분양원가 공개, 야당도…대통령도…국민합의 농익어

집값 이렇게 잡자

④ 분양원가 공개

분당·용인서 정부 규제정책 실패 드러나
“이젠 방법·검증방식 논의 진전시킬때”

지난달 한 대형 건설사가 광주광역시에 아파트를 분양하면서 평당 최고 739만원의 분양값을 책정했다. 이런 분양값은 지난해 광주시 분양값의 갑절 가까이 뛰어오른 것으로, 지난 6월말 현재 광주시내 기존 아파트 매맷값인 평당 279만5천원의 2.6배에 이르는 값이다. 낡은 아파트 세 채를 팔아야 새 아파트 한 채 분양값을 마련할 수 있는 셈이다.

이런 분양값 폭등은 비단 광주시에만 국한된 게 아니라 전국적인 현상이다. 부동산114 집계를 보면, 올 상반기 전국 16개 시·도의 아파트 분양값은 모두 해당 지역 기존 아파트 매맷값의 두 배 안팎에 이른 것으로 조사됐다. 주택사업자에게 분양승인을 내주고 있는 해당 지역 자치단체들은 고분양값을 전혀 견제하지 못하고 있다. 때로는 시민단체들의 눈치를 봐가며 분양값 인하를 권고하기도 하지만 업체들의 분양값 내리기는 시늉에 그친다.

%%990002%%원가공개는 시장 정보 제공=집값 불안의 주범으로 꼽히는 분양값 상승에 대해 정부의 대책을 촉구하는 목소리가 높아지는 가운데 그 방안으로 원가공개가 다시 떠오르고 있다. 원가공개란 주택사업자가 주택을 분양할 때 소비자들에게 아파트의 원가구성 요소를 자세히 공개하는 것이다.

원가공개는 정부가 분양값을 직접 규제하는 수단은 아니다. 아파트의 원가가 얼마인지를 투명하게 공개하게 되면 사업자의 이익 규모도 드러나고, 자연스럽게 사업자가 과다한 이익을 취하기가 어렵게 된다는 게 원가공개의 경제적 기대 효과다. 연세대 연강흠 교수(경영학과)는 “분양원가는 분양값의 적정성 여부와 기존 주택의 적정가격 추정에 도움을 주는 일종의 시장정보”라며, “공익목적으로 개발되는 공공택지에서는 공기업과 민간기업의 분양원가가 시장에 공개될 필요가 있다”고 말했다. 연교수는 “분양원가 공개는 주변지역의 비슷한 주택 매매가격에도 영향을 줘 시장 안정에 기여할 것”이라고 덧붙였다.

그렇지만 지난해 원가공개 논란이 불거졌을 당시 정부는 원가공개 대신 직간접적으로 분양값을 규제하는 방식을 선택했다. 공공택지에서 전용면적 25.7평 이하 중소형은 분양값 상한제(원가연동제)를 실시하고 25.7평 초과 중대형은 분양값·채권 병행입찰제 방식을 도입했다. 중소형은 정부가 고시한 건축비와 택지비를 합쳐 분양값을 매기도록 한 직접규제 방식이다. 이에 반해 중대형은 분양값을 낮게 책정하면서 정부가 발행하는 국민주택채권을 많이 사는 업체에게 택지를 매각해 약속한 분양값만 받도록 하는 간접규제 방식을 적용했다.

이런 분양값 규제는 분양값을 일정 수준에서 묶는 효과를 냈다. 분양이 보류되기 전 경기 성남 판교새도시의 경우 이 방식을 적용했을 때 전용 25.7평 이하 중소형 아파트는 평당 1천만원, 중대형은 평당 1500만원 안팎의 분양값이 예상됐다. 이는 집값이 폭등하기 전 인근 분당새도시 아파트 시가 수준이었다. 그러나 정부의 이런 ‘판교 아파트 분양값 묶기’는 최근 몇달 새 주변 분당과 용인지역 집값 폭등으로 빛이 바랬다. 정부가 직접 시장에 개입해 분양값을 조정했지만 집값 안정에는 별다른 도움이 되지 않는다는 점이 확인된 셈이다.

