오피스텔 전매제한 다음달 말 도입 구입하려면 지금이 적기

지난해 4월 송도 국제도시의 한 오피스텔 청약접수에 많은 신청자가 몰려 과열경쟁이 벌어졌다. 연합뉴스

송도·청라지구 등 전매제한 앞 분양 잇따라
등기일까지 전매 불허 임대수요 많지 않은 곳
‘묻지마 투자’는 위험 커

정부가 건설경기 활성화를 명목으로 분양권 전매 제한을 완화하려 하고 있다. 하지만 이번 전매 제한 완화는 주택 분양권이 대상이며, 오피스텔은 해당되지 않을 방침이다. 9월 말부터 전매 제한이 도입되는 오피스텔의 경우 예정대로 전매가 제한된다는 뜻이다. 따라서 전매 제한 조처를 받기 전에 오피스텔을 구입할 뜻이 있었던 투자자라면 미루지 말고 계획대로 투자해도 괜찮을 것으로 보인다.

■ 아파트와 달리 오피스텔은 전매 제한 국토해양부 김상문 건축문화팀장은 “정부가 최근 언급하고 있는 전매 제한 완화는 주택법 적용을 받는 아파트와 주상복합을 지칭하는 것”이라며 “‘건축물 분양에 관한 법률(건축물 분양법)’의 적용을 받는 오피스텔은 무관하다”고 밝혔다. 김 팀장은 “아파트 등은 전매 제한을 완화하면서 오피스텔에는 새롭게 전매 제한을 도입하는 게 서로 모순돼 보이지만 전혀 그렇지 않다”고 설명했다. 그는 “아파트는 지나치게 길었던 전매 제한 기간을 단축시키는 것이고, 오피스텔의 경우 아예 없었던 전매 제한 기간을 이번에 ‘소유권 이전 등기일’까지로 처음 도입하는 것”이라며 “그동안 한쪽은 너무 강했고 다른 쪽은 너무 느슨했던 둘 사이의 불균형을 좀더 균형되게 바로잡는 것으로 보면 된다”고 덧붙였다.

오피스텔 전매 제한은 이번에 사상 처음으로 도입된다. 등기도 안 된 상태에서 되팔기를 할 수 있는 등 단기 차익을 누릴 수 있어 오피스텔 시장이 과열되자 민주당 정장선 의원이 작년 6월에 일정 기간 되팔기를 제한하는 ‘건축물 분양법 개정안’을 내놨다. 이어 18대 총선 직전인 지난 2월 국회 본회의를 통과했다.

새 정부도 거들었다. 국토해양부는 개정 법률안에 따라 대상 지역 및 건축물, 그리고 전매 제한 기간을 구체적으로 확정한 시행령 개정안을 지난 6월 입법예고했다. 당시 규제개혁위원회 등에서 전경련 쪽 인사가 “규제 완화에 어긋난다”며 반대했지만, 다수가 찬성해 전매 제한 규제를 도입하는 것으로 확정한 사안이다.

시행령은 전매 제한 대상을 투기과열지구 내 수도권의 특별·광역시와 인구 50만 이상의 시에서 분양하는 100실 이상의 오피스텔로 정하고 있다. 서울·인천·수원·성남·안양·부천·고양·용인·안산시(대부동 제외)가 해당된다. 시행령은 사용 승인 뒤 소유권 이전 등기일까지 전매를 제한하고 있으며, 사용 승인 뒤 1년까지 소유권 이전 등기가 완료되지 않으면 전매 제한이 종료되는 것으로 간주하고 있다. 시행령은 9월22일 이후 분양 신고에 들어가는 물량부터 적용된다.

8~9월 분양 예정 수도권 오피스텔

■ 오피스텔 분양 잇따라 전매 제한에 들어가기 전에 서울·인천지역에서 오피스텔 분양도 잇따르고 있다. 포스코건설은 송도새도시 D1~4블록에 오피스텔 ‘커낼워크’의 청약을 21일까지 받고 있다. 지상 5층짜리, 총 8개 동 규모로 건립되며 공급면적 기준 83~261㎡ 445실로 구성된다. 단지 중앙에는 너비 5m, 길이 540m의 인공 수로가 조성된다. 포스코건설은 인근 B4블록에서도 9월 말께 127~632㎡짜리 ‘센트로드’ 오피스텔 264실을 분양할 예정인데, 이것도 이미 분양신고를 했기에 전매 제한을 피하는 물량이다. 45층 타워형으로 지어진다. 송도지구 내 오피스텔 중 최고층으로 바다를 조망할 수 있다.

풍림산업도 인천 청라지구 M3블록에서 ‘청라 엑슬루타워’ 오피스텔 352실을 28~29일 이틀간 분양한다. 47층 높이의 초고층 오피스텔로 조망권이 탁월하다. 헬스장 등 커뮤니티 시설이 꼭대기층에 들어선다. 132㎡, 167㎡, 211㎡로 구성돼 있다.

아천세양건설산업도 서울 관악구 신림동에 9월 하순 43~113㎡짜리 오피스텔 ‘아천세양아르비채’ 414실을 분양한다. 지하철 2호선 서울대입구역이 가깝고 학생과 직장인 등의 임대 수요가 많다고 업체는 설명했다.

오피스텔은 사무실로도, 주거용으로도 쓸 수 있는 건축물을 뜻한다. 아파트와 달리 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는다. 오피스텔은 전매 제한이 도입돼도 미등기 전매만 불허하는 것이다. 결국 여전히 ‘등기 뒤 전매’가 가능한 상품이다. 양도소득세를 낼 때는 오피스텔도 주택으로 간주되지만, 청약 자격에서는 주택으로 치지 않는다. 오피스텔만 몇 채 갖고 있으면 여전히 청약 우선권을 갖는 무주택자인 셈이다.

하지만 오피스텔은 상업시설에 들어서 쾌적성을 갖추기 어렵다. 베란다와 욕조도 설치할 수 없다. 난방은 되지만, 전용면적 50㎡를 넘는 오피스텔은 바닥난방(온돌)은 깔 수 없다.

본인이 직접 거주할 것도 아니고, 세입자들마저 찾지 않는 지역이라면 투자비만 까먹게 된다. 신경희 부동산뱅크 선임연구원은 “전매 제한 규제를 피하는 데 급급하면 낭패를 볼 수 있다”며 “임대 수요가 풍부한 업무시설 밀집지역이나 역세권에 있는 곳을 선택하는 게 바람직하며 고분양가 때문에 투자 수익률이 저조할 위험성이 있으므로 현장을 답사해 꼼꼼하게 살펴야 한다”고 지적했다.

송창석 기자 [e-mail]