부동산 거품 ‘고리’ 끊어야

대출제한… 6일 오전 서울 중구 을지로1가 하나은행 본점 영업부에서 고객들이 아파트담보대출 상담을 받고 있다. 이정아 기자 [e-mail]

집값 이렇게 잡자

③ 주택담보대출 억제

금융권 자금공급→투기수요→집값 상승→추가 자금공급

주택담보대출 억제대책이 시행된 지 사흘째인 6일, 경기 고양시 일산 새도시의 한 아파트 들머리 게시판에는 금융회사들의 광고전단이 빼곡하게 차 있다. 아파트를 담보로 돈을 싸게 빌려준다는 광고들이다. ㅈ은행 광고전단은 ‘현 시세의 최고 70%까지 대출 가능’하다며, ‘전화만 주시면 출장접수 및 모든 업무를 대행해주겠다’고 한다. 나란히 붙은 상호저축은행 전단은 ‘48평형에 4억4200만원(시세의 80% 수준)까지 월 0.45%로 대출해 준다’며 ‘타금융권 비싼 이자를 싼 이자로 전환’하라고 유혹한다. 보험회사 모집인들이 내건 전단의 대출조건도 비슷하다. 모두 금융당국의 주택담보대출 억제조처를 비웃는 듯한 내용들이다.

	▲ 비웃듯… 6일 오후 경기도 성남시 분당구 서현동의 한 아파트 들머리 게시판에 아파트 담보대출 안내 전단지가 붙어 있다. 성남/이정아 기자 [e-mail]

부동산대출 규제 구멍 숭숭=투기지역에서는 담보가치 대비 대출액비율(LTV)이 은행과 보험사의 경우 40%, 상호저축은행은 60%로 제한되어 있다. 아파트를 담보로 1명이 1건 이상 대출을 받을 수도 없다. 이게 금융감독원 이 지난달 말 금융회사들에 내린 지침이다. 그러나 대출현장에서 지침은 사라진다. 한 시중은행 지점장은 “기본적으로 돈이 남아돌고 경기는 불투명한 상황에서 주택담보대출만큼 안정적인 자금운용처를 찾기 어렵다. 게다가 담보대출 인정비율이 금융권마다 다르고 대출 건수 제한도 은행과 보험사에만 적용하다 보니 대출 경쟁이 치열한 지역에서는 다른 금융권에 안정적인 대출처를 빼앗기지 않으려고 여러가지 편법을 동원하게 된다”고 말했다.

대출 건수 제한을 세대별로 적용하지 않는 것도 큰 허점이다. 예를 들면 부부가 각각 다른 금융회사에서 대출을 받으면 1인1건 원칙이 적용되지 않고 대출액도 인정비율 이상으로 늘릴 수 있다. 금융감독위원회 관계자는 “세대별 대출제한을 적용하려면 금융회사들이 국세청 전산망에 접근할 수 있어야 하는데 개인정보 유출 등 여러가지 문제를 불러일으킬 수 있다”고 말했다. 조복현 한밭대 교수는 “투기를 통해서 돈을 벌 수 있는 환경이 조성되면 어떤 규제도 구멍이 생기기 마련”이라며 투기수요를 원천적으로 차단하는 대책을 주문했다.

재앙의 폭탄 돌리기=주택담보대출은 개별 금융회사의 처지에서 보면 별로 문제가 되지 않는다. 그렇지만 전체적으로 보면 큰 위험요소를 안고 있다. 2004년 말 현재 전체 시중은행 주택담보대출의 평균 담보인정비율은 56.4% 정도여서 위험수준은 아니다. 하지만 집값, 즉 담보가치가 떨어지는 추세로 전환하면 상황이 확 달라진다.

지금의 부동산 과열 배경에는 금융권의 풍부한 자금공급→투기적 초과수요 발생→집값 상승→금융권의 추가 자금공급이라는 순환구조가 숨어 있다. 부동산 거품의 형성과정이기도 하다. 거품은 언젠가 터지게 되어 있다. 그래서 홍종학 경원대 교수는 지금의 부동산 열풍을 ‘재앙의 폭탄 돌리기’로 비유한다. “카드사태 등에서 알 수 있듯이 우리 금융권의 특징은 한꺼번에 다 해주다가, 한꺼번에 썰물처럼 빠지는 경향이 있다. 외부충격이나 금리상승 등으로 부동산가격이 하락추세로 반전하면 가계부실과 금융부실이 걷잡을 수 없이 발생해 파국을 맞을 게 뻔하다.”

소득을 보고 대출해줘야=과도한 주택담보대출에 따른 파국을 막으려면, 주택담보대출에도 채무자의 상환능력에 따른 한도를 적용해야 한다는 게 전문가들의 지적이다. 이른바 ‘소득대비 원리금 상환비율’을 주택담보대출에도 적용하는 것이다. 홍종학 교수는 “월 소득이 한푼도 없는데도 집만 맡기면 수억원씩 대출해주는 게 말이 되느냐”며 “기업대출에 이자보상배율을 적용하는 것과 마찬가지로 개인대출에도 반드시 상환능력 심사가 필요하다”고 말했다.