공공택지 원가공개 도입해야=주택업계는 원가공개를 분양값 직접 규제보다 더 부담스럽게 받아들이고 있다. 업계는 영업상 비밀인 원가의 공개를 외부에서 강제할 경우 주택사업을 기피하게 되며, 결과적으로 주택 공급물량이 줄어 시장 안정을 해치는 부작용이 나타날 수 있다고 주장한다.

원가공개 대상은 정부가 개발하는 공공택지에 국한되기 때문에 건설업체들의 주장은 엄살에 불과하다. 땅값이 공개되는 공공택지에서는 건축비 항목의 원가공개가 가능한 건실한 업체만 주택을 짓고, 원가공개를 꺼려하는 업체는 재개발 구역 등 민간택지에서만 사업을 벌이면 그만이기 때문이다.

%%990003%%김남근 참여연대 협동사무처장은 “소비자의 알권리 차원에서도 주택공사와 자치단체 산하 공사 등 공공기관과 공공택지를 매입해 주택을 짓는 민간사업자의 분양원가 공개는 필수적”이라면서, “민간택지는 원가공개를 법으로 강제하기에는 무리가 있기 때문에 자율적인 공개를 유도하는 게 바람직하다”고 말했다. 김 사무처장은 이어 “원가공개 필요성에 대해서는 야당 뿐만 아니라 대통령도 생각을 바꿀 정도로 국민적 합의가 무르익고 있는 만큼 앞으로는 원가공개의 방법론과 검증 방식으로 논의를 진전시켜야 한다”고 덧붙였다.

한편, 공공택지에 원가공개를 적용하게 되면 택지 매각 방식도 손질해야 하는 문제가 뒤따른다. 현재는 중소형 택지는 추첨방식(감정가 공급), 중대형은 분양값·채권 병행입찰제를 실시하고 있으나 원가공개가 이뤄지면 별도의 분양값 규제는 적절하지 않기 때문이다. 이 경우 특히 중대형의 분양값은 분양값·채권 병행입찰제를 실시할 때보다 더 오를 개연성이 있는 게 사실이다. 그렇지만 택지 개발에 따른 이익을 국가와 공공기관이 대부분 흡수하고 건설업체가 건축비 등 원가를 투명하게 공개하는 조건 아래서는, 중대형 아파트 분양값 결정을 시장기능에 맡기는 게 바람직하다는 견해가 많다.

최종훈 기자 [e-mail]

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“후분양제 도입 시급하다”

지금은 공급자가 일방적 유리…“정부, 도입일정 앞당겨야”

지나친 분양값 상승을 억제하고 분양시장을 투명하게 하기 위한 방법으로 원가공개가 필요하기는 하지만, 이와 별도로 현행 선분양제도를 후분양제로 대체하는 게 시급하다는 지적이 많다. 현행 선분양제는 주택사업자가 소비자로부터 선불을 받고 주택을 주문생산하는 방식으로, 미분양이나 공사기간 중 원가 인상 등 사업 위험요인을 처음부터 분양값에 반영시킴으로써 공급자에게 일방적으로 유리한 제도이기 때문이다.

정부도 후분양제의 필요성을 인정하고 있고 국민의 정부 때부터 장기 계획으로 이를 추진해왔다. 그러나 참여정부의 후분양제 로드맵을 보면, 갈 길이 멀어도 너무 멀다는 게 대체적인 평가다. 정부는 대한주택공사 와 지방자치단체 산하 기관이 짓는 공공부문 주택부터 후분양을 단계적으로 의무화해 오는 2012년 이후에는 100% 후분양을 실시한다는 계획이다. 이에 반해 민간부문은 2006년까지는 후분양 때 국민주택기금을 우대지원하고 2007년부터 2011년까지는 공공택지를 우선공급하는 ‘당근’ 정책을 통해 후분양제 도입을 촉진한다는 게 뼈대다. 정부는 이렇게 되면 2012년 이후에는 민간에서도 자율적인 후분양제가 본격화될 것이라는 낙관적인 전망을 내놓고 있다.

