재개발 투자 “돌다리도 두드려라”

사업 초기 단계의 재개발 구역이라도 시공사 선정을 전후한 시점에서는 땅값이 거품을 형성하는 경우가 많아 투자자들의 각별한 주의가 필요하다. 시공사 선정을 앞두고 있는 서울 은평구 갈현1구역 현장.

최근 재개발 구역에 대한 관심이 높아지고 있다. 규제가 심한 재건축과 달리 재개발은 올들어 사업절차가 간소화되면서 사업 추진이 탄력을 받고 있기 때문이다.

재개발 구역에서는 일정 규모 이상 집이나 땅을 구입하게 되면 이후 새로 짓는 아파트에 입주할 수 있는 조합원 자격이 주어진다. 이런 재개발 지분 투자는 청약통장 없이도 원하는 지역에서 내집을 장만할 수 있다는 점이 가장 큰 매력이다. 그러나 재개발 지분은 투자 시기나 방법에 따라 수익성이 천차만별이어서, 투자에 신중을 기해야 한다는 게 전문가들의 지적이다.

■ 어디서 추진되나?=서울시내에서만 줄잡아 300여곳에서 재개발 사업이 추진되고 있다. 대부분 지역은 아직까지 사업초기 단계로 첫 관문인 정비구역 지정조차 이뤄지지 않은 상태다. 서울시는 올해부터 2010년까지 3단계로 나눠 순차적으로 재개발 사업에 착수한다는 계획이다.

그렇지만 최근 사업초기 단계 구역에서도 시공사를 선정하려는 움직임이 활발하다. 이들 지역은 지난해 연말부터 최근까지 정비조합 추진위원회를 승인받은 곳으로, 지난달 도시및 주거환경정비법(도정법) 개정으로 시공사를 뽑을 수 있는 길이 열렸다. 개정 법안이 발효되면서 시공사 선정 시기가 종전 사업승인 이후에서 조합 추진위 단계로 크게 앞당겨졌기 때문이다.

지난달 말부터 최근까지 마포구 대흥3구역(지에스건설), 서대문구 연희1구역(에스케이건설), 은평구 수색3구역(에스케이건설) 등이 시공사를 선정한데 이어, 다음달에는 성북구 장위1구역, 은평구 갈현1구역 등에서 시공사 선정이 예정돼 있다. 이들 구역은 시공사 선정을 전후로 재개발 사업에 대한 기대감이 한껏 높아지면서 덩달아 지분 가격도 뛰어올랐다.

시공권을 따내기 위한 건설업체들의 경쟁도 치열하다. 대형 건설사들은 웬만한 규모의 재개발 추진 구역에는 직원을 파견하고 시장조사와 마케팅에 나서는 등 수주 활동에 총력을 기울이고 있다. 이에 따라 2개 이상의 대형 건설사가 사활을 걸고 맞붙는 곳도 속출할 전망이다.

서울 300여곳 올해부터 3단계 추진
‘은평구 갈현1’등 일부지역 거품현상
사업지연땐 값 떨어져…“상투 경계를”

■상투 가격 조심해야=재개발 지분은 ‘고수익, 고위험 상품’으로 볼 수 있다. 수익률이 높을 수도 있지만 손실 위험도 그만큼 높다는 뜻이다.

가장 먼저 따져봐야 할 것은 사업추진 속도다. 재개발 사업은 정비기본계획수립 →정비구역지정 →조합설립인가 →사업시행인가 →관리처분계획인가 →보상 및 이주 →착공 →완공의 절차를 거친다. 이 가운데 기본계획수립 단계 등 초기에 지분값이 올랐다가도 이후 사업이 지연되면 값이 떨어졌다가 사업시행인가나 보상 시점에 다시 오르는 경우가 많다. 사업단계 초기의 지분값이 사업기간 동안 가장 싼 값이라고 단정할 수 없다는 것이다.

사업 면적이 6만여만평에 이르는 초대형 재개발구역으로 대형 건설사들의 수주전이 치열한 은평구 갈현1구역의 경우 초기부터 지분값이 너무 오른 곳으로 꼽힌다. 이 구역은 인기가 높은 10평 이하 지분의 매맷값이 평당 1천만~1500만원, 10~20평 지분은 평당 1천만원 선에 호가되고 있다. 그러나 이런 가격이라면 입지 여건이 우수하고 사업 진척도 앞선 성동구 등 도심권 재개발 구역의 투자비용과 거의 맞먹다는 게 부동산업계의 분석이다.

조합 내부에 분쟁이 있는 곳도 조심해야 한다. 추진위가 2개 이상 난립해 있는 경우 소송 등으로 인해 사업이 표류할 가능성이 높기 때문이다. 특히 대형 건설사들의 치열한 경합이 벌어진 구역도 요주의 대상이다. 시공사로 뽑히지 못한 건설사와 이를 지지했던 조합원들이 비상대책위원회를 만들어 분란을 일으키는 경우도 있다.

아파트 예상 건립 가구 수와 조합원 수도 확인할 필요가 있다. 건립 가구수가 조합원 수보다 많아야 일반분양을 통해 조합원들의 부담이 줄어들지만 최근 사업을 추진하는 재개발 구역은 일반 분양 물량이 적은 곳이 많다. 이는 다가구주택을 다세대주택으로 변경하는 ‘지분 쪼개기’가 성행해 조합원 수가 늘어난 데 따른 것이다. 업계 전문가는 “시공사 선정을 앞둔 재개발 구역이라면 현지의 과열된 분위기에 휩쓸려 투자하지 말고 어느정도 휴식기를 거치면서 사업추진 상황을 지켜본 뒤 매입에 나서도 늦지 않다”고 말했다. 글·사진/최종훈 기자 [e-mail]