재건축 집값 “올하반기엔 본격하락”

지난주 주거정비법 시행
사업초기 서울 91곳 거래 뚝
양도세 압박…매물 늘듯

지난 19일 개발이익 환수를 뼈대로 한 ‘도시 및 주거환경정비법’이 본격 시행되면서 서울지역 재건축 시장에 짙은 먹구름이 드리웠다. 새 법이 발효됨에 따라 재건축 대상 아파트 중 사업계획 승인을 받지 못한 단지는 그동안 고공비행을 거듭하던 집값이 언제 추락할지 모르는 위태로운 국면에 접어든 형국이다. 부동산업계는 추진위원회만 구성된 초기 단계 재건축 단지 가운데는 사업을 아예 포기하는 곳도 속출할 것으로 내다보고 있다.

그렇지만 재건축 아파트값이 단기간에 크게 내리지는 않을 것으로 보는 분석이 지배적이다. 매물이 없는 가운데 매도 호가와 매수 희망가격 차이만 더욱 벌어지고 있어 당분간 거래는 이뤄지기 어려운 형편이기 때문이다. 이에 따라 부동산업계는 재건축 집값의 본격적인 조정은 상반기보다는 올 하반기에 이뤄질 가능성이 큰 것으로 점치고 있다.

■ 어떤 아파트가 타격받나?=후분양제와 개발이익환수제, 강화된 소형평형 의무비율 등 첩첩이 쌓이는 규제가 지난 19일을 기점으로 재건축 단지들의 희비를 확연하게 갈라놓았다. 사업추진 속도가 빠른 재건축 단지는 높은 수익을 보장받게 됐지만, 초기 단계의 단지들은 수익성이 극도로 악화되기에 이르렀다.

부동산정보제공업체 부동산114 집계를 보면, 서울시내 주요 재건축 추진단지 123곳 11만6385가구 중 구청에 재건축 사업승인 신청을 접수했거나 승인을 받은 단지는 32곳 3만1981가구로 조사됐다. 이 가운데 이달 서울 5차 동시분양에 참여하기 위해 분양승인을 신청한 삼성동 영동차관, 잠실 주공1단지, 시영, 해청1단지, 대치동 도곡2차, 강동시영1차 등은 개발이익환수제까지 피해 임대아파트를 지을 의무도 없다. 다만, 이들 단지에 대해서는 건설교통부가 이달 말까지 사업 절차상 문제가 있는 지 여부를 조사하고 있어, 일부 단지가 분양승인을 받지 못할 가능성은 남아 있는 상태다.

또 19일 이전 사업승인을 받았지만 분양신청은 하지 못한 반포동 한신1차와 잠원동 한신5, 6차, 서초동 세종, 삼호2차 등은 늘어나는 용적률의 10%만 임대아파트로 공급하면 된다.

아직 사업승인을 받지는 못했지만 19일 이전에 사업승인을 신청한 잠원동 대림, 반포우성, 신반포7차, 반포한양 등은 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 공급해야 하지만 연면적 50%를 25.7평 이하 아파트로 지을 의무는 덜게 됐다.

그러나 이외에 나머지 91곳 8만4404가구는 대부분 추진위원회, 안전진단, 조합설립 등 사업이 초기 단계에 머물러 있다. 이에 따라 재건축으로 늘어나는 용적률의 25%를 임대아파트로 공급하고 전체 연면적의 50% 이상을 25.7평 이하 소형평형으로 지어야 하며, 골조공사의 80%를 마치고 후분양을 해야하는 3중 규제를 받게 됐다.

■ 재건축 매맷값 하락 임박=지난 19일 이후 사업승인 신청에 들어가지 못한 재건축 단지는 거래가 중단되는 등 직격탄을 맞고 있다. 강남구 개포주공, 강동구 둔촌주공, 고덕주공 등 대규모 재건축 단지들의 경우 거래가 실종돼 현장 중개업자들도 시세를 정확히 가늠하기가 어려울 정도다. 그렇지만 급매물이 나오는 상황은 아니어서 직접적인 가격 하락으로 이어지지는 않고 있다.

부동산업계는 연초에 치솟았던 재건축 매도 호가가 단기간에 쉽게 떨어지지는 않을 것으로 보는 분위기다. 아파트 단지마다 매물이 소진돼 당분간은 거래가 극도로 부진한 ‘거래 휴지기’에 접어들 것이라는 분석이다. 개발이익환수제 시행은 이미 예고됐던 조처였기 때문에 집을 팔려는 사람은 5월 이전에 벌써 처분했고, 현재 가격 수준에서는 더 이상 거래가 발생하기 어렵다는 게 이유다.

강동구 둔촌동 오세유 공인중개사사무소 김형찬 사장은 “19일을 기점으로 아예 문의조차 끊어진 상태”라며 “그렇지만 집을 팔 사람은 지난달까지 매물을 처분했기 때문에 큰 폭의 하락없이 호가만 조금씩 떨어질 전망”이라고 말했다. 재건축 정비구역 지정을 앞둔 둔촌주공4단지 34평형은 한달 전 7억원대를 호가했으나 현재는 6억8천만원선으로 호가가 밀렸다.

올 하반기부터는 재건축이 난항을 겪는 단지를 중심으로 점차 매물이 늘어나면서 집값이 본격적으로 재편될 가능성도 점쳐진다. 김지홍 부동산007 소장은 “1가구 2주택자에 대한 양도소득세 실거래값 과세 예고가 심리적 압박을 주고 있기 때문에 하반기에는 더 이상 재건축을 추진하기가 어려워진 단지에서 급매물이 늘어날 것”이라고 내다봤다.

최종훈 기자 [e-mail]