2주택 실거래가 과세 ‘5·4 대책’ 영향은…

부동산 가격이 급등한 전국 19개 지역에 투기전담반이 투입된 가운데 지난 3일 오후 경기도 파주의 한 부동산중개업소를 국세청 직원들이 이 지역 부동산 가격과 거래동향에 대해 조사를 하고 있다. 파주/김진수 기자 [e-mail]

정부의 ‘5·4 부동산 대책’으로 양도세의 실거래가 과세 대상이 1가구 2주택자로 확대되면서, 이들이 내년 이후에 거주하지 않는 집을 팔 경우 양도세 부담이 크게 늘어나게 됐다. 이에 따라 올해 말 관련 세법 개정이 본격화할 경우 2주택 보유자들의 매물이 증가할 것으로 보인다. 다만 서울 강남구 등 집값이 많이 오른 주택투기지역에서는 이미 실거래 과세가 이뤄지고 있어, 이들 지역보다는 서울 강북지역 등 비투기지역에서 매물이 집중될 것으로 분석됐다.

하반기 비투기지역 매물 쏟아질 듯

■ 2006년에 팔면 양도세 부담 증가=지난 2001년 서울 성북구 돈암동 한신아파트 33평형을 실거래가 2억3천만원(기준시가 1억5600만원)에 사들여 2주택자가 된 김아무개씨의 경우를 가정해보면, 김씨가 내년 이후에 이 집을 팔 때 내야하는 양도세는 올해 팔 때보다 49% 이상 증가하게 된다. 지난 2일 고시된 이 아파트의 기준시가는 2억1200만원(시가 3억원)이다.

실거래가 과세중인 32곳 투기지역 영향없어
‘실거래 양도차액 7천만원’ 2006년에 팔땐 49%↑
시가 50∼70% 과세 외지인 토지 부담 더 커져

김씨가 올해 이 집을 팔 경우 양도세는 기준시가의 차액을 바탕으로 계산된다. 기준시가를 바탕으로 한 양도차액은 5600만원(2억1200만원-1억5600만원)이지만, 실제 세율이 적용되는 과세표준 금액은 필요경비와 기본공제 등 각종 공제를 감안해 4138만원이 된다. 여기에 1천만원까지 9%(90만원), 1천만~4천만원까지 18%(540만원), 4천만원 초과분에 27%(37만원)를 각각 적용하면 실제 납부세액은 667만원이다.

하지만 김씨가 내년에 이 집을 판다면, 실거래가를 기준으로 계산한 양도차액 7천만원(3억원-2억3천만원)을 바탕으로 양도세가 부과된다. 각종 공제를 뺀 과세표준은 5361만원이고, 실제 납부세액은 997만원으로 올해보다 330만원(49.4%) 늘어나게 된다. 김씨의 경우를 그냥 일반화하기 어렵지만, 내년부터는 적어도 실거래가와 기준시가의 차이인 20% 이상은 평균적으로 양도세 부담이 늘어날 것이라는 게 대체적인 전망이다.

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한 부동산업계 관계자는 “이 정도 세금 부담쯤이야 오르는 집값에 비하면 감당할 수 있다고 생각할 수 있지만, 정부의 강력한 투기억제책으로 집값이 앞으로 크게 오르지 않는다고 보면 올해 파는 게 유리할 수 있다”고 말했다.

■ 비투기지역 매물 늘어날 듯=이번 대책은 부동산 시장에서 ‘2채 이상 보유자의 투자수익은 앞으로 기대하지 말라’는 메시지로 받아들여지고 있다. 이에 따라 전문가들은 올 하반기 정부의 법 개정이 윤곽을 드러내면 2주택자의 매물이 늘어날 것으로 보고 있다. 김영진 내집마련정보사 사장은 “지난해 말 3주택자 양도세 중과 시행을 앞두고 매물이 증가해 연말 집값이 저점을 찍었다”며 “당장은 실감할 수 없겠지만 법 개정이 본격화되면 2주택자에게 상당한 압박이 될 것”이라고 말했다.

다만 이번 대책은 지역별로 미치는 영향이 달라, 세금을 피하기 위해 매물이 늘어나는 사례는 다소 제한적일 것으로 예상된다. 서울 양천구 , 용산구 , 서초구 등 전국 32개 주택투기지역은 이미 실거래가 과세가 이뤄지고 있어 전혀 영향이 없는 탓이다. 투기지역이 아니어도 시가 6억원을 넘는 고가주택, 1가구 3주택자, 아파트 분양권, 1년 이내 단기 양도, 미등기 전매 등은 실거래 과세여서 사정은 마찬가지다.

따라서 2주택자의 매물은 비투기지역 가운데 6억원에 근접한 주택이 몰려있는 서울 강북지역이나 수도권 일대, 지방 대도시 등에 집중될 것으로 보인다. 김희선 부동산114 전무는 “투기지역과 투기지역이 아닌 곳에 각각 주택을 보유한 2주택자라면 비투기지역 주택을 올해 안에 처분하는 게 세금을 줄일 수 있는 길”이라며 “강남 거주자의 경우 비강남 지역에 소유한 집을 처분할 가능성이 높다”고 말했다.

■ 외지인 토지 양도세도 증가=이번 양도세 강화 방안에는 외지인이 농지와 임야, 나대지를 샀다가 팔 때도 실거래가 과세를 하도록 했다. 지금까지 토지 등의 양도세는 시가의 50~70% 수준인 공시지가로 과세됐기 때문에 실거래가로 바뀔 경우 양도세 부담은 2주택자에 견줘 훨씬 클 것으로 전망된다.

특히 2000년 이전에는 공시지가의 시가 반영률이 50%에 못미친 곳도 많아 오래 보유했을수록 양도세 부담은 더 커질 것으로 보인다. 따라서 하반기에 외지인 소유 토지 매물이 쏟아져나올 가능성이 크다. 다만 서울 강남구와 충남 천안시 등 전국 41곳의 토지투기지역은 이미 실거래가로 과세가 이뤄지고 있어 이번 대책에 따른 영향은 없을 것으로 보인다.

최종훈 조성곤 기자 [e-mail]