오피스텔 분양값 ‘눈속임’ 주의하세요

아파트·주상복합 등 일반 공동주택의 미분양이 늘어나는 중에도 오피스텔은 상대적으로 인기를 끌고 있다. 한 건설사의 오피스텔 견본 주택 앞에 투자자들이 줄을 서 기다리고 있다.

부동산 시장이 조용한 가운데 오피스텔의 인기는 상대적으로 높은 편이다. 지난 9월29~30일 서울 신림동에서 청약을 받은‘ㅇ’오피스텔은 평균 26.1 대 1의 경쟁률을 보였다. 아파트·주상복합 등 일반 공동주택의 미분양이 속출하는 것과 대조적이다. 9월26일 마감된 인천 송도 센트로드 오피스텔의 청약 경쟁률은 평균 129대 1이었다. 건축법 적용을 받는 오피스텔은 주택법 적용을 받는 일반 공동주택보다 규정이 느슨하다. 따라서 법망을 피해가는 업체의 홍보물이나 입주자모집공고(분양공고)만 때문에 일반인은 물론 부동산 전문가들도 실제 분양값을 착각하는 경우가 많다.

주차장 등 합친 ‘계약면적’으로 분양값 낮춰
규정 허술해 산정기준 제각각 소비자들 착각
“중대형, 미계약 많아”…‘묻지마 청약’ 금물

업체별 분양공고상 분양값 표시 및 실제분양값 비교

부동산정보업체 ‘부동산써브’ 함영진 부동산연구실장은“오피스텔은 아파트와 달리 주택공급규칙을 적용받지 않아 평면타입을 공급면적으로 표기할 의무가 없다”면서 “명목 분양값을 최대한 싸게 보이도록 계약면적을 기준으로 분양값을 표기하는 건설업체들이 일부 있는 것 같다”고 설명했다.

■ 분양값 착시효과 조심 ㅇ오피스텔은 청약에 들어가기 직전 보도자료를 내어 “분양값이 3.3㎡당 800만원대로 봉천동 대우 슈페리엄(1124만원) 등 인근 오피스텔보다 매우 저렴하다”고 밝혔다. ㅇ오피스텔은 총 분양값을 ‘계약면적’으로 나눠 3.3㎡당 분양값을 계산했다. 총 분양금액 1억2900만원짜리를 계약면적(47.57㎡)으로 나눠 3.3을 곱해주면 894만원이라는 계산이 나온다. 이 업체는 분양공고문의‘평면타입별 총 분양금액’에도 평면타입을 계약면적으로 적었다. 소비자들은 총 분양금액을 자연스럽게 계약면적으로 나눠 3.3㎡당 분양값을 계산할 수밖에 없다.

반면 슈페리엄은 분양공고에서 평면타입을 공급면적으로 적었다. 슈페리엄이 ㅇ오피스텔처럼 계약면적을 기준으로 적었다면 3.3㎡당 1124만원짜리는 753만원으로 확 떨어진다. 같은 기준으로 하면 되레 슈페리엄이 싼 셈이다. 1일부터 청약에 들어가는 아신 신도시 와이(Y)시티 오피스텔도 분양공고 평면타입을 공급면적으로 실었다.

오피스텔 분양 때 입주자모집공고에 표시되는 면적은 크게 전용면적과 공급면적, 그리고 계약면적으로 나뉜다. 공급면적은 전용면적에 추가로 계단·엘리베이터·복도 등 이른바 ‘주거공용면적’도 포함한 것이다. 아파트의 3.3㎡당 분양값 산정은 공급면적으로 하고 있다. 계약면적은 공급면적에 다시 주차장·관리실·경비실·노인정 등 ‘기타공용면적’까지 포함한 수치다. 오피스텔 분양값 산정 기준을 통일하는 규정을 만들지 않는 한, 앞으로도 피해자가 생길 수밖에 없다. 공급면적을 기준으로 발표하는 업체는 분양값이 비싸보여 손해고, 소비자도 합리적인 선택을 방해받는다.

■ 실수요적 접근 필요 오피스텔은 현재 여건에서 실수요는 물론 투자 상품으로도 사실상 유일한 관심 대상이다. 정부가 지난 9월22일 이후 분양신고를 한 오피스텔부터 전매(되팔기) 제한을 가하면서, 9월21일 이전에 일단 분양신고를 마치고 지금 막 분양에 들어가고 있는 물량에 대한 투자 가치가 더 높아졌다. 분양값의 10~20%인 계약금만 내면 곧바로 프리미엄을 받고 되팔 수 있는 유일한 상품이다.

물론 오피스텔의 전매 제한이 도입돼도 미등기 전매만 불허하겠다는 것이다. 일반 주택처럼 등기 뒤에도 몇년 기다렸다 팔 수 있는 게 아니라 여전히‘등기 뒤 전매’가 가능한 상품이다. 오피스텔은 사무실로도, 주거용으로도 쓸 수 있는 건축물을 뜻한다. 양도소득세를 낼 때는 오피스텔도 주택으로 간주되지만, 청약 자격에서는 주택으로 치지 않는다. 오피스텔만 몇 채 갖고 있으면 여전히 청약 우선권을 갖는 무주택자인 셈이다. 더구나 정부는 온돌이 허용되는 오피스텔 규모를 전용 50㎡ 이하에서 60㎡ 이하로 완화하기로 했다.

함영진 실장은 “중대형은 청약 접수율과 달리 계약 뒤 미계약 물량이 있는 경우도 있다”면서 “맹목적으로 청약하지 말고 단기 차익보다는 장기 임대수요를 예상하는 실수요적 접근이 필요하다”고 말했다.

송창석 기자 [e-mail]