정부 ‘재건축 압박’ 효과 거둘까

집값급등 급한 불길은 잡겠지만…

정부의 압박 속에서도 서울 송파구가 잠실주공2단지 재건축 분양 승인을 내주자, 정부가 이를 무산시키는 대책을 검토하는 등 재건축 파동이 혼란스런 국면으로 치닫고 있다.

정부는 강남 집값을 잡기 위해 날마다 전방위 대책을 내놓고 있지만, 정부의 이런 대책은 ‘절반의 성공’에 그칠 가능성이 크다는 지적이 나오고 있다. 정부 조처는 일시적으로 재건축 단지의 분양을 지연시킴으로써 ‘재건축발 집값 상승’의 불길을 잡는 효과는 거두겠지만 장기적으로 집값 안정을 가져올 대안은 아니라는 것이다.

강남권 신규 분양값 따라 덩달아 ‘들썩’
개발이익환수제 보완등 근본대책 필요

■ 반복된 재건축 악순환=지난해 4분기만 해도 내림세를 보였던 강남권 재건축 아파트 값은 올 들어 오름세로 돌아섰다. 부동산114 조사를 보면, 이번 재건축 파동의 진원지인 송파구 재건축 단지 아파트 매맷값은 올 들어 넉달 동안 17% 이상 급등했고, 강남구와 서초구도 각각 8% 이상 뛰었다.

이처럼 재건축 집값이 급등한 것은 개발이익환수제를 앞두고 강남권의 주요 재건축 단지들이 서둘러 분양 절차를 밟는 가운데 고가로 매겨진 신규 아파트 분양값과 주변 집값이 끊임없이 상승작용을 일으킨 데 따른 것이라는 분석이다. 지난해 3월에도 잠실주공4단지 분양값이 평당 2천만원 선으로 결정되면서 주변 집값이 들썩였는데 1년 만에 똑같은 현상이 반복된 것이다.

여기에다 압구정동, 잠원동 등 중층 아파트 단지에서 비롯된 초고층 재건축 붐도 집값 상승을 부채질한 요인이다. 이들 단지는 당분간 안전진단을 통과할 가능성이 없는데도 앞으로 초고층 재건축이 이뤄질 것이라는 소문 속에 투기적 가수요까지 가세하면서 최근 한두달 새 집값이 1억원 이상 오르는 곳이 속출했다.

	▲ 26일 오후 서울 잠실 주공2단지 재건축 현장 건너편에 있는 한 공인중개사 사무실 직원이 ‘분양권 재건축 상담’을 알리는 문구를 유리에 붙이고 있다. 김정효 기자 [e-mail]

■ 재건축 압박 효과 있을까?=정부의 강도높은 재건축 압박은 최근 강남 재건축 단지에서 비롯된 집값 상승 도미노 현상을 차단하는 데는 어느 정도 효과를 낼 것으로 보인다. 강남권의 재건축 단지 분양이 위축되고 소폭이지만 분양값도 내리게 되면 주변 집값이 덩달아 뛰는 부작용은 줄일 수 있을 것으로 보이기 때문이다.

그렇지만 이는 근본적인 대책은 아니라는 한계를 지니고 있다. 시장 자율에 맡겨져 있는 재건축 분양값 결정에 대해 정부가 개입할 수 있는 수단은 제한적이어서, 잠실주공2단지의 경우처럼 분양값이 높더라도 언제든지 지방자치단체의 분양 승인이 이뤄질 수 있기 때문이다. 이에 따라 현재로서 정부가 손쓸 수 있는 최선의 대책은 분양을 앞둔 재건축 단지의 절차상 하자를 찾아내 분양을 지연시킴으로써 다음달 18일부터 시행되는 개발이익환수제의 적용을 받도록 하는 것밖에 없는 실정이다.

그렇지만 개발이익환수제 역시 완벽한 해법은 아니라는 시각도 만만치 않다. 개발이익환수제의 적용을 받는 재건축 단지들은 늘어나는 용적률의 10~20%를 임대주택으로 지어야 해 조합원들의 분담금이 늘어나게 된다. 그러나 이 경우 강남권의 재건축 조합은 일반분양 아파트 분양값을 올려 손실을 보상받으려 할 것이라는 우려도 높다.

시민단체는 제도적 보완책이 시급하다고 보고 있다. 재건축으로 늘어나는 용적률에 따른 개발이익을 조합과 시공사가 나눠 가져가는 지금의 왜곡된 재건축 사업구조를 방치해서는 악순환이 지속될 수밖에 없다는 지적이다. 경제정의실천시민연합 박완기 시민감시국장은 “정부는 일회성으로 분양값을 끌어내리기보다 큰 틀에서 재건축 사업의 투명성과 합리성을 확보하는 장치를 마련해야 할 것”이라고 말했다. 이를 위해서는 재건축 비리의 피해자인 조합원들 스스로 시민사회와 손잡고 재건축 사업 투명화를 위한 논의에 나서야 할 것으로 보인다.

최종훈 기자 [e-mail]