‘대형 아니면 초소형’ 재건축 쐐기

주거정비법 오늘부터 시행

재건축이 ‘산 넘어 산’이 됐다. 19일 이후 사업시행인가를 받는 재건축 단지들은 연면적의 50% 이상을 전용면적 25.7평인 국민주택 규모 이하로 지어야 한다. 소형의무비율에 기존의 가구수 기준과 함께 면적비율이 추가되는 것이다. 여기에 개발이익환수제가 적용되고, 후분양제도 곧 가시화됨에 따라 재건축 단지는 수익성 하락과 사업지연 등으로 어려움을 겪을 가능성이 높아졌다. 재건축을 규제하는 내용이 담긴 ‘도시 및 주거환경정비법 시행령’은 19일 공포돼 시행된다.

■초소형 평형 못짓는다=현재 가구수를 기준으로 18평(60㎡) 이하 20%, 25.7평(85㎡)이하 40%, 25.7평 초과 40%를 짓도록 한 소형의무비율에, 연면적 기준을 추가해 국민주택 규모(25.7평) 이하가 전체 연면적의 50% 이상 되도록 했다. 이에 따라 큰 평형의 아파트가 상대적으로 줄어 조합원 수익은 다소 떨어질 전망이다. 또 지금처럼 10평형 규모의 초소형을 구색맞추기용으로 짓는 일도 줄어들 것으로 보인다. 면적기준은 현재 재건축을 추진 중인 서울의 가락 시영, 개포 주공, 고덕 주공, 반포 1·4단지 등에 적용될 전망이다. 건설교통부 는 “면적기준을 도입한 것은 서울 잠실주공 2단지 등 일부 재건축 단지들이 기존의 소형의무비율을 형식적으로 충족시키기 위해 18평 이하는 10평 안팎의 초소형으로, 25.7평 이상은 50평으로 건설하는 등 주택 공급시장을 왜곡시키고 있기 때문”이라고 밝혔다. 실제 사업시행인가를 받은 반포 2단지와 3단지는 25.7평 이하 소형 아파트의 가구수는 전체의 60%, 63%지만 총 연면적에서 차지하는 비율은 41%, 43%이다.

여기에 2003년 7월 도입된 재건축아파트 후분양제도 곧 가시화하면서 강남권 아파트 분양물량은 앞으로 1~2년간 상당부분 줄어들 전망이다. 후분양제는 골조공사를 80% 이상 한 뒤 분양하는 것으로, 2003년 7월1일 이전에 조합설립 인가를 받지 못한 재건축 아파트가 해당된다. 따라서 올 하반기부터는 대부분의 재건축 단지는 후분양제를 적용받을 것으로 보인다.

연면적 50%이상 25.7평 못넘게 제한
개발이익환수제 맞물려 ‘과열’ 식힐듯

■재건축 전망=50가구 미만 소규모 단지를 제외한 모든 재건축 아파트 단지에서 임대아파트를 25%까지 의무적으로 짓도록 한 개발이익환수제도 19일부터 시행된다. 또 개발이익환수제에 따라 건설되는 재건축 임대주택의 매입가격 중 건축비 산정기준은 공공건설 임대주택의 표준건축비(평당 288만원)로 하기로 했다. 임대아파트를 고급형으로 짓기는 어려워진 셈이다. 임대 아파트는 국민주택규모 이하의 일반분양분에서 무작위, 또는 추첨으로 뽑아 지방자치단체가 매입한 뒤 임대한다. 개발이익환수제, 후분양제가 적용되는 재건축 단지들은 수익성이 낮아 재건축을 상당기간 유보하거나 포기할 수도 있다. 또 안전진단 등 각종 규제가 강화돼 재건축 아파트는 안전진단 통과나 조합설립 인가 등을 장담할 수 없는 상황이다. 따라서 아파트 가격의 거품이 빠지면서 재건축 아파트값이 내릴 것이라는 전망이 우세하다. 허종식 기자 [e-mail]