6억이상 주택 보유세 4년뒤엔 2~3배

8·31 부동산 대책에 따라 ‘기준시가 6억원 초과’ 주택 보유자는 종부세를 물게 됐다. 사진은 종부세 부과 대상인 서울 강남구 개포동　우성 아파트이다. 김경호 기자 [e-mail]

세금 얼마나 늘어나나

8.31 부동산 대책으로 1세대 2주택자, 6억원 이상 고가주택 보유자와 비업무용 토지를 과다보유한 이들의 부동산 관련 세금이 크게 늘어나게 됐다. 그러나 중과세 대상자의 폭을 주택의 경우 ‘기준시가 6억원’을 경계로 해 대부분의 1세대 1주택자들은 세금 부담이 거의 늘지 않는다.

기준시가 대비 보유세(종부세 포함), 대치동 34평 아파트, 1세대 2주택 양도세

보유세=재산세와 종부세로 구성되는 보유세에서 가장 큰 변화는 주택과 비사업용 토지에 대한 종부세 과세대상이 확대되고, 가구별로 합산되는 것이다. 정부가 재산세는 거의 손대지 않고, 종부세에 대해서만 세율을 높여 전체 세대의 1.6%인 ‘기준시가 6억원 초과’ 주택은 세금부담이 크게 늘어난다. 현행 각각 50%인 재산세와 종부세 과표적용률도 재산세는 2008년부터 매년 5%포인트씩 조금씩 올라 2017년에야 100%가 되지만, 종부세는 내년에 70%로 부쩍 늘어나고, 이어 매년 10%포인트씩 올라 2009년에 100%에 이른다. 세부담 상한선도 재산세는 현행처럼 전년 대비 1.5배를 유지하지만, 종부세는 3.0배로 확대된다. 정부는 종부세 대상자의 실효세율(기준시가 대비 세금비율)이 2009년에 1%가 될 것으로 예상하고 있다. 이에 따라 보유주택의 기준시가가 6억~9억원인 경우, 2009년 보유세 부담액은 올해의 2~2.6배, 9억~20억원은 2~3배가 될 것으로 추정된다.

세대별 합산제 실시로 빠져나갈 구멍을 막았다. 주민등록상 한 세대로 한 집에 사는 부부 또는 부자가 각각의 명의로 5억원 짜리 주택을 갖고 있다면, 지금까지는 재산세만 156만원씩 312만원을 냈다. 그러나 내년부터는 세대별 합산으로 종부세 대상인 10억원 짜리 아파트 1채와 비슷한 수준(약 600만원)으로 세금이 올라간다. 이와 달리 재산세만 내는 기준시가 6억원 이하 아파트는 집값 급등으로 기준시가가 안 변하면, 2007년까지 재산세 부담이 전혀 늘지 않는다.

토지 부문에선 나대지·잡종지·임야·농지 등 비사업용 토지에 대한 종부세가 강화된다. 종부세 대상은 공시지가 6억원 초과에서 3억원 초과로 늘어나고, 과표적용률과 세부담 상한도 주택과 같은 기준이 적용된다. 과세방법도 세대별 합산으로 바뀐다. 이에 반해 사업용토지는 생산에 이용되는 점을 고려해 종부세와 재산세 과표적용률이 매년 5%포인트씩만 인상되고 세부담 상한도 현재의 1.5배에서 바뀌지 않는다.

종부세(주택) 대상자 지역별 분포

양도소득세=집을 팔 때 얻는 양도차익에 대해 내는 양도소득세 변경안의 핵심은 ‘1가구 2주택자’에 대한 중과세다. 또 비사업용 나대지와 잡종지, 부재지주(땅주인이 그곳에 살지 않는) 농지·임야·목장용지에 대해서도 비슷한 방식으로 세금이 강화된다. 그러나 시장에 매물이 나올 수 있도록 유예기간을 1년 둬 중과세 부과는 2007년부터 시행하기로 했다.

