판교새도시 ‘좁은 문’ 어떻게 뚫을까

경기도 판교 인터체인지 전경. 탁기형 기자 [e-mail]

‘예금 갈아타기’ 로 중대형 청약해볼만

11월 판교 새도시에서 분양하는 아파트 물량이 애초 예정된 2만1천가구보다 5천가구 줄어든 1만6157가구로 확정돼, 청약 경쟁률이 더욱 치열해지게 됐다. 건설교통부 는 수도권 청약통장 1순위 가입자의 60%가 판교에 청약한다고 가정할 때 경쟁률은 최고 772대 1에 이를 것으로 추정했다. 그러나 인기 단지에 청약자가 몰리는 경향을 감안하면 일부 단지는 당첨 확률이 0.1% 아래로 낮아질 전망이다. 수요자들이 청약 전략을 어떻게 세워야 할 지 살펴본다.

인기단지는 1000대1 넘을수도
중대형이 경쟁률 낮을 가능성
18평이하 임대 9대1 수준 될듯

■ 경쟁률 최고 772대 1=건교부가 이날 발표한 판교청약 예상 경쟁률은 몇가지 전제 조건을 달고 있다. 우선 지난 3월말 현재 청약통장 가입자를 기준으로 수도권 청약통장 1순위 가입자의 60%가 청약한다고 가정했다. 다만, 성남시 와 수도권의 35살, 5년 이상 무주택가구주는 추정 인원 전부가 청약통장을 사용한다고 전제했다.

판교새도시 11월 분양물량은 크게 성남 거주자에게 우선공급하는 4848가구(임대주택 포함)와 수도권 거주자 공급분 1만1309가구(임대주택 포함)로 나눠진다.

성남 거주자 대상 전용면적 25.7평 이하 분양 물량 중 최우선순위자(만 40살이상, 10년 이상 무주택자)가 먼저 청약할 수 있는 922가구의 예상 청약 경쟁률은 89대 1이다. 또 성남 거주 우선순위자(만 35살 이상, 5년 이상 무주택자) 청약물량 806가구의 예상 경쟁률은 118대 1로 나타났다. 이어 성남 거주 일반 1순위자 대상 물량인 576가구에 대한 예상 경쟁률은 106대 1로 추정됐다. 또 성남 거주자를 대상으로 한 전용 25.7평 초과 중대형주택 1459가구의 예상 경쟁률은 54대 1로 조사됐다.

수도권 1순위자의 일반분양 청약경쟁률은 성남시 거주자보다 훨씬 높다. 수도권 거주자 대상 물량 중 전용면적 25.7평 이하 일반분양 아파트는 모두 5376가구인데, 먼저 수도권 최우선순위자(만 40살 이상, 10년 이상 무주택자)가 청약할 수 있는 2150가구의 예상경쟁률은 102대 1이다. 다음으로 수도권 거주 우선순위자(만 35살 이상, 5년 이상 무주택자) 청약 물량 1882가구의 예상 경쟁률은 206대 1로 집계됐다.

가장 두터운 수요층을 형성하고 있는 수도권 거주 청약 1순위자는 전체의 60%인 103만7602명이 1344가구에 청약한다고 가정할 때 경쟁률이 무려 772대 1로 추정됐다. 반면 전용 25.7평 초과 일반분양분 3404가구의 예상 경쟁률은 186대 1로 집계됐다.

■ 청약저축, 예금 갈아타기 고려해볼 만=임대주택의 청약경쟁률은 일반분양 아파트보다 상대적으로 낮은 편이다. 성남 거주 청약저축 1순위자에게 돌아가는 임대주택은 1085가구인데, 이 중 전용면적 18평 이하 799가구의 예상 경쟁률은 9대 1로 집계됐다. 또 전용 18~25.7평 이하 임대주택 286가구의 예상 경쟁률은 25대 1이다.

이와 함께 수도권 거주 청약저축 1순위자 대상 임대주택 2529가구 중 전용 18평 이하 1863가구의 예상 경쟁률은 56대 1로 나타났다. 또 전용 18평~25.7평이하 임대주택 666가구의 예상 경쟁률은 158대 1로 추정됐다.

