수도권 외곽 투자용 주택구매자에 악재

실거주 여건 괜찮은 신규 역세권 분양 물량

양도세 비과세 거주요건 강화

정부가 1가구 1주택자의 양도소득세 비과세 상한선을 6억원에서 9억원으로 상향하는 등 부동산세를 대폭 줄여주는 대신 양도세 비과세를 위한 거주 요건을 강화하는 세제 개편안을 지난 1일 내놨다. 거주 요건 강화는 비과세 상한선 상향 조정과 달리 모든 주택 수요자한테 해당하는 만큼 부동산 시장의 판도 변화에 상당한 영향을 끼칠 전망이다.

내년 법시행 뒤 실거주 의무기간 늘어
강남 등 교육 수요 많은 곳 타격 없어
수도권 거주요건 2~3년 지역선정 논란

■ 거주 요건 피하려면 정부는 “공포일 이후 최초로 취득하여 양도하는 분부터 거주 요건 강화를 적용하는 것으로 소득세법을 개정하겠다”고 밝혔다. 따라서 ‘공포일’ 이전에 ‘취득’하면 강화된 거주 요건을 따르지 않아도 된다. 또 나중에 양도할 때는 집값이 9억원 이하일 경우 ‘1주택자 양도세 비과세’ 혜택을 받을 수 있다.

기획재정부 담당자는 “국회 일정상 국정감사가 10월 중순까지 있어서 법 개정안이 본회의를 통과하고 대통령이 이를 공포하려면 일러야 11월이다. 더구나 시급한 사안도 아니어서 결국 내년 1월1일을 기준으로 공포할 가능성이 높다”고 설명했다. 10월까지, 늦어도 올해까지만 취득을 하면 강화된 거주 요건을 따르지 않아도 될 가능성이 높은 셈이다.

취득일은 소득세법상 등기일 또는 잔금 지급일 중 빠른 날로 삼는다. 목돈이 있다면 신축 중이거나 분양 중인 주택보다는 기존 주택을 구입하는 게 훨씬 유리하다. 공포일 이전에 얼른 집을 사면 되기 때문이다.

분양 주택은 불리하다. 계약금에서 중도금을 거쳐 잔금을 내기까지 보통 2년 이상 걸린다. 때문에 작년 이후 분양 받았을 경우 취득 시점인 잔금 지급일 또는 등기일은 아마도 공포일 이후가 될 공산이 크다. 잔금 지급을 서두르고 싶어도 지자체로부터 준공검사(사용승인)를 받아야 가능하다. 부동산 정보업체 관계자는 이에 대해 “잔금 지급일이 올 연말이나 내년 초에 도래하는 분양 주택이라면 입주 예정자들이 건설사한테 절차를 서두르도록 독려하는 방안이 있을 수 있다. 예를 들어 임시사용승인이라도 먼저 받고 잔금을 내면 될 것”이라고 조언했다.

■ 지역별 거주 요건 공포일 이후 집을 취득하면 신설·강화되는 거주 요건을 피할 수 없다. 수도권이 아닌 지역의 거주 요건 신설은 확정돼 있다. 애초 3년 보유 요건만 있었으나 이번에 2년 거주 요건이 추가됐다.

문제는 수도권이다. 현재 수도권은 거주 요건이 있는 곳과 없는 곳으로 나눠져 있다. 서울과 과천, 그리고 5개 새도시(분당 일산 평촌 산본 중동)는 3년 보유에 2년 거주 요건이 있었지만, 나머지 지역은 3년 보유 요건만 있었다. 앞으로 수도권 전 지역에 3년 보유는 물론 2~3년 거주 요건을 붙이기로 했으며, 어디를 2년 또는 3년으로 묶을지는 확정하지 못했다.

정부는 △수도권의 시 이상 지역은 3년으로 하고 군 단위 지역만 2년으로 하는 방안 △수도권정비법에 따른 과밀억제권역은 3년 기타지역은 2년으로 하는 방안 등을 놓고 고민하고 있다.

군 단위 지역만 2년으로 하면 경기도의 경우 양평·가평·여주·연천군 4곳만 해당된다. 동두천·포천·안성시 등 시이긴 하지만 경기도 내 군 지역에 견줘 투기가 심하다고 할 수 없는 지역이 3년으로 묶이는 역차별이 생긴다. 동두천·포천 등이 서울과 똑같이 3년 거주 요건으로 묶이는 점도 어색하다.

수도권정비법상 분류를 기준으로 삼아도 문제가 불거진다. 안산·김포·화성·동두천·오산·평택·파주·양주시는 물론 버블 세븐 중 하나인 용인도 기타지역으로 분류돼 2년 거주 요건만 채우면 된다. 반면 용인보다 투기가 덜했던 수원·광명·의정부·구리·하남은 되레 과밀억제권역으로 분류돼 3년 거주 요건을 적용받는다. 정부는 거주 요건 세분화를 공포일 이전까지 확정할 계획이나, 분류 방식에 따라 지역간 희비가 엇갈릴 것으로 보인다.

■ 교육·교통 여건 더 중요해져 공포일 이전에 취득한다면 자신의 집은 거주 요건을 적용받지 않는다. 그렇다고 거주 요건 강화에 따른 부동산 시장의 변화에서 자유로울 수는 없다. 거주 요건 강화로 불리해지는 지역에 산다면 자기 집의 가치도 악영항을 받는다. 따라서 공포일 전에 취득하더라도 거주 요건 강화로 집값 추이가 상대적으로 불리해질 지역은 피하는 게 좋다.

거주 요건이 신설·강화되더라도 강남 등 실제 거주하려는 수요가 많은 지역은 타격이 없을 것으로 예측된다. 재개발 등이 필요한 노후 지역이나 교통이 좋지 않은 수도권 외곽 등은 사정이 이와 다르다. 거주하지 않고 투자용으로 집을 사는 비중이 많았던 이런 곳은 거주 요건이 신설·강화되면서 악재가 될 수 있다.

전문가들은 앞으로 교통이 안 좋은 수도권 외곽에 중대형 평형을 사느니 서울에 중소형 평형을 사는 게 보다 유리해졌다고 보고 있다. 수도권 외곽에 살고 본인이나 가족이 서울로 출퇴근하지 않더라도 서울 출퇴근을 고려해서 집을 사는 게 낫다. 추후 집을 팔 때 유리하기 때문이다. 세계적인 경기침체와 금리인상 기조 속에서 당분간 국내 집값이 크게 오르기는 어려우므로 거주하지도 않을 집을 무리해서 빨리 사기보다는 전세로 눌러앉으며 차분히 목돈을 모으는 것도 고민해봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

송창석 기자 [e-mail]