한번 대출을 받으면 몇년 동안 이자만 내다가 만기 때 원금을 한꺼번에 갚는 대출방식도 금융위험을 높이고 있다. 2004년 말 현재 시중은행 전체 가계대출에서 잔존만기 1년 이하의 비중이 51.3%로 2년 전에 견줘 16%포인트나 높아졌다.

구본성 금융연구원 연구위원은 “1가구 1주택을 포함한 모든 대출신청자들에게 소득증빙서류를 내도록 해 상환능력을 평가하고 10년 이상으로 만기를 늘리면서 원리금을 꾸준히 상환하는 구조로 바뀌어야 한다”고 강조했다.

박순빈 기자 [e-mail]

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모기지론이 주택금융의 주류

외국선 이렇게

금융은 실물을 뒷받침해야 한다. 그러나 우리나라 주택금융체계는 실수요자에게 별 도움을 주지 못한다. 이미 집이 한채 있거나 여러채 가진 자산가에게 더 유리하다. 안현효 이화여대 교수는 “주택은 고가품이어서 세계 어디서든 주택구입을 뒷받침하는 특화된 금융시스템이 있다”면서 “하지만 지금 우리나라와 같은 담보위주의 대출관행은 자산 양극화와 부동산 거품을 야기하는 원인이 된다”고 말했다.

미국 등 금융선진국에서는 물건이 아니라 사람을 보고 대출을 한다. 개인의 소득에 따른 미래 상환능력, 그간 금융거래에서 쌓인 신용평가 등이 대출여부와 대출가능액의 기준이다. 보통 20년짜리 이상의 장기대출이면서 달마다 소득의 일부를 갚아나가는 모기지론이 주택금융의 주류다. 모기지론은 대출해주는 금융회사에서 가계에 장기 주택구입자금을 대출해주면서 주택을 저당잡고, 이 저당권을 모아 유동화증권을 발행해 대출금을 회수하는 방식이다. 이 방식의 특징은 금리변동의 위험을 채무자가 거의 지지 않는다는 점이다. 대출금리는 고정금리이며, 금리변동의 위험은 모기지론을 제공하는 금융회사와 유동화증권 투자자가 부담한다. 만약 대출 시점보다 금리가 내려가게 되면 채무자는 기존 모기지론을 정리하고 새로운 모기지론으로 바꿀 수도 있다.

미국의 모기지론은 매달 갚아야 할 원리금을 월소득의 30%선으로 제한하고 있다. 지난해 4월부터 국내에 모기지론을 취급하고 있는 주택금융공사도 대출한도를 소득의 3분의1로 제한하고 있다. 예를 들어 월수입 300만원인 대출수요자는 월 100만원 정도의 상환능력이 있다고 가정하고 매달 원리금 상환액이 100만원을 넘지 않는 선에서 대출액을 결정하는 것이다.

이처럼 모기지 대출방식은 주택가격이 급등락하거나 금리에 변동이 있어도 채무자에게는 큰 충격이 없다. 또 자산가보다 근로소득자나 세금을 착실하게 내는 사업자에게 유리한 대출제도다. 적은 초기 비용으로 빨리 자기집을 장만할 수 있게 해준다. 이에 따라 많은 전문가들은 주택담보대출의 여러가지 부작용을 해소하려면 국내 모기지론 시장이 더욱 활성화돼야 할 것이라고 강조한다.

박순빈 기자 [e-mail]

		주택거래신고지역 3곳 추가 서울 여의도·안양 동안·수원 영통구 서울 영등포구 여의도동 과 경기 안양 동안구 , 수원 영통구 등 3곳이 8일부터 주택거래신고지역으로 지정된다. 영등포 여의도동은 월 상승률이 2.9%, 3개월 동안 4.7% 올랐고, 평촌 새도시가 있는 안양 동안구는 월 1.9%, 3개월 동안 3.9% 상승했다. 수원 영통은 월 1.3%, 3개월 동안은 3.9% 올랐다. 주택거래신고지역 지정으로 여의도 롯데캐슬 63평의 경우 취득·등록세는 현재 1948만원에서 3850만원으로 98% 늘어나며 안양 동안구 평안동 대림아파트 32평형의 취득·등록세도 669만원에서 1351만원 오르는 등 3곳의 아파트 취득·등록세는 현재보다 평균 70~90% 증가할 것으로 예상된다. 주택거래신고지역으로 지정되면, 전용면적 18평 초과 아파트는 실거래가 등 거래내역을 15일 안에 시·구청에 신고해야 한다. 허위신고하면 매도·매수자 모두 취득세액의 5배(주택가격의 10%)까지 과태료를 물린다. 주택거래신고지역은 강남, 서초, 송파, 강동, 분당, 용산, 과천, 용인, 창원 등 모두 12곳으로 늘어났다. 한편, 경기 성남 수정구 와 충남 천안 등은 지정 요건이 충족됐으나, 지역 안의 아파트 비율이 낮고 집값 상승세가 지속적으로 둔화되고 있어 지정이 유보됐다. 허종식 기자 [e-mail]