‘분양권 시장’서 알짜매물 노려라

‘전매제한 완화’ 내집마련 전략

‘분양권 시장에서 내집을 골라볼까?’

정부의 ‘11·3 대책’에 따른 수도권 투기과열지구 해제가 7일 고시됨에 서울 강남·송파·서초구를 제외한 곳에서 분양권 전매 제한기간이 대폭 완화됐다. 특히 최근 1~2년 사이에 분양된 민간아파트로서 분양값 상한제를 적용하지 않았던 아파트들은 입주 전에도 분양권을 사고팔 수 있게 됐다. 분양권 거래시장이 문을 연 셈이다.

최초 분양값보다 낮은 물량 등장
구입땐 주변시세 직접 확인해야

부동산업계에서는 내집을 장만하거나 집을 늘려가려는 수요자라면 분양권 매입이 또 하나의 기회가 될 것으로 보고 있다. 경기침체 영향으로 분양권 매물이 꾸준히 나오면 매맷값도 약세를 보일 것으로 예상되기 때문이다. 또 대출 규제가 완화된 것도 실수요자로서는 자금 부담을 덜 수 있게 된 요인이다. 벌써 수도권 일부 지역에서는 최초 분양값보다 싼값에 새 주인을 찾는 ‘마이너스 프리미엄 분양권’도 등장하고 있다.

■ 인기지역 거래 활기 예상 한때 투자 광풍이 불었던 인천 송도 지역에서는 분양권 소유자들의 매도 문의가 많아지고 있다. 지난해 아파트 분양을 받았지만 대출이자 부담을 느낀 계약자들이 웃돈을 받고 분양권을 처분하려는 경우가 많기 때문이다. 그러나 송도는 현 시세에 견줘 최초 분양값이 저렴한 편이어서 중대형을 기준으로 1억원 이상의 웃돈이 붙고 있다. 송도 ‘더샵하버뷰’, ‘더샵센트럴파크’, ‘자이하버뷰’ 등 지난해 비교적 싼값에 분양됐던 단지들이 관심을 끌고 있다.

이와 달리 경기 용인 등 일부 지역에서는 최초 분양값보다 낮은 가격의 매물이 등장 했다. 특히 40개 단지 총 1만9107가구의 전매 가능 입주 물량이 대기 중인 용인은 입주 전에 아파트를 처분하려는 매도자들의 움직임이 나타나고 있다. 일부 중대형은 분양값보다 5천만원 이상 매맷값을 낮춘 물건도 나오고 있다. 그러나 집값이 떨어지는 상황이어서, 값을 낮춘 분양권 급매물 가격이 기존 아파트에 견줘 매력을 갖지 못하는 경우가 대부분이다. 성복동의 한 공인중개사는 “주변의 기존 아파트보다 분양권값이 싸야 거래가 이뤄질 수 있는데, 그럴 경우 매도자의 손실이 너무 큰 게 문제”라고 말했다.

서울 강북에서는 지난 2006~2007년에 분양된 재개발 아파트 단지를 중심으로 분양권 거래가 활발해질 것으로 예상된다. 강북 지역은 올 상반기 아파트값이 급등한 뒤 지금까지는 소폭 조정을 받고 있는 상태여서, 이들 입주 예정 아파트의 분양값이 경쟁력을 띠고 있는 편이다. 이에 시장에서는 1~2년 전 분양을 받은 수요자들 가운데 일부가 늘어난 대출이자 부담 등으로 적당한 웃돈을 받고 분양권을 처분하려는 사례가 이어질 것으로 보고 있다. 미아동과 길음동, 종암동, 남가좌동 등의 대단지에서 분양권 매물이 조금씩 나올 것으로 전망된다.

■ ‘실수요자 서두를 필요 없어’ 경기 회복과 함께 집값이 대세 하락 국면에서 벗어나지 않는 한 분양권 전매시장은 ‘매수자 중심’이 될 것이라는 게 부동산업계의 진단이다. 실수요자로서는 서두르지 않아도 된다는 뜻이다. 박원갑 스피드뱅크 부동산연구소장은 “분양권 시장은 분양권값이 시세보다 낮은 곳과 입지 등 성장 가능성이 높아 웃돈이 형성된 곳으로 양분될 것”이라며 “수요자로서는 이후 입주 시점에 물량이 대거 쏟아져 값이 더 내릴 가능성까지 고려해야 한다”고 말했다

분양권을 살 경우엔 꼭 유의해야 할 점이 있다. 구입하려는 아파트의 동·호수가 어떤 위치에 있는지 공사 현장에서 직접 확인하는 게 좋다. 동시에 주변 아파트 시세가 얼마나 되는지도 가능하면 현장에서 알아볼 필요가 있다.

계약을 맺을 때는 매도자가 계약자 본인인지 확인해야 하므로 ‘아파트 분양계약서’의 기재 사항을 건설업체 쪽에 문의해 봐야 한다. 또 계약일로부터 60일 안에 관할 시·군·구청에 분양권 거래신고를 반드시 해야 한다. 공인중개사가 거래를 중개한 때는 공인중개사가 대신 신고하면 되며, 매도인과 매수인이 직거래했을 때는 거래 당사자들이 신고해야 한다. 기한이 지나 신고할 때는 최고 500만원 이내의 과태료가 부과된다. 시·군·구청에 거래신고를 마친 뒤에는 거래 당사자들이 건설업체를 방문해 계약자 명의변경을 하면 분양권 거래 절차는 끝난다. 양도 차익을 거둔 매도자라면, 주소지의 관할 세무서에 양도소득세 자진 신고를 하는 게 좋다.

최종훈 기자 [e-mail]