그렇지만 정부가 후분양제를 도입할 의지가 있다면, 이같은 도입 일정부터 대폭 단축해야 한다는 지적이 많다. 공공부문은 후분양제를 속히 시행하고 민간무문의 후분양제도 좀더 빠르게 정착될 수 있도록 후분양 사업자에 대한 갖가지 지원 제도 등을 서둘러 마련해야 한다는 것이다.

대구가톨릭대 전강수 교수(경제학과)는 “소비자들이 완성품을 보고 선택할 수 있는 후분양이 이뤄져야 주택 분양시장이 경쟁시장 구조로 바뀐다”면서, “후분양을 하는 업체에 대해서는 선분양 때와 달리 원가공개 의무를 배제해 자연스럽게 후분양을 유도하는 것도 고려해볼 만하다”고 말했다.

최종훈 기자 [e-mail]

		“분양원가 공개 반시장적 아니다” 김양수 한나라당 의원 “현행 선분양제 상위 건설사만 폭리” “분양원가 공개가 반시장적이라는 주장은 결코 이해할 수 없다.” 김양수 한나라당 의원은 국회 안에서 아파트 분양원가 전면공개에 가장 적극적인 찬성론자로 꼽힌다. 17대 국회에 들어오기 전까지 부산의 중견 건설회사인 유림건설을 15년 동안 경영해온 김 의원은 최근 당 부동산특위 위원으로 활동하면서, 분양원가 전면공개와 분양권 전매 전면금지, 아파트 후분양제 도입 등을 연일 주장하고 있다. 김 의원은 “분양원가 전면공개야말로 친시장적 정책”이라며 “좀더 세부적인 공개 항목은 건설교통부 의 시행령 등을 통해 정해야 할 것”이라고 말했다. 분양원가 공개가 ‘반시장적’이라는 반대론에 대해 그는 “현재 우리나라는 분양 계약 뒤 입주까지 모든 진행과정에서 공급자의 의사결정에 따를 수밖에 없는 공급자 중심의 선분양제도가 주를 이루고 있다”며 “이런 상황에 수요·공급 논리를 바탕으로 한 시장메커니즘을 적용하는 것은 맞지 않다”고 말했다. 그는 특히 “중소형 건설업체는 후분양 등 새로운 방식으로 경쟁력을 키우려 안간힘을 쓰고 있는 반면, 상위 10대 건설사들은 지난 2년 동안 3조7667억원의 순익을 냈다”며 “대기업이 채산성 악화와 자금조달의 어려움을 내세워 분양원가 공개를 반대하는 것은 대형 건설업체들의 분양가 폭리를 스스로 자인하는 것”이라고 비판했다. 김 의원은 “분양원가를 공개하면 당장은 극소수 대형 건설업체들이 손실을 감수할 수밖에 없겠지만, 원가공개를 통해 공급자와 소비자간의 신뢰가 회복되면 실수요자가 늘어나 장기적으로 건전한 건설업체들이 참여하는 시장은 확대될 것”이라고 내다봤다. 지난 6일 당 특위 회의에서 철거보상비, 견본주택비, 광고선전비 등 모두 10여개 항목을 공개해야 한다고 주장한 그는 다음주중 △토지비 △건축공사 원가 △공사 경비 △그밖에 건설교통부가 정하는 비용 등 크게 4개 항목을 명시하는 내용의 주택법 개정안을 발의할 예정이라고 밝혔다. 황준범 기자 [e-mail]