부동산대책 최상위층만 세금급등 부담줄어

서울 강남 아파트 내년 보유세 변화

보유세 ‘상한철폐’서 ‘상한 200%확대’ 후퇴

정부의 부동산 대책이 발표를 앞두고 보유세 상한선 유지와 양도소득세율 조정 등 수위를 점점 낮춰가고 있다. 정부는 조세저항과 급격한 세금 증가를 우려했다고 하나, 이런 조정안으로 상위층 중에서도 최상위층만이 혜택을 볼 것으로 보인다.

정부는 올해 기준시가 9억원 이상의 주택에 대해 종부세를 부과하면서 급격한 세부담을 막기 위해 재산세와 종부세를 합한 보유세가 전년의 50%를 넘지 않도록 했다. 이에 따라 올해 종부세를 낸 주택의 상당수가 이 ‘50% 상한’ 혜택을 볼 수 있었다. 정부는 당초 보유세(재산세+종부세)에 대해 ‘상한 철폐’를 논의했으나, 최근 당정은 ‘현행 50%에서 200%로 확대’ 쪽으로 방향을 틀었다. 대신 종부세 대상은 애초 안대로 ‘기준시가 6억원 이상’으로 확대하고, 현행 기준시가의 50%인 과표도 내년에는 70%로 늘리기로 했다.

종부세를 내지 않는 기준시가 6억원 이하의 대부분 주택은 재산세가 갑자기 3배로 늘어날 가능성이 거의 없어 이 혜택과는 상관이 없다. 또 내년부터 새로이 종부세 대상이 돼 보유세가 대폭 늘어나는 기준시가 6억~9억원 사이의 아파트들도 대부분 해당사항이 없다. 왜냐하면, 내년에 새로이 종부세를 내는 주택 가운데 가장 세액이 큰 기준시가 9억원 주택의 내년 종부세는 약 150만원 정도다. 이 주택이 ‘200% 상한’ 적용을 받으려면, 거꾸로 전년도 재산세가 75만원 이하일 때에만 가능하다. 기준시가 9억원 주택의 재산세는 현재 대략 200만~300만원 정도여서 여기에 해당하는 주택은 사실상 없다. 결국 이 ‘200% 상한’은 같은 ‘강남’ 안에서도 올해 ‘보유세 50% 상한’ 혜택을 받은 초상위 계층에 국한될 전망이다.

서울 강남구 개포동 우성아파트(34평, 실거래가 7억4000만원)의 재산세(기준시가 4억9900만원)는 올해 약 197만5천원이며, 기준시가가 변하지 않는다면 내년 재산세도 똑같다. 대치동 롯데캐슬(48평, 실거래가 9억7500만원)의 올해 재산세(기준시가 7억3000만원)는 313만원이다. 새로 종부세 대상이 되는 이 아파트는 현재 검토중인 종부세 4단계 누진세율을 적용해 계산하면, 내년에 재산세 외에 종부세 130만원을 추가로 더 내야 한다. 그러나 역시 두 세목을 합한 보유세 증가율이 42%여서 상한선인 200%와는 격차가 크다.

그러나 올해 50% 상한을 적용받아 재산세와 종부세를 합해 735만원을 내는 도곡동 타워팰리스(102평, 실거래가 39억원, 기준시가 23억6300만원)는 다르다. 이 아파트는 내년에는 과표 증가로 보유세 부담이 부쩍 늘어난다. 상한이 없다면, 내년에는 재산세 2373만5천원과 종부세 913만원 등 모두 3286만5천원의 세금을 내야했다. 그러나 ‘200% 상한’으로 인해 내년 세금은 2205만원만 내면 돼 1081만5천원의 부담을 덜었다. 이로 인해 실거래가 대비 실효세율도 0.93%로 1%에 못 미친다.