주택대출 기준금리 인하…미분양 아파트 2조 매입

구본진 기획재정부 정책조정국장(왼쪽 두번째)이 21일 오후 과천 정부청사에서 가계 주거부담 완화 및 건설부문 유동성 지원·구조조정 방안을 발표하고 있다. 과천/김봉규 기자 [e-mail]

주요 내용 살펴보니

가계지원책 - 한시 2주택 양도세 면제 2년으로
건설사대책 - 건설사 땅 3조 역경매로 사들여

정부가 21일 발표한 ‘가계·건설부문 유동성 지원방안’에는 가계와 건설회사의 자금 운용에 숨통을 터주기 위한 여러 조처들이 담겨 있다. 가계에는 세금과 대출상환 부담을 덜어주고, 건설회사한테는 금융 지원과 함께 공공기관에 미분양 주택과 땅을 팔 수 있는 길을 열어준 게 핵심이다.

■ 가계 지원대책 뭔가? 가장 눈에 띄는 것이 양도소득세 관련 대책으로, 새 집을 마련하는 과정에서 일시적으로 2주택자가 된 사람들의 부담을 덜어주는 방안이 포함됐다. 지금까지는 일시적 1가구 2주택자가 된 사람이 기존 주택을 팔 때 양도세를 물지 않고 팔 수 있는 기간이 1년이었으나 이를 2년으로 늘리기로 했다. 현행 세법상 1가구 2주택이 되면 세율이 50%로 중과세 된다. 이에 따라 최근 1~2년 안에 집을 산 사람들은 양도세에 대한 걱정없이 기존 주택을 좀 더 여유를 갖고 팔 수 있는 기간을 확보하게 됐다. 이런 내용을 담은 소득세법 시행령은 11월중 개정되며, 새 법령은 개정일 이후 양도하는 주택부터 적용된다.

처분조건부 대출의 상환기간을 연장하는 방안도 포함됐다. 투기지역에서 아파트를 추가로 구입할 경우 기존 주택을 1년 안에 팔아야하는 ‘처분조건부’ 대출의 상환기간이 2년으로 늘어난다. 또 투기지역에서 풀릴 경우 투기지역 지정 기간에 체결된 대출 관련 약정(처분 또는 축소조건부) 이행 의무를 면제해주기로 했다.

이와 함께 정부는 가계의 주택담보대출 원리금 상환 부담 완화를 위해 은행이 거치기간과 만기 연장에 나서도록 유도하기로 했다. 충분한 유동성 공급을 통해 가계대출(주택담보)의 기준금리로 사용되는 양도성예금증서 금리를 내리고, 변동금리부 대출에서 고정금리부 대출로 바꿀 경우 중도상환수수료(0.5~1.5%)를 인하하도록 했다. 또 국민주택기금의 내년 근로자·서민 주택구입자금 지원 규모를 1조9천억원에서 3조원으로 확대하기로 했다.

실수요 거래를 촉진하기 위해 수도권 투기지역과 투기과열지구가 대폭 해제된다. 정부는 11월 중에 주택시장에 대한 실태조사를 한 뒤 소관 위원회를 각각 열고 해제지역을 결정한다는 계획이다. 투기지역에서 풀리면 담보인정비율(LTV)이 40%에서 60%로 높아지고 총부채상환비율(DTI) 규제와 처분조건부 대출 규제를 받지 않게 된다.

■ 공공기관 자금 활용 방안 예고한대로 미분양 주택에 공공자금이 대거 투입된다. 대한주택보증에서 10월 말까지 매입을 공고, 11월중 심사 거쳐 미분양 주택을 매입하기로 했다. 매입 대상은 지방 소재 사업장 중 공정률이 50%이상인 미분양 주택이며, 2조원 한도안에서 순차적으로 사들이게 된다. 매입가격은 감정평가금액 범위에서 역경매 방식 등을 적용한다. 환매 가능 기간은 준공 후 6개월 이내로 제한하고, 환매 가격은 대한주택보증이 이미 매입한 가격에 자금운용수익률, 제비용 등을 감안해 결정하게 된다.

자금난을 겪는 건설업체에 한해서는 토지공사가 이미 분양한 공공택지에 대한 계약 해제를 한시적으로 적용하기로 했다. 시행일 현재 일정기간 납부가 연체된 공공택지를 대상으로 한다. 또 건설사가 보유한 공공택지는 제3자에 대한 전매를 허용하기로 했다. 또 건설업체가 부채를 갚기 위해 보유토지 매각을 희망하면 토지공사가 역경매 방식을 통해 최저가로 매입하기로 했다. 올해 12월부터 1조원 수준의 매입을 추진하고, 앞으로 최대 3조원 범위 안에서 시장상황을 고려해 매입한다는 방침이다.

■ 간접 금융지원도 망라 공적 보증을 통한 유동성 지원방안도 내놨다. 정부는 건설사가 발행한 회사채(담보물건 시세의 60~70%)에 대해 대한주택보증, 주택금융신용보증기금 등의 공적보증기관이 신용을 보강하고 이를 기초로 유동화 채권을 발행하도록 했다. 건설사는 미분양 아파트를 이들 기관에 담보신탁으로 맡기고, 신탁회사는 이를 임대하거나 매각하게 된다.

민간이 조성한 펀드가 미분양 아파트를 사들일 수 있도록 지원하는 대책도 마련됐다. 대한주택보증의 보증 대상을 펀드가 미분양 아파트를 매입, 분양하는 경우까지 확대해 펀드의 위험을 줄여주는 방식이다. 지금까지 분양계약자가 아닌 펀드는 보호대상에서 제외됐다. 건설사가 투기지역 안에 보유한 준공 상태의 미분양 아파트에 대해서도 담보대출을 허용하기로 했다. 지난 2005년 7월부터는 기업자금 대출이 주택구입에 사용되는 것을 막기 위해 투기지역 준공 미분양 아파트에 대한 담보 대출이 제한돼왔다.

■ 구조조정 대책은? 이번 대책에는 건설부문 구조조정 방안도 제시됐다. 정부는 대주단 협약을 활용해 일시적 유동성 어려움을 겪는 모든 건설사에 대해 대주단의 평가를 거쳐 만기연장 또는 신규자금 지원 여부를 결정하도록 했다. 신용도 A·B 등급의 중소 건설사에 대해서는 채권은행이 ‘패스트 트랙’ 프로그램을 적용하기로 했다. 패스트 트랙은 흑자 상태에서 부도를 낼 우려가 있는 기업을 신속하게 지원하는 것으로, 지원 대상으로 선정되면 만기연장, 이자감면, 신규자금 지원 등을 한 달 안에 받게 된다. 부실 징후는 있지만 회생 가능성이 있는 C등급 건설사는 워크아웃, 기업구조조정촉진법, 통합도산법상 회생절차 등의 적용해 지원과 구조조정을 병행하기로 했다.

최종훈 기자 [e-mail]