1가구 2주택자(2년 이상 보유)는 현재 9~36%의 누진세율을 적용받아 양도소득세를 내고 있지만, 2007년부터는 50%(주민세 포함 55%)의 높은 단일세율로 세금을 내야 한다. 그러나 이른바 ‘선의의 피해자’를 막는다는 명목으로 각종 예외규정을 두고 있다. 1가구 2주택자라 하더라도 중과세 대상은 서울·경기(읍·면 지역 제외)와 광역시(군 지역 제외)는 공시가격 1억원, 다른 지역은 3억원 초과 주택으로 한정된다. 또 상속 뒤 5년이 지나지 않은 주택을 비롯해 혼인·노부모 봉양으로 세대를 합치면서 2주택자가 됐을 때는 사유 발생일로부터 5년 이내, 가구원 중 일부가 직장 문제로 다른 지역에 집을 샀을 때는 1년 이상 거주요건을 채우고 사유 해소일로부터 3년 안에 양도하면 중과세 대상에서 제외된다. 또 소송이 진행중이거나 승소로 취득한 주택은 확정판결일로부터 3년 안에 팔면 된다. 다만 재개발·재건축 주택은 공시가격 1억원 이하여도 2주택 대상 주택으로 포함된다. 정부는 전국적으로 1가구 2주택자 72만 가구 중 약 28만 가구만 중과세 대상이 될 것으로 추산하고 있다. 1가구 2주택자 중과세를 피하려면, 대상 주택을 팔아 내년 말 이전에 잔금청산까지 끝내거나 등기이전을 마쳐야 한다.

매도가격 6억원 이하의 1가구 1주택자가 3년 이상 보유한 주택에 대해선 지금과 마찬가지로 양도소득세가 비과세된다.

토지부문에서는 농사를 짓지 않으면서도 땅값 상승을 노리고 농지 등을 보유하다 양도차익을 얻는 투기 수요를 차단하는 데 우선점을 뒀다. 따라서 부재지주 등 개인이 소유하다 매각할 때는 2007년부터 60%의 세율로 중과세되고 장기보유특별공제 적용도 배제된다. 법인의 경우도 비사업용 나대지와 잡종지, 농업 등이 주업이 아닌 법인이 소유하다 매각한 농지·임야·목장용지에 대해선 법인세 이외에 특별부가세 30%를 추가 부과하기로 했다. 그러나 현행 농지법에서 인정하는 300평 규모의 주말농장과 상속이나 이농후 5년 안에 양도하는 농지, 종중이 소유한 농지 등은 예외를 인정받는다.

거래세=취·등록세(농특세 등 포함)는 현재 공시가를 기준으로 개인간 매매의 경우 4.0%가 부과되고 있지만, 내년부터는 세율이 2.85%로 인하된다. 그러나 내년부터 과세기준이 기준시가에서 실거래가로 바뀜에 따라 이미 실거래가 적용을 받는 투기지역의 거래세는 세율 인하 폭만큼 줄지만, 비투기지역은 오히려 조금 늘어나는 측면이 있다. 토지의 경우, 주택과 달리 현행 4.6%인 거래세가 그대로 유지된다.

모기지론 등 금융지원 확대=연 소득 2천만원 이하 가구주로서 최초 주택구입자는 모기지론 금리(현행 6.25%)를 0.5~1%포인트 내려 적용한다. 또 무주택자가 비투기지역에 25.7평 이하 주택을 구입할 경우, 모기지 보험에 가입하면 주택담보대출 비율을 통상(현행 기준시가의 70%까지)의 경우보다 높여 적용한다.

지난 2001년부터 2003년까지 한시적으로 지원했던 국민주택기금의 ‘생애 최초 주택 구입자금’ 지원을 재개하고, 현행 5.2%인 국민주택기금 주택대출 금리도 소득계층 또는 주택 구입가액별로 차등화하기로 했다. 연소득 2천만원 이하 또는 1억5천만원 이하 주택에 대해서는 금리를 1%포인트 낮추는 방안을 검토중이다.

이밖에 영세민 전세자금 대출 금리를 연 3.0%에서 2.0%로, 근로자 전세자금 금리는 5.0%에서 4.5%로 낮춰준다. 또, 공공택지 개발로 이주하는 사람에 대한 전세자금을 3천만원(지방)~4천만원(수도권)으로 늘리고, 금리도 현행 연 3%에서 2%로 인하한다. 권태호 정석구 기자 [e-mail]

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