분양값이 높은 경우라면 ‘앞으로 벌고 뒤로 밑지는’ 결과가 된다.

부동산업계에서는 대체로 행정중심복합도시와 혁신도시 주변지역, 기업도시 예정지역, 대규모 공장 건설 예정지 등 인구 유입이 꾸준하고 지역 개발 호재가 있는 곳을 추천하고 있다. 대표적으로는 아산새도시 주변지역인 충남 천안과 아산시, 행복도시에 근접한 충북 청주와 오송지역, 개발호재가 많은 전남 목포와 여수, 순천 일대 등지다. 또 부산과 대구, 광주 등 대도시에서는 대규모 공공 택지지구에 남아 있는 미분양 물량을 눈여겨볼 필요가 있다는 게 전문가들의 지적이다. 강원권에서는 경춘고속도로 수혜 지역인 춘천시, 혁신도시 예정지인 원주시, 청정 주거지역인 강릉시 일대가 호재를 지닌 미분양 물량이 많은 곳으로 꼽힌다.

미분양 주택을 고를 때 꼭 주의해야 할 점이 있다. 먼저 취득·등록세 감면 혜택의 경우 지방자치단체의 관련 조례 개정일 이후부터 내년 6월 말까지 취득(잔금납부 또는 소유권 이전등기일 중 빠른 날 기준)하는 미분양 주택에만 적용되기 때문에 입주 시기를 잘 살펴야 한다. 분양한 지 1년~1년 반이 안 돼 내년 6월까지 입주가 불가능한 초기 미분양 아파트는 취득·등록세 혜택을 받지 못한다.

1가구1주택 양도세 비과세 기간도 자신의 조건에 맞는지 살펴야 한다. 새 집을 취득한 뒤 2년 안에 종전 집을 팔되 종전 집을 3년 이상 보유한 상태라야 비과세 요건에 해당한다는 점을 주의해야 한다. 예를 들면, 미분양 주택의 입주 시기가 내년 3월인 경우라면 지금 살고 있는 집은 2011년 3월까지 최소한 3년 보유 요건을 갖춰 처분할 수 있어야 한다.

최종훈 기자 [e-mail]