이익환수 대책 전혀없어…도심개발, 분양값만 올릴판

권도엽 국토해양부 제1차관이 19일 과천 정부청사에서 ‘국민 주거안정을 위한 도심공급 활성화 및 보금자리 주택 건설 방안’을 발표하고 있다. 연합뉴스

‘9·19 대책’ 내용과 실효성
뉴타운·재개발·재건축 동원 180만가구 도심에
규제완화→땅값상승→택지비상승 악순환 우려

정부의 ‘9·19 대책’은 이명박 대통령의 대선 공약대로 도심지역 재개발과 재건축을 통해 주택공급을 늘리겠다는 게 핵심이다. 새도시는 더이상 만들지 않고 도심지역과 도시 주변 그린벨트를 집중적으로 개발하겠다는 것이다.

■ 도심지역에 집중 공급 2018년까지 해마다 수도권에 30만가구를 짓겠다는 정부의 주택공급 계획물량은 참여정부와 큰 차이가 없다. 다만, 과거 정부가 새도시 개발 등을 통해 외곽에 주로 주택을 건설했던 데 비해 이번 방안은 도심과 도시근교에 많이 짓겠다는 것이 특징이다. 정부는 300만가구 중 180만가구를 도심에 짓겠다는 계획으로, 구체적으로는 △광역 재정비(뉴타운) △재개발·재건축 △다세대·다가구 △주상복합 등에서 물량을 늘린다는 방침이다. 또 역세권 고밀개발, 준공업지 개발, 기숙사형 주택을 포함한 대체주택 등은 새롭게 시도될 공급 확대방안이다.

뉴타운은 절차 단축을 통해 이미 지정된 36개 지구에서 주택을 빨리 공급하고 올해 이미 지정된 10개 지구 외에 15개 지구를 추가로 지정한다. 또 재건축·재개발을 통해서는 기존 계획 22만가구에서 15만가구를 더 짓기로 했다.

무주택 서민들의 눈길을 끄는 것은 이른바 ‘보금자리 주택’ 공급이다. 정부는 서민용으로 보급되는 전용 85㎡ 이하 공공주택에 대해 ‘보금자리 주택’이라는 새로운 이름을 붙이고 향후 10년간 150만가구(수도권 100만가구)를 짓는다는 방침이다. 보금자리 주택은 기존의 중소형 공공분양주택, 공공임대주택, 영구임대주택, 국민임대주택, 장기전세주택 등을 통칭해 부르는 용어이다. 보금자리 주택은 도심이나 그린벨트 등 도시 인근의 선호지역에 공공기관이 직접 건설해 사전예약제 방식으로 공급된다. 10년간 공급될 150만가구는 중소형 분양주택이 70만가구, 10년임대 20만가구, 장기전세 10만가구, 국민임대 40만가구, 영구임대 10만가구 등이다.

■ 도심지역 분양값 상승 우려 정부는 보금자리 주택의 경우 용적률과 녹지율 조정, 시공과정 합리화, 보상비 절감 등의 대책을 통해 분양값을 지금보다 15% 정도 내리겠다고 공언했다. 10년 임대주택을 지분형 임대주택으로 공급하기로 한 것도 입주자의 초기 부담을 덜어줄 것으로 보인다. 이는 처음 입주할 때에는 30% 지분만 취득하고 나머지 70%에 대해서는 임대료를 내다가 지분 취득을 점차 늘려가 10년이 돼 분양전환될 때에 전체 지분을 취득하는 방식이다.

이런 도심지역 민간주택은 공급이 늘어나도 분양값이 떨어지지 않고 되레 오를 것이란 우려를 낳고 있다. 용적률과 층수 제한 등 규제 완화를 통해 개발이익이 늘어날 경우 이를 환수하거나 수요자에게 저렴한 분양값으로 혜택을 돌리는 대책 등은 찾아볼 수 없기 때문이다. 이에 따라 규제 완화가 도심지역 땅값을 끌어올리고, 땅값 상승분이 택지비에 반영돼 아파트 분양값이 오르는 악순환이 예상된다는 게 전문가들의 지적이다. 변창흠 세종대 교수는 “적절한 개발이익 환수장치가 없이 도심지역 개발 규제를 풀 경우 땅값 상승에 따른 분양값 인상은 고스란히 수요자들의 몫이 될 것”이라고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

2009~2018년 수도권 주택 공급계획