미분양 아파트 ‘전세금 보증제도’로 날개달까

건설사들이 준공된 미분양 아파트를 실수요자에게 전세로 공급하기 위해 앞다퉈 나서고 있다. 전세 전환을 앞두고 있는 경기도 고양시 탄현동 ‘일산 두산위브더제니스’ 전경. 두산건설 제공

건설사 부도땐 전세금 떼일 우려에
대한주택보증, 반환보증제 출시
집주인 동의 없이도 가입 가능
모기지 보증도 감정가 60%로 상향
소비자 계약 전 ‘반환 장치’ 따져봐야

가을 이사철을 맞아 전세난이 심각한 가운데 준공된 미분양 물량을 전세로 돌려 실수요자에게 내놓는 이른바 ‘전세 전환’ 아파트 공급이 본격화되고 있다. 미분양을 전세로 돌린 물량은 수요자들이 비교적 저렴한 비용으로 새집에 입주할 수 있다는 게 장점이다. 또 건설사로서는 빈집을 방치하지 않고 임대해 자금난을 덜 수 있는 방법으로 꼽힌다. 아직은 공급 물량이 많지 않지만 업계에서는 점차 미분양 전세 물량이 늘어날 것으로 내다보고 있다.

■ 미분양 전세 위한 보증 출시 건설사들이 미분양 해소를 위해 준공된 아파트를 임대로 돌리는 방식은 지난해 말부터 하나둘씩 등장했다. 업체들은 ‘애프터리빙’(After Living), ‘프리리빙’(Pre-Living), ‘저스트 리브’(Just Live) 등 갖가지 이름을 붙인 ‘분양 조건부 전세’ 상품을 경쟁적으로 내놨다.

이런 분양 조건부 전세는 보통 소비자가 아파트 분양가격의 10~30%를 계약금으로 내고 2~3년 살아본 뒤 정식 계약 여부를 결정하는 방식으로 이뤄졌다. 그러나 법적으로는 전세 계약이 아니라 일종의 매매 계약이어서 입주 희망자가 최종 계약을 취소할 때 건설사가 계약금 상환 약속을 지키지 않으면 집단 분쟁으로 이어질 가능성도 없지 않다. 최악의 경우 건설사가 부도를 내면 계약자가 한 푼도 건지지 못할 위험이 도사리고 있다는 점도 문제로 지적됐다. 최근 금융당국은 만일의 경우를 대비해 금융기관이 소비자들에게 이런 위험이 있다는 점을 알리도록 조처하기도 했다.

그러나 정부의 ‘7·24 수도권 주택공급 조절방안’과 ‘8·28 전월세 대책’에 따라 공적기관인 대한주택보증이 ‘모기지 보증’과 ‘전세보증금 반환보증’을 출시하면서 사정이 달라졌다. 이들 보증상품의 출시로 건설사와 소비자가 미분양 주택을 대상으로 순수한 전세 또는 반전세 계약을 맺는 것이 가능해진 것이다. 이에 따라 이달부터 나오는 미분양 주택의 전세 전환 물량은 종전의 분양 보증부 전세와는 완전히 다른 방식이 적용된다.

모기지 보증은 민간 건설사가 미분양 주택을 임대로 활용할 수 있도록 대한주택보증이 준공주택을 담보로 금융기관 대출에 대해 상환책임을 부담하는 제도다. 지난 9월10일 처음 출시 때 모기지 보증한도는 주택 감정가의 50%였다가 지난 1일부터 60%로 높아졌다.

전세보증금 반환보증은 건설사 부도로부터 전세금을 보호하기 위해 대한주택보증이 임차인의 보증금 반환을 보증하는 것으로, 지난 1일부터는 집주인 동의 없이도 임차인이 이용할 있도록 가입 요건이 완화됐다. 국토교통부는 분양가 3억원인 아파트를 전세로 전환할 경우 1억3000만원은 연 4~5% 보증부 대출로, 1억1000만원은 무이자인 전세보증금으로 조달하는 등 자금 회수가 가능해 미분양 주택의 전세 전환 공급이 원활해질 것으로 기대하고 있다.

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■ 전세 전환 아파트 속속 나와 실제 민간 건설업계에서는 새 보증 제도를 활용해 미분양 아파트를 전세로 전환하려는 움직임이 가시화되고 있다. 경기도 가평군 ‘청평 삼성쉐르빌’ 아파트(전용면적 69~119㎡ 405가구)는 지난 2일 업계 처음으로 모기지 보증을 받고 전세 전환에 나섰다. 또 고양시 탄현동에 완공된 주상복합 아파트 ‘일산 두산위브더제니스’(전용 59~170㎡ 2700가구)도 최근 모기지 보증을 신청해 일부 중대형 가구의 전세 공급을 앞두고 있다. 대한주택보증 영업기획실 관계자는 “보증한도를 상향조정한 지난 2일 이후 ‘미분양을 전세로 돌리고 싶다’며 절차를 묻는 건설사들의 문의가 부쩍 늘었다”고 말했다.

한국토지주택공사(LH)도 ‘8·28 전월세 대책’에 따라 미분양 주택을 전세로 공급한다. 이달 중 서울 마포구 주상복합 아파트 펜트라우스(48가구)와 고양일산2지구 하늘마을 6단지(13가구) 등 61가구를 전세로 내놓기로 했다. 이들 물량은 전세기간 2년 이후 입주자에게 분양 우선권을 주어 해당 주택 거주 후 구매 여부를 선택할 수 있게 했다. 또 처음부터 무이자 할부 분양을 받고 입주하는 것도 가능하다. 엘에이치는 다음달부터 군포 당동, 성남 도촌, 성남 여수 등에서도 추가로 전세 물량을 내놓을 계획이다.

소비자가 민간 건설사의 미분양 아파트 전세 계약을 맺을 때에는 보증금 반환 장치에 주의를 기울여야 한다. 일반 주택과 마찬가지로 확정일자를 받아두는 게 중요하지만, 대부분 선순위 저당권이 있어 확정일자는 후순위로 밀리게 된다. 따라서 건설사 쪽이 대한주택보증의 전세보증금 반환보증을 이용하는 조건으로 전세 계약을 맺는 게 안전하다. 소비자가 반환보증을 직접 이용할 수도 있다. 이때 수수료는 보증금의 연 0.197%로, 보증금 2억원인 경우 월 3만2000원 정도의 보증수수료를 부담하면 된다. 보증 대상이 되는 주택은 전세보증금이 수도권 3억원 이하, 기타 지역은 2억원 이하인 경우다.

최종훈 기자 [e-mail]