분양값 상한제 구멍 숭숭 ‘상한이 없다’?

올 하반기 분양값 상한제 물량의 가격 인상 요인

학교용지 부담금 인상 협의중…소비자 부담전가
민간택지 매입가 인정, 분양값 10% 인상 요인
“미분양 원인 고분양값…정부 엉뚱한 처방” 지적

분양값 상한제의 분양값, 상한은 과연 있는가?

정부가 올 하반기 들어 학교용지부담금 인상을 비롯해 분양값을 끌어올리는 쪽으로 각종 제도를 잇따라 바꾸거나 새로 도입하고 있다. 이에따라 공기업이 짓는 공공주택 분양값은 2.5~2.7%, 민영주택은 적게는 2.2%에서 많게는 12%넘게 오를 것으로 관측된다. 지난해 9월부터 민간택지까지 확대 시행되고 있는 분양값 상한제가 본격 시행 1년도 안돼 무력화되고 있다는 지적을 받는 배경이다.

국토해양부 관계자는 14일 “공공택지 안 학교용지의 부담 주체와 단가를 놓고 최근 교육과학기술부와 국토부 등 간에 벌어진 논란이 실무 선에서 합의돼 최종 결재 단계”라면서 “교육부와 지자체가 여전히 절반씩 분담해서 학교용지를 매입하되, 양쪽이 합해 초·중학교는 조성원가의 30%, 고등학교는 50%로 낮춰 매입하기로 했다”고 밝혔다.

그동안 교육부·지자체는 초·중의 경우 조성원가의 50%, 고교는 70%에 택지를 사들여왔다.

이에 따라 교육부·지자체의 부담은 줄게 됐으나, 한국토지공사 등 땅을 현행보다 20% 포인트 더 싸게 내놓아야 하는 공공택지 조성업자는 추가 손실을 택지 분양 과정에서 건설업체와 소비자한테 전가할 수밖에 없게 됐다. 택지비에서 학교용지의 비중은 3% 가량이고 여기서 추가 손실 20%포인트를 택지비 분양 때 떠넘긴다면, 전체 택지비는 0.6%(3%×0.2) 가량 오른다. 택지비는 분양값의 절반을 넘는 게 보통이므로 분양값으로는 최소 0.3% 인상될 수 있다.

국토부 관계자는 지자체가 학교용지 구입 재원을 마련하기 위해 주택 건설업체한테 받는 학교용지부담금에 대해서도, “현행 분양값의 0.4%에서 0.6~0.8%로 올리는 것을 놓고 막판 협의 중”이라고 설명했다. 부담금 인상은 공공택지는 물론 민간택지에도 적용된다.

교육부는 이달 안으로 이런 합의안을 뼈대로 한 ‘학교용지확보 등에 관한 특례법’ 개정안을 마련해 이르면 8월부터 시행할 계획이다.

국토부는 또 감정가로 인정했던 민간택지의 택지비를, 이르면 9월부터 업체가 원할 경우 장부상 매입가격을 기준으로 인정하기로 했다. 이는 분양값을 10% 가량 끌어올릴 수 있는 요인이다.

정부는 지난 8일부터 분양 승인을 신청하는 공동주택에 대해 기본형 건축비를 4.4% 올려준 바 있다. 기본형 건축비가 분양값에서 차지하는 비중이 40~50% 수준이기 때문에 분양값은 대략 1.8~2.2% 상승할 것으로 전망된다. 기본형 건축비는 두달도 안된 9월1일 정기 조정 때 다시 한번 오를 전망이다.

정부는 또 분양값 상한제로 수익이 떨어진다는 민간업계의 불만을 달래기 위해 ‘주택 소비자 만족도 조사’를 최근 도입해 8월말에 처음으로 우수 업체를 발표하게 된다.

우수업체로 선정되면 9월1일 이후 1년간 분양승인을 신청하는 물량에 대해 지상층 건축비의 1%(기본형 건축비로는 0.76% 수준)를 가산해주기로 했다. 분양값으로는 0.3~0.4% 오르는 셈이다.

경실련 윤순철 시민감시국장은 “최근 미분양 원인이 고분양값이라는 전문가 진단이 잇따르는데도, 정부가 건설사 민원 때문에 분양값 상한제를 훼손해 분양값을 올리고 재건축 규제를 완화하는 엉뚱한 처방을 내놓고 있다”고 지적했다.

송창석 기자 [e-mail]