주택 보증금 보호 확대…상가 임대료 인상률 제한

주택임대차 우선변제 대상과 우선변제금액

소액 임차인 보호 어떻게 달라지나

전세금 ‘우선변제 금액’ 수도권 2천만원으로
상가, 임대료 인상률 한도 12%→9%로 낮춰

주택에 세든 임차인이 보증금을 우선적으로 보호받을 수 있는 범위와 우선변제 금액이 7년 만에 높게 조정된다. 또 5년 계약갱신 청구권이 주어지는 상가 임차인의 범위가 확대되고, 임대료 인상 한도가 축소된다. 이에 따라 주택이나 상가를 임대하려는 세입자들은 달라진 규정을 꼼꼼히 확인해본 뒤 임대차 계약을 맺는 게 중요해졌다.

상가임대차 적용 환산보증금 범위

■ 주택임대차 뭐가 달라지나? 법무부는 최근 서민주거 안정과 영세상인의 영업권 보호를 위해 ‘주택 임대차 보호법 시행령 개정안’과 ‘상가건물 임대차 보호법시행령 개정안’을 마련했다. 개정안은 입법예고와 법제처 심사를 마친 뒤, 국무회의 등을 거쳐 이르면 다음말 공포·시행될 예정이다

먼저 임차한 주택이 경매로 넘어가더라도 보증금 중 일부를 우선 변제받을 수 있는 주택임차인의 범위는 수도권 과밀억제지역의 경우 현행 4천만원 이하에서 6천만원 이하로, 광역시는 3500만원 이하에서 5천만원 이하로, 나머지 지역은 3천만원 이하에서 4천만원 이하로 각각 올렸다. 또 우선변제를 받을 수 있는 금액도 수도권 과밀억제지역은 현행 1600만원에서 2천만원으로, 광역시는 1400만원에서 1700만원으로, 그 밖의 지역은 1200만원에서 1400만원으로 각각 증액했다.

이에 따라 앞으로는 서울에서 보증금 6천만원 이하 주택에 살다 집이 경매에 넘어간 경우라도 최고 2천만원까지 다른 담보물권자보다 우선해 보증금을 변제받게 된다. 확정일자나 전세권 등기를 했느냐에 관계없이 일단 2천만원은 최우선적으로 돌려받고, 나머지 금액은 확정일자와 제3자의 근저당권 등과 변제 순위를 따져 돌려받을 수 있는 것이다. 따라서 세입자는 보증금 2천만원 초과액을 추가로 보호받으려면 반드시 계약서상 확정일자를 받아두는 게 여전히 중요하다. 또 근저당이 지나치게 많이 설정된 집은 2천만원 초과액을 돌려받기 어려울 수 있으므로 계약을 피하는 게 좋다.

보증금과 함께 월세를 내는 ‘보증부 월세’ 방식으로 계약하는 경우 보증금이 법적 기준이 된다는 점도 알아둘 필요가 있다. 예를 들어, 보증금 6천만원에 월세 30만원으로 계약한 경우에도 소액보증금 보호 대상이 된다는 것이다. 세입자로서는 상당한 근저당이 잡혀 있는 보증금 6천만원 초과 주택에 세들 경우 보증금을 6천만원 이하로 낮추고 나머지를 월세를 돌리는 편이 좀더 안전한 셈이다.

또 하나 유의할 점은 이번에 바뀌는 우선변제금액은 법 시행일 이전에 설정된 근저당권 등이 있는 주택에 대해서는 소급적용되지 않는다는 것이다. 예컨대 지난 2006년 근저당이 설정된 서울지역 주택이 올 하반기에 경매에 넘어가는 경우에는 지난 법 규정에 따라 우선변제금액은 1600만원이 적용된다. 지난 법 규정은 2001년 9월15일부터 시행됐다.

한편, 집주인들은 금융기관에서 주택담보대출을 받을 때 이번에 달라진 규정에 따라 대출액이 줄어들게 된다. 금융기관은 실제 임대차 여부에 관계없이 일괄적으로 방 갯수에 해당하는 만큼의 우선변제금을 공제하고 대출해주기 때문이다. 예를 들면 감정평가를 거쳐 대출 최고 한도액이 2억원으로 나온 서울지역의 방 세개짜리 아파트라면 6천만원(방 3개×2천만원)을 뺀 1억4천만원만 대출된다.

■ 상가 임차인 보호도 확대 상가건물 임대 차보호법의 보호를 받을 수 있는 상가의 범위가 확대되고 상가 임대인이 올릴 수 있는 차임 또는 보증금 인상 한도가 축소되는 등 영세상인 보호도 한층 강화된다.

보호대상 상가 범위는 서울의 경우 현행 보증금 2억4천만원에서 2억6천만원으로, 수도권 과밀억제지역은 1억9천만원에서 2억1천만원으로, 광역시는 1억5천만원에서 1억6천만원으로, 나머지 지역은 1억4천만원에서 1억5천만원으로 각각 높였다. 이때 보증금은 환산보증금 기준으로 ‘보증금＋(월세×100)’로 계산한다. 예를 들어 보증금 1억원에 월세가 150만원인 경우 환산보증금은 2억5천만원이 돼 새 법에 따른 보호대상에 들게 된다.

보증금이 이처럼 일정 금액 이하인 경우 임차인이 한번 가게를 얻으면 원하는 경우 5년까지는 계약갱신을 하며 영업을 계속할 수 있다. 다만, 이 경우 상가 건물주는 계약갱신 때 임대료를 올릴 수 있는데, 이번 개정안은 인상률 한도를 현행 12%에서 9%로 낮추도록 했다. 법무부 관계자는 “상가 임대료 인상률 추이와 상가 건물주가 금융권에서 조달하는 금리 등을 참작하고 관련 전문가들의 의견을 반영했다”며 “인상률 한도는 이후 경제 사정이 변동되면 재조정할 계획”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]