70조 규모 부동산PF ‘금융권 부실폭탄’

부동산PF=프로젝트 파이낸싱

저축은행·증권사 등 연체율 급상승 ‘빨간불’

부동산 프로젝트 파이낸싱(PF)이 금융권에 ‘부실폭탄’의 뇌관으로 떠오르고 있다. 현재 전체 금융권의 부동산 피에프 대출 규모는 약 70조원에 이르는 것으로 추정된다. 이 가운데 대형 시중은행을 제외한 저축은행과 캐피탈 등 여신전문회사, 증권회사와 자산운용회사의 피에프는 이미 부실위험의 경고등이 켜진 상태다. 6월 말 현재 시중은행의 피에프 대출 잔액은 47조9000억원으로 0.68%의 연체율을 기록하고 있다.

하지만 상대적으로 신용도가 떨어지는 사업장과 거래해온 저축은행의 전체 대출 잔액은 약 12조2천억원, 연체율은 무려 14.3%에 이른다. 여신전문회사와 보험사도 부동산 피에프에 각각 4조3000억원, 5조3247억원씩 자금이 물려 있는 가운데 4.2%와 2.4%의 높은 연체율을 보이고 있다. 증권사의 대출 잔액은 6월말 현재 2조9595억원이며, 연체율은 지난해 상반기까지 1%대를 유지하다 연말 4.57%, 올 6월말 6.57%까지 급상승했다.

부동산 피에프가 어떻게 건설업과 금융권의 동반부실을 연결하는지 이해하려면 그 구조부터 살펴봐야 한다.

부동산 피에프에는 건설사업 시행사와 시공사는 물론 은행, 저축은행, 보험, 증권 등 수많은 금융회사들이 참여한다. 선분양제로 추진되는 건설 프로젝트는 시행사가 시공사의 보증으로 대출을 받아 공사자금을 조달하는데, 지난 3~4년 전부터 공사 규모가 크거나 시공사 보증의 한계가 있을 때 부동산 피에프(PF)가 유용한 자금조달 수단으로 활용돼 왔다.

시행사는 가장 많은 자금을 대출해 주는 주거래 은행의 관리감독을 받아 특수목적회사(SPC)라는 가공회사(페이퍼 컴퍼니)를 만든다. 특수목적회사는 자산담보부기업어음(ABCP)이나 수익증권(ABS) 등 유동화증권을 발행하기 위해 만든 것으로, 은행 등 금융회사들이 이 유동화증권을 매입해 주는 형식으로 공사 자금을 지원(대출)한다.

특히 유동화증권을 만기 때까지 보유하는 은행이나 저축은행 등을 제외한 나머지 금융회사들은 인수한 유동화증권을 다시 투자펀드 형태로 가공해 시장에 판매함으로써 개인들도 부동산 피에프에 돈이 물릴 수 있다.

따라서 아파트 분양 등이 제대로 되지 않거나 유동화증권을 매입해 주기로 약속한 금융회사가 자금난에 봉착할 경우 부동산 피에프(PF) 전체의 현금 흐름(Cash-flow)이 타격을 받으며 금융부실화를 초래한다. 쉽게 말해 계원 한명이 곗돈을 제때 내지 않아 계 모임 전체가 무너지고 계원들 모두가 피해를 입는 경우와 크게 다르지 않다.

변상호 기자 [e-mail]