인허가 3년→1년6개월…강남 재건축 봇물 예고

‘8·21 대책’ 뜯어보니
후분양제 폐지에다 건물 층수 제한 완화
‘지방양도세 완화’ 수도권 돈줄 유입 겨냥
수도권 전매제한기간도 1~7년으로 단축

정부의 이번 ‘8·21 부동산 대책’에는 주택공급의 꾸준한 확대와 동시에, 미분양 주택을 해소해 건설업체들의 자금줄에 숨통을 열어주겠다는 뜻이 담겨 있다. 주택공급 확대를 위해선, 새도시 두 곳 추가 지정과 함께 재건축 규제를 완화해 서울 외곽과 도심에서도 주택 건설이 촉진될 수 있도록 하는 방안이 마련됐다. 그러나 이는 중장기적인 주택수급 안정이나 서민들의 내집 마련 기회를 고려하기보다는, 지나치게 건설경기 부양에 초점을 맞추는 방안이라는 비판이 나오고 있다.

정부는 지방 광역시 지역에서 3억원 이하 주택을 매입해 2주택 보유자가 되더라도 양도세를 중과하지 않기로 했다. 지금은 도 지역에서는 3억원 이하 주택에 대해 중과가 배제되지만 광역시에서는 1억원 이하일 때에만 중과되지 않고 있다. 이는 수도권의 여유자금을 끌어들여 지방 주택시장을 살려보겠다는 의도로 보인다.

재건축 규제도 대폭 풀린다. 투기과열지구에서 재건축 조합 설립인가를 받은 뒤에는 조합원 자격을 팔 수 없도록 한 조합원 지위 양도 금지 규정과 재건축 후분양제도 폐지하기로 했다. 또 재건축을 하기 위해 예비안전진단, 정밀안전진단 등 2회의 안전진단을 1회만 받도록 하고 안전진단 실시 시기도 ‘정비계획 수립 후’에서 ‘수립 전’으로 변경하기로 했다. 이렇게 하면 재건축 인허가에 걸리는 기간은 3년에서 1년6개월로 줄어든다. 아울러 현재 2종 일반주거지역의 층수를 ‘최고 15층’에서 ‘평균 18층’으로 완화해 지금보다 훨씬 높게 지을 수 있게 한다.

이에 따라 서울 대치동 은마아파트(4424가구), 잠실주공 5단지(3930가구) 등 강남권 재건축 예정 단지들의 안전진단 신청이 봇물을 이룰 것으로 보인다. 은마아파트는 그동안 예비안전진단에서 세 차례 탈락했고, 잠실주공 5단지도 예비안전진단에서 탈락해 지금은 사업 추진이 사실상 중단된 상태다. 이번 조처로 이들 단지들을 비롯한 재건축 단지들의 사업 추진이 탄력을 받을 것으로 보인다. 하지만 과거 집값 폭등의 진앙지였던 강남 재건축 후보지의 주택거래가 활기를 띰에 따라 그만큼 전체 집값 불안 요인도 커질 전망이다.

정부는 이와 함께 분양값 상한제 시행으로 민간부문의 공급 위축 가능성이 제기됨에 따라 민간택지의 실제 매입가를 감정가의 120% 안에서 인정하되, 실제 투입비용인 연약지반 공사비 같은 이른바 ‘가산비’를 분양값에 반영해주기로 했다.

또 인천 검단새도시 북서쪽 690만㎡를 추가로 택지로 개발하며, 경기도 오산 세교 2지구와 이 지구 서쪽 520만㎡를 묶어 전체 800만㎡ 규모로 새도시를 늘리기로 했다. 두 새도시에는 각각 9만2천, 3만7천가구가 공급된다.

정부는 수도권 주택의 전매제한은 이날부터 현재 5~10년에서 1~7년으로 완화하고, 대한주택공사와 대한주택보증이 2조원을 들여 지방 미분양 아파트를 환매 조건부로 사들이는 방안도 추진하기로 했다. 허종식 선임기자 [e-mail]