6억 초과 집값의 60% 담보대출 가능

수도권 투기지역 해제땐

총부채상환비율 40% 제한도 풀릴듯…전매제한 완화

정부가 10·21 부동산 대책을 통해 수도권 투기지역·투기과열지구를 상당 부분 풀기로 했다. 대출과 청약 조건에서 적지 않은 변화가 생긴다.

11월 중순께 해제가 시행될 예정이다. 국토해양부는 “관련 심의위원회를 거쳐 이르면 11월10일께 발표하겠다”며 “5~7일 걸리는 관보 게재를 하면 시행될 것”이라고 내다봤다.

수도권 전체가 풀리는 건 아니다. 서울, 인천, 경기 성남은 해제 대상에서 빠질 가능성이 많다. 하지만 국토부 관계자는 “용인·과천·고양 등 나머지 경기도 지역은 대부분 풀릴 가능성이 높다”고 전망했다. 현재 수도권은 거의 전역이 투기지역 또는 투기과열지구다. 아닌 곳은 △가평·양평·여주군 △연천군 접경지역 4개 면 △도서지역뿐이다.

투기지역 해제는 주로 고가 주택의 주택담보대출(주담보) 조건에 큰 변화를 일으킨다. 투기지역 6억원 초과 아파트는 담보인정비율(LTV)이 현행 40%이나, 풀리면 60%까지 올라가게 된다. 6억원 초과 아파트의 총부채상환비율(DTI) 40% 제한은 투기지역과 투기과열지구가 동시에 풀려야 하는데, 함께 풀릴 가능성이 많다. 그렇더라도 은행들은 고객의 연봉 등을 고려해 적절히 비율을 제한한다.

투기과열지구는 주로 청약제도에 영향을 끼친다. 가장 큰 것은 전매제한 완화다. 과밀억제권역은 변화가 없다. 그러나 비과밀억제권역은 공공택지의 분양값 상한제 물량을 빼고는 모두 전매제한이 크게 완화된다. 민간택지의 분양값 상한제 물량은 3년에서 1년으로 줄어든다. 특히 민간택지의 분양값 상한제가 아닌 물량은 ‘등기 뒤 전매’에서 앞으로는 분양권을 받자마자 곧바로 되팔 수 있게 된다. 예를 들어 고가 분양 논란과 함께 미분양이 많이 난 용인 지역의 민간 아파트가 대부분 여기에 해당한다.

단, 전매제한 완화를 이미 분양에 들어가 버린 미분양 단지로 소급할지는 아직 결정되지 않았다. 중대형 고가 주택을 구입하려면, 대출 조건도 풀리고 전매 자율화로 분양 계약자가 싸게 내놓는 물량이 나올 수도 있는 11월 중순까지 기다릴 필요도 있는 셈이다. 현재 투기과열지구 중 비과밀억제권역은 용인, 안산, 김포, 광주, 동두천, 포천, 파주, 화성, 평택, 오산, 이천, 안성 등이다. 이 밖에 재건축 조합원의 지위를 자유롭게 사고팔 수 있게 된다. 재당첨 금지와 비세대주 청약 1순위 금지도 사라진다.

송창석 기자 [e-mail]