양도세율 안올리면 투기 끄떡없다

집값 이렇게 잡자

② 양도세 강화

대치동32평 김아무개씨 사례
6년만에 4억7천만원 차익 특별공제 적용 세금 내고 3억4천만원 ‘주머니’ 에

서울 강남 아파트 값이 들썩이던 지난 5월 초. 김아무개씨는 1999년 4월 구입(취득가 3억7700만원)했던 강남구 대치동의 32평형 아파트를 8억7500만원에 팔았다. 필요경비(취득·등록세, 중개수수료 등) 2570여만원을 제외하고도 양도차익이 4억7천만원이나 됐다. 하지만 그가 낸 양도세는 장기보유특별공제(양도 차익의 15%), 양도소득 기본공제(250만원) 등을 빼고나니 1억3천여만원에 불과했다. 양도차익 대비 양도세 산출세액 비율인 양도세 실효세율은 1가구 1주택 비과세를 포함할 경우 15% 수준으로 추계된다. 현행 양도세제 아래서는 세금을 내고도 양도차익의 최소 70~80%를 수익으로 올릴 수 있다.

실제 세금 20∼30% 불과
실거래가 전면 과세하고
1주택 비과세 재검토를

양도세 실효세율 높여야=이처럼 합법적으로 막대한 차익을 얻을 수 있는 제도 아래서는 투기 수요나 가수요가 이는 게 당연하다. 국세청이 아무리 세무조사를 벌여도 마찬가지다. 세금 제대로 내고 투자(투기)하겠다는 것까지 문제 삼을 수는 없기 때문이다. 결국 이런 불로소득을 줄이려면 양도차익에 대한 과세를 강화하는 길밖에 없다. 원윤희 시립대 교수(세무학과)는 “양도세를 강화할 경우 부동산 투자로 인한 기대수익이 떨어져 단기적으로 집값 안정에 기여할 수 있다”고 말했다.

양도차익 과세를 강화하는 방법은 두 가지다. 양도차익을 계산할 때 실거래가를 기준으로 하고, 양도세율을 높이는 것이다. 지금은 양도세를 계산할 때 실제가격이 아닌 기준시가와 공시지가 등을 기준으로 하고 있다. 예외적으로 1가구 3주택, 실거래가 6억원 이상 고가주택, 투기지역 내 부동산 등에 대해서만 실거래가로 과세한다. 참여연대 조세개혁센터 이상민 간사는 “근로소득자들의 과표가 100% 양성화돼 있는 마당에 부동산 관련 세금도 실거래로 과세해야 한다는 것은 너무나 당연하다”며 “실거래가 과세를 모든 주택으로 확대해야 한다”고 말했다. 정부는 내년부터 실거래가 과세를 1가구 2주택자로 확대하는 방안을 추진중이나 양도세를 전면적으로 실거래가 과세로 전환하는 방안에 대해서는 2006년 입법을 추진한다는 계획이다.

문제는 실효세율을 어느 정도로 높여야 할 것이냐이다. 조세전문가들이나 시민단체들도 양도차익 과세 강화만 얘기할 뿐 구체적으로 어느 수준이 합당한지에 대해서는 답을 내놓지 못하고 있다. 현재 가장 높은 양도세율은 미등기 양도 때 적용되는 70%다. 미등기 양도는 명확한 투기로 보고 중과세하고 있는 것이다. 1가구 3주택에 대해서도 투기 수요 내지는 가수요로 보고 60%의 세율을 적용한다. 따라서 부동산 양도차익을 불로소득으로 간주하고 이를 철저히 환수하려면 실거래가 과세와 함께 최소 60% 이상의 세율을 적용해야 할 것으로 보인다. 이렇게 되더라도 각종 감면제도를 고려하면, 양도 차익의 절반 정도는 수익으로 남는다.

양도세 비과세·감면제도 정비해야=가장 큰 논란거리는 1가구 1주택 비과세를 유지할 것이냐이다. 정부도 한때 연말 세액공제를 전제로 1가구 1주택 비과세 폐지 방침을 밝혔다가 여론의 거센 비판을 받고 이를 철회한 바 있다.

원칙적으로 1가구 1주택이라도 양도세를 부과해야 한다는 지적이 적지 않다. 경원대 홍종학 교수(경제학)는 “1가구 1주택에 비과세할 경우 거래가격을 신고할 필요조차 없기 때문에 실거래가를 파악하는 데 문제가 있다”며 “거래투명성을 확보하기 위해서라도 원칙적으로 1가구 1주택이라도 과세해야 한다”고 말했다. 홍 교수는 “다만 양도가액이 일정 금액 이하일 경우, 납부한 양도세를 사후에 되돌려줌으로써 사실상 비과세 효과를 내면 될 것”이라고 말했다.

양도세 감면제도 중 장기보유 특별공제도 정비가 필요한 조항이다. 현재 3년 이상이면 양도차익의 10%, 5년 이상이면 15%, 10년 이상이면 30%를 공제한다. 특히, 6억 이상 고가주택이라도 전용면적 45평형 이하 주택은 공제율이 5년 이상이면 양도차익의 25%, 10년 이상이면 50%나 된다. 급격한 양도세 부담을 완화해주려는 것이라고는 하지만 양도세를 무력화하는 한 원인인 것만은 분명하다.

