양도세 거주요건 강화…“집 장만 내년 6월전에”

1가구 1주택 양도세 비과세 요건 강화 유예 (※클릭하시면 더 크게 보실 수 있습니다.)

[부동산 특집] 내집은 어디에

‘9·1 세제개편안’ 어떻게 바뀌나
서울·과천·5개 새도시 ‘3년 보유+3년 거주’로
수도권은 ‘3년 보유’에 2~3년 거주요건 추가
내년 7월 계약 체결분 주택부터 적용할 방침

1가구 1주택자가 양도소득세를 면제받기 위한 거주요건이 강화될 예정이어서 실수요자들은 앞으로 집을 구입하는 시기에도 신경을 써야 한다. 정부는 애초 ‘9·1 세제개편안’에서 소득세법 시행령 개정 뒤 최초 취득분(잔금 청산일 기준)부터 양도세를 비과세받기 위한 거주요건을 바꾸기로 했다가 여론의 반발에 밀려 이를 내년 6월까지 계약 체결을 하는 경우까지는 유예하기로 했다.

전문가들은 올 연말 취득분부터 적용하는 것과 내년 7월 계약 체결분부터 적용하는 것은 엄청난 차이를 가져온다고 지적한다. 연말부터 적용할 경우에는 주택 구매수요가 위축되는 효과가 예상됐지만 시행 시기를 내년 6월로 미루는 것은 반대로 그때까지는 수요를 촉발하는 효과를 불러온다는 것이다. 그것은 주택을 구입하거나 분양받을 계획이 있는 수요자라면 내년 6월 이전에 실행에 옮겨야 상대적으로 유리할 수 있기 때문이다.

■ 어떻게 바뀌나 그동안 서울, 과천, 5개 새도시(분당·일산·평촌·산본·중동)를 제외한 수도권과 지방은 양도세 비과세 조건으로 ‘3년 보유’ 요건만 있었다. 수도권의 경우 인천·수원·안양·광명·파주·김포와, 고양·안양·성남 등 서민들이 많이 사는 곳이 이에 해당한다. 하지만 이번에 모두 2~3년 거주 요건이 추가된다. 서울과 과천, 5개 새도시는 애초의 ‘3년 보유 + 2년 거주’에서 거주 요건이 1년 더 길어진다.

수도권에서 어디를 2년 또는 3년으로 묶을지는 아직 불투명하다. 새도시에는 3년 거주 요건이 붙을 것으로 확실시되지만 2년을 적용하는 외곽지역을 어디로 할지는 미정이다. 현재로서는 ?수도권의 시 이상 지역은 3년으로 하고 군 단위 지역만 2년으로 하는 방안 ?수도권정비법에 따른 과밀억제권역은 3년, 기타지역은 2년으로 하는 방안 등이 검토되고 있다.

군 단위 지역만 2년으로 하는 경우에는 경기도 양평·가평·여주·연천군 4곳만 해당된다. 동두천·포천·안성 등 시지역은 3년으로 묶이게 된다. 과밀억제권역을 기준으로 할 경우에는 안산·김포·화성·동두천·오산·평택·파주·양주시는 물론 ‘버블 세븐’ 중 하나인 용인도 기타지역으로 분류돼 2년 거주 요건만 채우면 된다. 전매제한 기간의 차등화 기준은 과밀억제권역으로 하고 있다.

시행 시기는 내년 6월 말 계약 체결분 주택까지는 적용하지 않기로 했다. 현재 계약을 맺고 중도금을 내고 있는 주택뿐만 아니라 내년 상반기에 분양 계약을 체결하는 주택도 종전 기준이 그대로 적용되게 된다.

■ 전세 끼고 사려면 적기는 내년 상반기 양도세 비과세 거주요건 강화 시기가 유예됨에 따라 기존 주택을 사려고 마음먹은 수요자들로서는 내년 상반기 안에 사는 게 유리할 것으로 보인다. 특히 전세를 끼고 집을 사려는 수요자라면 강화된 거주요건을 적용받지 않는 편이 훨씬 낫다. 다만, 집을 구입하는 시기는 올해보다는 내년 6월 말에 가까워지는 시점이 더 적절할 전망이다. 거주요건이 새로 생기는 곳에서 집을 팔 사람 입장에서 보면, 이후에는 해당 지역에서 거래가 어려워질 것이라는 점을 우려해 될수록 내년 6월 안에 처분하려고 할 것으로 예상되기 때문이다. 상반기 안에 급매물이 나올 수 있다는 것이다.

