3년 거주·장기 보유만 지키면 `세금 걱정 끝’

거주여부·보유기간별 1세대 1주택자 양도소득세액 비교

바뀌는 양도세 절세 포인트

3년 거주 100% 비과세…장기보유 연간 8% 공제
1년안 매각땐 50% 중과…광역시 3억 이하도 포함

세법 개정안에 따라 내년부터 1가구 1주택자의 양도소득세가 크게 줄어든다. 고가주택 기준이 바뀌어 양도가액 9억원 이하까지는 비과세를 받을 수 있고, 장기보유 특별공제가 확대돼 불가피하게 세금을 내야 하는 경우에도 보유기간이 길면 세액이 크게 줄어들게 된다.

특히 앞으로는 거주기간 요건을 채운 경우와 그렇지 못한 경우 세금 차이가 적지 않다는 게 종전과는 확연히 달라진 점이다. 또 세율과 과표구간이 조정됨에 따라 지금보다 세액도 줄어든다. 전문가들은 1가구 1주택자라면 요건을 갖춰 비과세를 받는 게 가장 확실한 방법이만, 불가피하게 세금을 낼 경우에 대비해서라도 양도세 절세 포인트를 알아두는 것이 필요하다고 조언한다.

■ 거주 여부 따라 세금 차이 김아무개씨는 지난 2002년 경기 분당새도시 아파트를 한 채 샀으나 사정상 입주하지 못한 채 전세를 주고 자신은 서울에서 전세로 살았다. 현재 분당 집값은 7억원 정도로, 지금 팔 경우 양도차익은 3억원쯤 된다. 김씨는 그동안 양도세 때문에 집을 팔지 못했는데, 이제는 팔아도 되는 것일까?

이 경우 김씨로서는 두 가지 선택이 가능하다. 먼저 지금이라도 분당 아파트에 입주해 거주요건 2년을 채워 양도세를 100% 비과세 받는 길이 있다. 1세대 1주택 비과세 고가주택 기준이 6억원 이하에서 9억원까지로 올랐기 때문이다.

또 하나의 선택은 장기보유 특별공제가 확대된 것을 고려해 현재 7년 정도 보유한 집을 그대로 매각하는 것이다. 이 경우 양도차익 3억원에서 7년 보유에 따른 공제 56%(7년×8%)를 빼면 1억3200만원이 과표가 된다. 여기에 바뀌는 세율(6~33%)을 적용하면 양도세는 2천여만원 정도 나오게 된다. 어떤 선택을 할지는 김씨의 사정에 따라 달라지겠지만, 그로서는 당장 매각하는 데 따른 세부담이 한결 줄어든 것만은 분명하다.

전문가들은 앞으로는 1가구 1주택자인 경우 거주요건을 갖추는지 여부가 집값에 관계없이 이후 양도세 절세의 관건이 된다고 지적한다. 주택 양도가액이 10억원, 양도차익은 5억원인 사례(표 참조)로 보면, 5년을 보유하고 팔 경우 거주요건까지 갖췄으면 양도세액이 300만원에 불과하지만 비거주 주택은 양도세가 7300만원 나온다. 만일 10년을 보유하고 팔 경우에는 거주자의 양도세가 40만원인데, 비거주자는 1600만원이 부과된다.

20일 저녁 한바탕 ‘뉴타운 바람’이 휩쓸고 지나간 서울 동작구 사당1동의 한 부동산 앞을 시민들이 지나치고 있다. 김정효 기자 [e-mail]

■ 9억 초과분 세액 계산법 앞서 예를 든 것처럼 거주요건이 보유기간보다 세액에 더 큰 영향을 주는 것은 고가주택에 대한 세금 부과 규정과 밀접히 관련돼 있다. 고가주택이라도 거주 및 보유요건을 갖춘 1가구 1주택인 경우는 9억원 초과분 양도차익에 대해서만 과세하지만 요건을 못채운다면 전체 양도차익에 대해서 과세를 하기 때문이다. 즉 장기보유 특별공제는 거주 요건에 관계없이 보유기간을 따져 똑같이 적용하지만, 실제로는 거주자와 비거주자의 양도차익 크기 자체가 다르기 때문에 특별공제를 적용한 세액 차이도 커지는 것이다.

예를 들면, 갑이라는 사람이 5억원에 산 주택을 10억원에 판다고 가정하면 이 주택의 양도차익은 얼마일까? 1가구 1주택 요건을 갖추었다면 양도차익 계산법은 5억×(10억-9억)/10억원=5천만원이 된다. 즉, 전체 양도차익에서 9억원 초과분이 차지하는 비율만큼만 양도차익으로 간주한다. 반대로 거주 요건이 미달돼 1가구 1주택이 아니라면 양도차익은 5억원이 된다. 따라서 5천만원과 5억원에 대해 최대 80%의 장기보유 특별공제를 똑같이 적용하더라도 최종적인 과표는 각각 1천만원과 1억원으로 차이가 나는 것이다.

■ 단기 양도는 여전히 중과세 집 한 채 소유자라면 거주요건을 갖추어 비과세를 받는 게 가장 좋겠지만 불가피하게 팔아야 할 경우가 있다면 그 때의 세금도 따져봐야 한다. 주의해야 할 점은 내년부터 양도세율이 내리지만 주택을 취득한 지 1년 이내에 매각할 때는 50%, 1년 이상~2년 이내 팔 때는 40%로 중과하는 것은 변함이 없다는 것이다. 최소한 2년 이상은 보유해야 과표 구간에 따라 현행보다 2%포인트(2009년은 1%포인트) 낮아진 세율이 적용된다. 이는 분양권을 양도하는 경우도 마찬가지다.

2주택 이상이라도 중과세를 하지 않는 지방의 저가주택 기준이 바뀐 점도 알아두면 유용하다. 지금까지는 수도권과 광역시 모두 1억원 이하 주택인 경우라야 중과세하지 않았는데, 앞으로 지방 광역시에 있는 집은 3억원 이하인 경우 일반세율로 과세한다. 또 중과세 여부를 판정할 때 주택 수에서도 제외된다.

최종훈 기자 [e-mail]

사진 김정효 기자 [e-mail]