아는 부동산펀드도 두드려라

약간 꼼꼼히 읽어야

부동산펀드가 나온 지 꽤 되었지만 인기는 여전하다. 부동산만한 재산증식 수단이 없다는 인식 때문이다.

현재 부동산펀드는 47개가 조성돼 1조4360억원 규모다. 올들어 6천억원 정도가 늘었다. 부동산을 담보로 돈을 빌려 운용하는 금액까지 포함하면 2조원이 넘을 것으로 추산된다. 처음 도입될 때는 연간 10% 가까운 이율을 표방한 것과 달리 최근 목표수익률을 6%대 수준으로 낮추고 있지만 고객들은 별로 개의치 않는 것 같다. 은행에 돈을 맡겨봤자 3% 정도이니 이만한 투자대상을 찾기도 쉽지 않다.

부동산펀드는 지식이나 자금이 부족해 부동산에 대한 투자가 어려운 투자자들이 손쉽게 다가갈 수 있다는 장점이 있다. 하지만 이제 부동산도 마냥 안전한 투자대상만은 아니라는 경계심이 조금씩 인다. 전문가들은 부동산에 간접투자하는 것이 비교적 안전하기는 하지만 꼼꼼히 따지고 점검해야 할 사항도 적지않다고 조언한다.

◆부동산펀드 수익률은 어떻게 나오나?=부동산펀드는 경매형펀드, 대출형펀드, 임대형펀드 등 다양하다. 현재 운용되고 있는 펀드는 대출형이 대부분이어서 오피스텔, 상가, 아파트 등을 짓는데 필요한 자금을 대출 형식으로 빌려주고 미리 정한 금리를 받아 투자자들에게 배당하는 형식이다.

임대형 펀드는 사무용빌딩 등을 직접 사서 임대해 수익을 얻고 가격이 오른 시점에 다시 되팔아 시세차익을 올려 배당하는 형태다. 경매펀드는 법원경매나 공매에 참가해 부동산을 낙찰 받은 뒤 임대 수입을 얻거나 매각해 수익을 올린다.

◆부동산 펀드가 왜 좋나?=수익률이 높은 것이 가장 큰 매력이다. 대출형은 금리에 일정 비율을 더한 정도이지만 임대형은 임대료를 기반으로 한 중간 배당과 처분차익을 통한 배당을 합쳐 상당한 수익률을 올릴 수도 있다. 또 직접 부동산에 투자할 때와 달리 취득세와 등록세(4.6%)의 50%를 감면받는다. 부동산을 팔아 양도차익을 얻을 때에도 고율의 양도소득세를 물지 않고 배당소득세(15.4%)만 내면 된다.

펀드 상장을 통해 주식처럼 환금성을 가질 수 있는 것도 장점이다. 부동산펀드의 증시 매매는 뜸했지만 경매형이 나타나면서 조금씩 거래가 이뤄지고 있다.

개발대출형→시공사 신뢰도 확인
경매형→운용사의 전문성 점검

◆어떤 펀드들이 잘 나가나?=대체로 수익률 연 7%대 정도를 유지하고 있다. 한투운용이 내놓은 부자아빠하늘채부동산1호는 6달만에 3.85%를 배당했다. 연간으로 환산하면 7.7%로 은행 이자의 두배 수준이다. 부자아빠베네하임부동산3호도 6달만에 3.82%를 배당했다. 케이티비자산운용의 파주신도시부동산1호펀드는 넉달만인 올 2월 3.91%를 배당했다. 컨피던스1호와 2호는 지난 4월 1차 배당으로 각각 3.62%와 3.88%를 지급한데 이어 10월에도 같은 규모의 배당을 줄 예정이다.

맵스자산운용의 맵스프런티어부동산1호는 지난해 6월 설정된 뒤 지금까지 3.04%를 분배했고 8월에 나온 2호는 3.46%를 지급했다. 마이에셋자산운용의 부동산1호는 지난해 8월에 설정된 뒤 4.02%를 지급했다.

현재까지 설정된 공모형 부동산펀드 가운데 연환산 수익률이 가장 높은 펀드는 맵스자산운용의 맵스프런티어부동산7호로 지난 2월 설정 후 현재까지 연 8.26% 수익률을 기록하고 있다.

그러나 최근에는 수익률이 떨어지는 펀드도 나오고 있는 점을 볼 때 이같은 인기가 지속될 수 있다고 장담하기 어렵다는 지적도 있다.

◆무얼 점검해야 하나?=부동산 펀드에 투자할 때는 펀드 약관과 상품설명서를 꼼꼼히 읽어 펀드 운용방식과 위험요인, 안전장치 등 투자자가 알아야 할 세부사항을 점검해야 한다. 체크포인트를 작성해 확인하는 것도 한 방법이다.

부동산펀드 중 가장 많은 개발대출형은 대상 물건 시공사가 믿을 만한지 살펴야 한다. 대형 시공사가 사업인수와 원리금 지급을 보증한다면 위험도가 낮다. 그렇지 않다면 해당 회사의 회사채이자율, 차입금, 신용등급 등을 확인하는 게 좋다. 전문가들은 상대적으로 신용도가 떨어지는 시공사들이 은행보다 비싼 펀드자금을 이용한다는 점을 들어 운용사의 대출리스크 관리능력을 우려하기도 한다.

경매형은 운용사의 전문성이 가장 중요하다. 경ㆍ공매 물건을 얼마나 싼 값에 매입하느냐가 펀드수익률에 결정적 영향을 주기 때문이다. 펀드 운용사가 충분한 인력과 전문성을 갖추고 있는지도 점검해야 한다. 국내 자산운용사의 경우 3~4명의 펀드매니저가 수천억원을 굴리는 경우가 많다.

이홍동 기자 [e-mail]