시장흐름 좌우할 ‘5대 변수’ 주시하세요

시장흐름 좌우할 ‘5대 변수’ 주시하세요

[부동산 특집] 내집은 어디에

정부정책 이후 내집 마련은

해마다 가을이면 부동산시장이 성수기에 접어드는 게 보통이지만 올해는 사정이 다르다. 올가을 부동산시장은 분양시장 침체, 거래시장 위축, 금융시장 경색 등 ‘3대 악재’에 둘러싸여 있는데다, 정부 정책도 오락가락하는 등 신뢰를 주지 못해 불확실성만 커지는 형국이다.

실수요자라면 이런 때일수록 신중히 판단하고 행동해야 한다. ‘위기가 곧 기회’라는 말도 있듯이, 팔아야 할 집은 팔고 사야 할 집은 때를 놓치지 말고 사야 할 결단의 시기가 어느 날 다가올 수도 있기 때문이다. 이에 따라 지금부터는 부동산시장 안팎의 상황을 예의주시하는 게 중요하다고 전문가들은 입을 모은다. 10월 이후 부동산시장의 큰 흐름을 좌우할 5대 변수를 점검하는 것은 그 출발점이 될 수 있다.

1. 양도세·종부세 과세기준 완화

양도소득세, 종합부동산세의 잇따른 완화가 부동산시장에 끼칠 영향을 주목할 필요가 있다.

양도세의 경우 ‘9·1 세제개편안’에 따라 1가구 1주택일 때 비과세하는 범위가 현행 6억원 이하에서 9억원 이하로 바뀌게 된다. 따라서 세법 개정안의 시행에 맞춰 비과세를 받으려는 이 가격대의 매물이 앞으로 거래시장에 상당 물량 나올 것으로 예상된다. 관련 세법 개정안은 이르면 11월 중순, 늦어도 내년 초부터는 시행될 전망이어서, 이 가격대의 집을 구하는 사람이라면 지금은 기다려야 할 시점이다.

종부세 과세 대상 주택의 공시가격이 종전 6억원에서 9억원 이상으로 높아진 것은 단기적으로 집값에 큰 영향을 끼치지는 않을 것으로 보인다. 공시가격 6억원 이상은 실거래값으로는 7억5천만원 이상인데, 극히 일부를 제외하곤 소유자들이 세금 때문에 집을 내놓았다 거둬들였다 하지는 않기 때문이다. 다만, 세부담 완화로 고가주택의 선호도가 다시 높아질 것이라는 관측도 없지는 않다. 또 신규 주택 분양시장에서는 앞으로 보유세 부담이 크게 줄어들게 된 타운하우스와 중대형 아파트 등의 인기가 다소 회복될 가능성도 엿보인다.

2. 거주요건 강화

1가구 1주택자에 대한 양도세 비과세 거주요건이 강화되는 것도 유념해야 한다. 지난 세제개편안 발표 때는 시행령 개정 뒤 최초 취득분(잔금 청산일 기준)부터 적용하기로 했으나 부처간 협의를 거쳐 내년 7월 이후 계약 체결분부터 적용하기로 바뀌었다. 이에 따라 양도세 비과세 거주요건은 내년 7월 이후부터 수도권이 ‘3년 보유, 3년 거주’(일부 지역은 2년 거주), 수도권을 제외한 지방은 ‘3년 보유, 2년 거주’로 강화된다.

거주요건을 계약 체결일 기준으로 바꿔 유예한 것은 당분간 신규 분양시장에 단비가 될 전망이다. 수요자 처지에서는 서울과 과천, 5개 새도시를 제외한 곳에서 내년 6월말까지 아파트를 분양받을 경우에는 혜택을 받는 셈이 되기 때문이다.

3. 전매제한 완화

지난 ‘8·21 부동산 대책’에 따라 수도권에서 새로 분양되는 아파트의 전매제한 기간이 대폭 단축됐다. 종전에는 전매제한 기간이 5~10년이었으나 지난 8월21일 이후 분양 신청분부터는 공공택지인지 민간택지인지와 과밀억제권역 여부에 따라 1~7년의 기간이 적용된다. 이 때문에 올가을 아파트를 분양받으려는 수요자들은 사업지마다 달라진 전매제한 기간을 사전에 확인하는 게 중요해졌다.

전매제한 완화 조처를 판교·파주 등 기존에 분양된 주택까지 소급해 적용할지도 관심사다. 국토해양부가 소급적용은 않겠다고 밝힌 상태지만, 최근 양도세 비과세 거주요건 강화 조처가 바뀐 것처럼 부동산시장 활성화 차원에서 재검토될 가능성도 배제할 수 없다.

4. 재개발·재건축 규제 완화

정부는 ‘9·19 부동산대책’에서 도심지 주택공급 확대 방침을 밝히면서 서울을 비롯한 수도권 도시지역에 10년 동안 180만가구를 짓겠다고 했다. 이를 위해 뉴타운 25곳을 추가로 지정하기로 했다. 재건축의 경우 소형평수 의무비율, 임대주택 건립 등 규제를 주택시장 안정과 개발이익 환수장치의 보완을 전제로 검토하겠다는 방침을 분명히했다. 따라서 정부의 재건축 규제 완화는 8·21 대책에서 발표했던 조합원 지위 양도, 시공사 선정시기 단축, 후분양제 폐지 등을 연말까지 정비한 뒤 내년 이후 2단계로 본격 추진할 가능성이 높아졌다.

거래는 계속 위축될 전망이다. 조합원 지위 양도가 허용되면 재건축 단지에서 매물이 나오겠지만 추가적인 규제 완화 기대감에 호가는 높은 반면 경기 침체와 대출 규제, 금융시장 불안 등으로 인해 매수세가 붙기는 어려운 실정이다. 박원갑 스피드뱅크 부사장은 “재건축 시장은 당분간 매도, 매수자간 힘겨루기 공방 속에서 거래가 극도로 위축될 것”이라고 내다봤다.

5. 그린벨트 해제

정부가 이른바 ‘보금자리 주택’을 짓기 위해 그린벨트를 어디서, 얼마나 풀 것인지도 주택시장의 관심사다. 정부는 구체적인 위치나 규모는 내년 상반기 시범지구를 지정할 때 결정하며, 그린벨트에 짓는 중소형 주택의 분양값은 3.3㎡당 1천만원 이하로 한다는 방침이다. 부동산업계에서는 그린벨트 중에서도 창고와 비닐하우스가 밀집한 곳이 최우선적으로 풀릴 후보지역이 될 것으로 내다보고 있다. 다만, 환경훼손 논란이 거세질 경우 해제 지역이 예상보다 넓지 않을 수도 있다.

최종훈 기자 [e-mail]

부동산시장 주요 정책변수와 전망