침체된 부동산 시장 ‘단풍철’엔 바람불까

10월까지 분양하는 주요 공동주택

서울은 내년 개통 지하철9호선 주변·용산 ‘눈길’
광교 새도시 첫 분양…인천 청라도 중소형 공급

10월말까지 전국 4만5천가구 분양

추석이 초가을에 있는 경우, 통상 가을 부동산 시장의 대목은 추석 뒤부터 시작됐다. 부동산정보업체 ‘부동산써브’에 따르면 올해는 추석 이후 10월 말까지 전국 67곳 사업장에서 4만5천여가구가 공급되는데 이 가운데 일반분양 물량은 3만6689가구로 조사됐다. 청약가점제와 분양값상한제가 이슈였던 지난해 9월과 달리 올가을 수도권 분양시장에서는 거주 요건과 전매제한 기간이 수요자의 청약 결정에 적잖은 영향을 끼칠 것으로 보인다.

■ 서울 지하철 9호선 라인, 강남권, 용산 관심

1주택자에게 양도소득세를 물리지 않는 조건으로 거주 요건이 신설·강화되면서 서울, 특히 직장이나 학교와 연결되는 교통편이 좋은 역세권이나 도심이 더욱 인기를 끌게 됐다. 정부는 ‘9·1 대책’에서 양도세 비과세 상한선을 6억원에서 9억원으로 높이는 대신 지방 주택은 2년, 수도권은 2~3년을 거주해야 1주택자의 양도세 비과세 자격을 주기로 한 바 있다.

그동안 목돈이 부족한 서민과 중산층들은 수도권 외곽에 전세를 끼고 내집을 마련하는 방식을 많이 썼다. 세입자한테 받는 전세금으로 분양 잔금을 낼 수 있었기 때문이다. 하지만 거주 요건 때문에 이제는 최소 2~3년간 직접 거주해야 양도세를 피할 수 있게 됐다. 스피드뱅크 이미영 팀장은 “수도권 시민 대부분의 직장은 서울에 있다. 교육 여건도 서울, 특히 강남이나 목동이 좋다고 생각하는 시민들이 많다. 어차피 직접 살아야 한다면 수도권 외곽보다 서울을 선호할 수밖에 없다. 거주 요건으로 인해 수도권 외곽보다는 서울 또는 서울 가까이에 집을 찾는 수요자가 늘 것”이라고 봤다.

서울에서는 17곳 사업장에서 2847가구가 일반분양된다. 대부분 재건축·재개발이다. 내년 상반기 개통할 예정인 9호선 인접지역과 강남권, 용산지역 등의 분양에 수요자들의 높은 관심이 예상된다.

9호선으로 주목받고 있는 강서구 일대에서는 동부건설이 공항동에서 공급면적 75~146㎡짜리 112가구를 분양한다. 지하철 5호선 송정역과 9호선 김포공항역에서 가깝다. 방화동에서는 81~113㎡짜리 57가구가 분양된다. 9호선 공항시장역이 가깝다. 강남권 9호선 역세권에서는 삼성물산이 서초구 반포동에서 래미안 반포 426가구(85~267㎡)를 분양할 예정이다. 지하철 3·7호선 고속터미널역 인근이다. 내년 9호선이 개통되면 트리플역세권을 형성할 것으로 보인다.

용산에서는 대림산업이 신계구역 재개발 사업장에서 262가구(79~185㎡)를 분양한다. 지하철 6호선 효창공원앞역을 걸어서 이용할 수 있다. 또 동부건설이 동자동에서 273가구, 한강로2가에서 128가구, 삼성물산이 용산4구역에서 493가구를 공급할 예정이다. 중구 회현동1가 재개발 사업장에서는 롯데건설이 주상복합 377가구(46~314㎡)를 일반분양한다. 지하철 4호선 회현역을 도보로 이용할 수 있다.

■ 광교 첫 분양, 청라 중소형 관심

경기·인천에서는 27곳 사업장에서 1만9243가구를 일반분양할 예정이다. 특히 ‘판교 동생’이라 일컫는 광교새도시에서 첫 분양을 시작하고, 인천 청라경제자유구역에서도 다시 분양이 이어진다.

첫 분양을 시작하는 광교새도시 A-21블록에서는 울트라건설이 1188가구(113~212㎡)를 일반분양한다. 신대저수지가 단지 남쪽에 있는 등 조망권이 장점이고 중심상업지구가 가깝다. 용인 서북부와 수원 동북부에 걸쳐 있는 광교새도시는 2기 새도시 중 녹지율(41.4%)이 가장 높다. 첨단 연구개발 단지인 광교테크노밸리와 경기도청, 법원, 경찰청 등 행정타운이 들어설 예정이다. 서울~용인 고속화도로 및 지하철 신분당선 연장선이 들어설 예정이란 것도 강점으로 꼽힌다.

저렴한 분양가와 중소형 위주의 주택공급으로 실수요자들의 관심이 높은 청라지구에서는 광명주택이 263가구(107~110㎡), 호반건설 620가구(114㎡), 서해종합건설 336가구(86~88㎡), 풍림산업 616가구(126~203㎡), 원건설이 1284가구(84~86㎡)를 분양할 예정이다. 특히 서해종합건설은 신혼부부용으로만 101가구를 특별공급할 예정이다.

단, 광교새도시와 청라지구는 전매제한 기간이 완화되더라도 중소형의 경우 10년에서 7년으로 3년밖에 줄어들지 않는다. 김포나 파주지역 공공택지의 경우 10년에서 5년으로 5년씩이나 단축되는 것에 견줘 불리하다. 청라지구는 과밀억제권역이다. 광교새도시는 과밀억제권역인 수원과 기타지역인 용인에 각각 88%와 12% 걸쳐 있는데 현재로서는 수원지역에 준용하는 것으로 가닥이 잡혀가고 있다. 투자 메리트도 컸던 광교나 청라이지만 신설될 거주 요건까지 염두에 둔다면 메리트는 약간 떨어졌다. 하지만 두 곳 다 각각 경기도와 인천경제자유구역청이 자족도시를 꿈꾸며 야심차게 짓고 있다. 또 전매제한은 첫 계약 가능일로부터 따지기 때문에 7년(중대형 아파트는 5년)이라고 해봐야 입주 기준으로는 4년(2년) 정도밖에 안 된다. 따라서 가까이에 직장 등 생활 근거지를 두고 있는 실수요자라면 오히려 경쟁자들이 조금이라도 줄게 돼, 적당한 집을 마련할 호기가 찾아온 셈이다.

송창석 기자 [e-mail]