재건축 후분양제 또 ‘후퇴’…투기 불보듯 뻔해

인천 검단지구와 경기 오산 세교지구가 수도권 새도시로 지정될 예정인 가운데, 20일 오후 오산 세교 2지구에서 아파트 건설 공사가 한창 진행되고 있다. 오산/박종식 기자 [e-mail]

‘부동산 대책’ 당정 협의결과 발표
지방 3억이하 주택양도세 중과 대상서 제외
조합원 지위 양도도 허용…업계 ‘기대 이하’

앞으로 지방의 광역시 지역에서 3억원이하 주택을 구입, 1세대 2주택자가 된 뒤 주택을 팔더라도 양도소득세 중과 대상에서 제외된다.

아파트를 재건축하기 위한 안전진단은 한 번만 받으면 되고 2종 일반주거지역에서 '평균 18층'으로 재건축할 수 있게 돼 지금보다 훨씬 높게 지을 수 있다.

또 수도권 주택공급 확대를 위해 인천 검단신도시 주변과 오산 세교지구가 신도시로 건설되고 수도권 전매제한 기간이 1-7년으로 줄어든다.

정부와 한나라당은 21일 오전 국회 귀빈식당에서 당정협의를 갖고 이 같은 내용의 주택공급기반 강화 및 건설경기 보완방안을 추진하기로 했다.

이 방안의 하나로 지방의 광역시 지역에서 3억원이하 주택을 매입해 2주택자가 되더라도 양도세를 중과하지 않기로 했다. 지금은 도 지역에서는 3억원이하 주택에 대해 중과가 배제되지만 광역시 지역에서는 1억원이하일 때에만 중과되지 않고 있다.

주택공급기반을 강화하기 위해 재건축 규제도 일부 완화된다. 투기과열지구에서 재건축 조합 설립인가를 받은 뒤에는 조합원 자격을 팔 수 없도록 한 조합원 지위 양도 금지 규정과 재건축 후분양제도를 폐지하기로 했다. 이들 규정은 2003년 9.5대책때 도입됐었다.

또 재건축하기 위해 예비안전진단, 정밀안전진단 등 2회의 안전진단을 1회만 받도록 하고 안전진단 실시시기도 '정비계획수립후'에서 '수립전'으로 변경하기로 했다.

이렇게 되면 재건축 인허가에 소요되는 기간은 3년에서 1년6개월로 줄어든다.

아울러 현재 2종일반주거지역의 층수를 '최고 15층'에서 '평균 18층'으로 완화해 지금보다 훨씬 높게 지을 수 있도록 하기로 했다. 도시계획법상 일반주거지역은 용적률 규제에 따라 1종, 2종, 3종으로 나뉘어지고 용적률은 1종이 낮고 3종이 높다.

분양가 상한제 시행으로 민간부문의 공급위축 가능성이 제기됨에 따라 민간택지의 실매입가를 감정가의 120%에서 인정하되 실제투입비용인 연약지반공사비 등 가산비를 인정하기로 했다. 이에 따른 분양가 인상폭은 3-5%가량으로 추정되며 다음달 기본형건축비가 조정되면 분양가는 더 오르게 된다.

중장기적으로 수도권 30만가구 공급을 위해 이미 신도시로 지정된 인천 검단지구와 북서쪽으로 인접한 690만㎡를 추가로 신도시로 개발하기로 했다. 새로 지정된 지역에서는 2만6천가구가 공급되며 기존 지구와 합치면 모두 9만2천가구가 건설된다.

또 주택공사가 추진중인 오산 세교2택지개발지구와 이 지구의 서쪽 520만㎡를 묶어 신도시로 개발하기로 했다. 오산 세교신도시의 전체 규모는 800만㎡가 되며 전체 주택수는 3만7천가구이다.

수도권 주택의 전매제한은 현재 5년-10년에서 1년-7년으로 완화하되 이미 분양된 주택에 대해서는 소급적용하지 않기로 했으며 대한주택공사와 대한주택보증이 지방 미분양 아파트를 환매조건부로 사들이는 방안도 추진하기로 했다.

정부는 또 지방에 한해 양도세 중과 배제, 종부세 비과세 등의 혜택을 받는 매입임대주택 사업자 기준을 완화하기로 했다.

임대호수는 5호 이상에서 1호 이상으로 완화해 사실상 호수 기준은 폐지했고, 임대기간은 10년 이상에서 7년 이상으로, 주택면적 기준은 현행 85㎡ 이하에서 149㎡ 이하로 확대하기로 했다.

정부는 아울러 지방 미분양 해소를 위해 주택신축판매업자(시행사)가 건축해 소유한 미분양주택에 대해서는 종부세 비과세 기간을 현행 3년에서 5년으로 연장하고, 시공사가 주택신축판매업자로부터 대물변제로 받은 미분양주택에 대해서도 5년간 종부세를 비과세하기로 했다.

주택건설사업자(시공사)가 주택건설 목적으로 취득해 보유하는 토지에 대해서도 종부세가 비과세된다.

이 밖에 정부는 주택금융공사의 30년 장기 보금자리론의 공급여력을 확대하고 이자상환액에 대한 소득공제한도를 1천만원에서 1천500만원으로 높이기로 했다.

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정부의 주택 후분양제 도입 방침이 조금씩 뒷걸음치고 있다.

주택 후분양제는 현재 보편화돼 있는 선분양제와 달리 공사가 끝난 뒤에 분양하도록 하는 제도로 정부는 로드맵을 만들어 올해부터 공공기관이 짓는 주택에 대해 원칙적으로 적용하고 있다.

올해부터 내년까지는 공정이 40%이상 진행된 상태에서 분양하고 2010년-2011년에는 60%, 2012년-2013년까지는 80% 공정 이후에 분양하도록 하고 있다.

국토해양부는 이 같은 로드맵의 시행을 작년으로 잡았다가 2006년에 주택시장이 극도로 불안해지자 시행을 1년 늦춰 올해부터 시행하고 있다.

올해 시행에 들어갔지만 민간업체는 배제됐고 공공기관에 대해서도 의무화를 시키지 않고 필요한 경우에는 선분양도 할 수 있도록 한 걸음 물러났다.

국토부는 8.21대책에서 후분양제를 또다시 후퇴시켰다.의지를 드러냈다. 공공기관의 경우 '원칙적 후분양, 필요시 선분양'하는 방식을 유지했지만 민간건설업체가 후분양하겠다고 할 경우에 부여했던 공공택지 우선공급권은 없애기로 했다. 대신 저리의 주택기금지원 등의 인센티브만 주기로 했다.

이는 또 한발짝 후퇴한 것으로 국토부는 후분양에 따른 주택수급불균형, 금융비용 증가에 따른 분양가 상승 등의 부작용을 우려하고 있다.

(서울=연합뉴스)