시뮬레이션에서는 중대형 아파트 경쟁률이 소형 아파트보다 훨씬 낮은 편이다. 또 정부가 중대형 분양값을 평당 1500만원 수준으로 제한하기로 해 당첨만 된다면 상당한 웃돈이 붙을 것으로 예상된다. 그렇지만 청약예금·부금 가입자는 증액한 날로부터 1년동안 중대형 평형의 청약을 제한받는 사실을 감안해야 한다.

다만, 청약저축 가입자들한테는 아직 선택의 여지가 남아 있다. 이들 가운데 경기도에 거주하는 납입기간 5년 미만 가입자라면 청약예금 400만원이나 500만원으로 통장을 전환해 중대형 분양주택을 노리는 선택이 가능하다. 또한 만 40살 이상, 10년 이상 무주택자인데 청약저축 납입기간은 2~5년에 불과한 경우라면 청약예금으로 통장을 바꿔 전용 25.7평 이하 분양주택을 최우선 순위로 청약하라는 게 전문가들의 조언이다.

최종훈 기자 [e-mail]

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분양가 얼마나 될까

소형 평당 809만∼993만원선
분당보다 최고 500만원 쌀듯
대형은 1500만원 안넘게 억제

수도권 분양시장의 ‘로또’로 불리는 판교새도시의 아파트 분양가(분양가상한제 대상 전용면적 25.7평 이하) 는 평당 809만~993만원으로 추정된다. 판교새도시에서도 경부고속도로 서쪽인 서판교가 분당새도시와 가까운 동판교에 비해 분양값이 평당 많게는 100만원 정도 비쌀 것으로 예상된다. 서판교 용적률이 낮기 때문이다.

판교의 택지조성원가는 애초 평당 705만원에서 743만원으로 38만원이 높아졌다.

따라서 전용면적 18평 이하 아파트의 택지는 조성원가로 공급되므로 용적률을 적용한 평당 땅값은 동판교(175%) 424만원, 서판교(148%) 502만원이다. 여기에 일반적인 아파트 구조인 철근콘크리트 벽식구조를 기준한 기본형건축비(평당 339만원)와 지하주차장 공사비용 등을 더하면 분양값은 평당 809만~887만원이 된다. 이는 인근의 분당새도시 같은 평형대보다 평당 200만~300만원이 싼 것이다.

감정평가가격으로 공급하는 전용 18~25.7평 아파트 택지는 평당 850만~900만원 선으로 추정된다. 이럴 경우 분양가는 동판교가 평당 870만~899만원, 서판교는 959만~993만원이다. 분당 시범단지 32평형 아파트 값이 평당 평균 1500만원 안팎인 것을 감안하면 상당한 시세 차익이 예상된다. 32평형 기준으로 예상차익이 1억~2억원에 이른다.

채권은 많이 쓰고 분양값은 싸게 받는 ‘채권 병행입찰’로 공급하는 전용 25.7평 초과 아파트는 평당 1500만원을 넘지 않을 것으로 보인다. 건교부 쪽은 중대형 분양가는 주변 시세 수준에 맞춰 특별 관리해 평당 1500만원을 넘지 않도록 할 방침이다. 그러나 평당 1500만원 선에서 결정되도 인근의 분당 주상복합아파트 값이 평당 1700만~2100만원 선이어서 상당한 시세 차익이 예상된다.

허종식 기자 [e-mail]

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분양값상한데 아파트 전매 2010년 11월부터 가능

판교새도시듸 분양값상한제 아파트는 언제 전매가 가능할까? 시기부터 보면 2010년 11월부터 가능하다. 이는 수도권과밀억제권역 및 성장관리권역에서는 분양계약일로부터 5년간 전매(기타 지역은 3년)가 금지되기 때문이다. 판교는 오는 11월에 일괄분양하고 2008년 말 입주를 시작해 2009년 본격 입주한다.

따라서 은행 대출 등으로 분양값상한제 아파트에 입주한 사람은 대출이자 등 금융 비용이 만만치 않을 것으로 보인다.

분양값상한제 아파트에 당첨된 사람은 앞으로 짧게는 5년, 길게는 10년까지 재당첨이 제한된다.

반면, 전용면적 25.7평 이상의 ‘병행입찰제’ 아파트는 등기때까지만 전매가 금지된다. 하수처리장이 완공되는 2008년 말이면 판교새도시 공동주택은 입주하므로 이때부터 전매가 가능하다. 판교의 중대형 아파트 청약이 이런 점에서는 분양값상한제 아파트보다 유리하다.

허종식 기자 [e-mail]