거주요건 강화는 분양시장에도 적지 않은 영향을 끼칠 전망이다. 유예기간인 연내 또는 내년 상반기에 분양되는 아파트들을 계약할 경우 입주 시기는 3년 뒤라도 강화된 거주요건을 적용받지 않게 된다. 수요자 처지에서는 수도권 지역의 경우 내년 하반기 이후보다는 상반기 안에 분양받는 게 절대 유리한 셈이다. 건설업체들도 내년 수도권 분양예정 물량은 하반기보다 상반기에 서둘러 내놓으려 할 것으로 예상된다.

연내 수도권 지역에 분양되는 물량들도 혜택을 보게 된다. 다음달부터 분양 예정인 경기 김포시 신곡지구 신동아파밀리에(3659가구)를 비롯해 파주 교하지구 한양수자인(780가구), 오산 세교지구 휴먼시아(1060가구), 인천 청라지구 호반베르디움(620가구), 김포시 양촌지구 우미린(1040가구), 수원시 권선동 아이파크(1360가구) 등이 거주요건 강화 조처를 피할 수 있게 됐다. 또 경기 판교ㆍ파주ㆍ광교, 인천 청라 등 한창 개발사업이 진행 중인 새도시의 기존 계약자들도 1가구 1주택자로서 3년만 보유하면 집값이 9억원 이하일 경우 종전처럼 양도세가 비과세된다.

최종훈 기자 [e-mail]

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주목받는 ‘중대형 아파트’

시가 7억5천만원~9억 집 양도ㆍ종부세 면제
수요 큰폭 증가 예상…올해 연말 구입 적기

‘9·1 세제개편’에 따라 1가구 1주택자로서 양도세를 면제받을 수 있는 상한선이 늦어도 내년부터는 6억원에서 9억원으로 높아진다. 또 종합부동산세 과세 대상 주택가액도 6억원에서 9억원 이상으로 상향조정될 예정이다. 이에 따라 시가 7억5천만원(공시가격 6억원)~9억원 가량 주택은 세제개편에 따라 양도세를 새로 면제받으면서 동시에 종부세 부담도 벗어나게 되는 최대 수혜자로 떠올랐다.

부동산업계에서는 이번 세제개편 영향으로 1가구 1주택자들이 세금 부담이 적은 ‘똑똑한’ 집 한채 소유를 목표로 삼는 현상이 나타날 수 있을 것으로 내다보고 있다. 종부세와 양도세를 내지 않게 된 가격대의 고가주택이 새삼 주목받을 수 있다는 것이다. 작은 집에서 좀더 큰 집으로 크기를 늘려가려는 수요자 처지에서 보면, 가능하면 이런 가격대의 중대형 주택을 분양받거나 구입하는 게 여러모로 경제적이기 때문이다.

전문가들은 거주 목적으로 이런 주택을 살 시기는 양도세 개정안이 시행될 올 연말께 이후가 적절하다고 지적한다. 장기보유 특별공제가 확대되고 1주택자 과세기준이 9억원으로 높아지는 직후부터 6억원을 넘는 고가주택 매물이 시장에 많이 나올 것으로 예상되기 때문이다. 실제로 세제개편안 발표 뒤 강남권이나 분당새도시 등 고가주택 시장에서는 양도세가 낮아진 뒤에 팔기 위해 매물을 거둬들인 사례가 많았다. 따라서 1가구 1주택자 양도세 감면이 시행에 들어가면 점차적으로 매물이 늘어날 것으로 전망된다.

그렇지만 주택수요자로서는 서둘러 주택구입에 나설 필요는 없다는 지적이 많다. 세금 감면에도 불구하고 최근 주택시장 상황은 금리 인상과 주택담보대출 규제, 실물경기 위축 등 악재가 수두룩해 당분간 고가주택 수요가 크게 늘어나기 어려운 현실이기 때문이다. 최근 2~3년간 서울과 수도권 지역에 소형보다 중대형 주택 공급이 늘어났다는 점도 이런 전망을 뒷받침한다. 따라서 이른바 ‘버블세븐’ 지역의 집값은 약보합세를 지속할 가능성이 높다는 게 전문가들의 예상이다.

집값이 더 떨어질 가능성이 있는 버블세븐 지역의 주택과는 달리 서울과 수도권에서 분양값 상한제를 적용받아 공급되는 새 중대형 아파트를 분양받는 것은 비교적 위험이 적은 선택이 될 것이라는 조언도 새겨볼 만하다. 박상언 유엔알컨설팅 대표는 “수도권에서 분양값 상한제를 적용받는 웬만한 중대형 아파트는 이제 종부세나 양도세 부담에서 자유로워졌다”며 “광교, 청라, 김포 등 새도시에서 나올 분양값 6억~8억원 정도인 중대형 아파트가 종전보다 인기를 끌 것”이라고 내다봤다.

최종훈 기자