정석구 기자 [e-mail]

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“되레 집값 올린다”…정부도 ‘미적’

만만찮은 반대 목소리

부동산 보유세 강화에 비해 양도소득세 강화에 반대하는 목소리가 훨씬 많다. 이런 주장은 근본적으로 부동산 양도차익에 대한 인식의 차이에서 기인한다. 또, 양도세를 강화하면 세금이 매수인에게 전가되고 매물이 줄어들어 부동산 값이 오히려 상승할 것이라는 주장도 양도세 강화 반대 논리의 근거가 되고 있다.

노영훈 조세연구원 선임연구원은 “부동산 양도차익은 근로소득세와 같은 가처분 소득이 아니다”라며 “집을 판 뒤 이 돈으로 다른 집을 사야 하는데 양도세를 강화하면 같은 수준의 다른 집으로 이사를 갈 수 없게 된다”고 말했다. 부동산 양도차익을 과세 대상이라기보다 양도 시점에 형성된 자산가치로 간주하는 셈이다. 이는 양도차익이 불로소득이기 때문에 철저히 환수해야 한다는 정부 인식과 근본적으로 다른 것이다.

집값 안정을 위해서는 오히려 양도세율을 낮춰야 한다는 주장도 있다. 서울 강남의 문윤주 세무사는 “양도세를 강화하면 높아진 세금만큼 양도가격에 전가할 뿐 아니라 아예 매물을 거둬들여 집값 상승의 요인이 될 수도 있다”며 “1가구 다주택자들의 매도를 유도하기 위해 한시적으로라도 양도세를 낮출 필요가 있다”고 말했다. 양도세를 강화해봤자 현장에서는 의도했던 정책 목표가 이뤄지지 않는다는 것이다.

정부도 양도세 강화에 소극적이다. 김용민 재정경제부 세제실장은 “양도세 강화에는 양론이 있다”며 “긍정적인 효과와 부정적인 효과를 면밀히 검토한 뒤 방향을 정할 것”이라고 말했다. 현재 정부·여당은 양도세 실거래가 과세가 확대될 경우, 양도세 부담이 급격히 느는 것을 막기 위해 세율을 낮추는 방안을 검토중이다.

하지만 경제정의실천시민연합의 박정식 국장은 “양도세는 거래세가 아닌 자본이득에 대한 세금”이라며 “거래 활성화를 위해 양도세를 낮춰야 한다는 논리는 앞뒤가 맞지 않는 것”이라고 말했다. 홍종학 경원대 교수도 “정부가 집값을 떨어뜨리겠다는 게 아니라 현 수준에서 유지하려다 보니 이미 챙긴 양도차익에 대한 과세를 미적거리고 있다”며 정부의 부동산정책을 비판했다. 양도세 강화를 둘러싸고 치열한 논쟁이 일 것임을 예고하는 대목이다.

정석구 기자

		3년간 매맷값 54.6%↑ 전셋값 1.6%↑ 강남 집 샀다가 상투잡을라 건교부 “추격매수 위험 서울 강남과 경기 분당, 용인 등 최근 집값이 급등한 지역에서의 아파트 추격매수는 위험이 크다는 분석이 나왔다. 주택의 내재가치인 전셋값보다 매맷값 상승 폭이 지나치게 크고, 실거래가보다 호가 위주로 단기급등한 탓에 상황에 따라서는 가격이 하락할 우려가 크다는 것이다. 건설교통부가 5일 이들 지역의 과거 아파트 매맷값·전셋값 상승률과 거래량을 분석한 결과, 2002년부터 지난 6월까지 강남구 아파트의 매맷값은 54.6% 올랐지만, 전셋값은 1.6% 오르는 데 그쳤다. 전셋값은 제자리걸음인데 매맷값만 크게 오른 것이다. 이에 따라 강남구의 경우 매맷값에서 전셋값이 차지하는 비중은 2001년 말 59.8%에서 지난달 42.2%로 급감했다. 하지만 1999~2001년에는 강남구 아파트의 전셋값 상승률(76.4%)이 매맷값 상승률(42.9%)을 훨씬 웃돌았고, 87~93년에도 사정은 비슷했다. 건교부 관계자는 “2001년까지만 해도 주택이 부족해 집을 사서 전세를 놓으면 안정적인 임대료 수입과 함께 시세차익 기대가 가능했다”며 “하지만 주택보급률이 100%를 넘은 2002년 이후에는 집을 사도 정기예금 이상의 임대료 수익을 기대하기 어려워졌다”고 설명했다. 따라서 막연한 시세차익을 노린 추격매수가 멈추는 순간 집값은 급락할 수밖에 없는 상황이라는 게 건교부의 설명이다. 또 과거 집값 상승 때와 달리 이번에는 실제 거래 건수가 별로 늘지 않는 가운데 호가 위주로 단기급등한 점도 가격 하락 가능성을 뒷받침하는 것으로 분석됐다. 2002~2003년 서울 아파트의 월평균 거래는 1500건에 이르지만, 올해는 500건 수준으로 67%나 줄었다. 분당과 용인, 과천도 같은 기간 6천건에서 5천건으로 줄었고, 특히 분당은 1300건에서 241건으로 80% 이상 감소했다. 건교부 관계자는 “이들 지역의 경우 집값 상승 기대에 대한 반전의 계기만 주어진다면 언제든지 급락할 수 있다”고 말했다. 조성곤 기자 [e-mail]