단지내·역세권 상가 “8·31뒤 기대주”

10월 이후 하반기 주공 상가분양계획

주공 최근물량 10대1 경쟁…연말까지 266개 분양예정 아파트와 달리 경기에 민감…수익성 따지고 편법 주의를

정부의 8·31 부동산종합대책이 나온 뒤 아파트 분양 시장이 주춤하면서 안정적인 임대 수입 등을 기대할 수 있는 틈새 상품으로 상가에 대한 관심이 높아지고 있다. 상가는 전매 제한이나 보유세 등 각종 규제에서 상대적으로 자유롭기 때문이다. 특히 일정 인구가 상주하는 아파트 단지 안 상가나 도심 역세권의 근린상가 등은 투자 위험성이 적어 문의가 줄을 잇고 있다. 부동산 전문가들도 8·31 대책 이후 퇴직자 등 투자처를 찾고 있는 이들에게 상가나 오피스텔 쪽으로 눈을 돌려볼만하다고 추천하고 있다. 하지만 이들도 “수익성이나 관련 입지 등에 대한 분석없이 무턱대고 뛰어드는 것은 매우 위험하다”면서 충분한 사전 검토를 강조하고 있다.

단지 안 상가 ‘상한가’= 최근 대한주택공사가 분양한 주공아파트 단지 안 상가의 경우 10대1 이상의 경쟁률을 기록하고 있다. 지난달 23일 주공이 분양한 상가 네 곳 가운데 고양시 풍동 B1블록(8실)은 평균 11대1의 경쟁률을 보였으며, 최고 낙찰가격이 8억2700만원으로 내정가격 4억3290만원의 두 배를 넘어서기도 했다. 이에 앞서 지난 22일 용인 동백 지구 1단지에서 지상1층 5개 점포를 분양한 결과, 내정가격 대비 평균 낙찰가격이 160%에 달했다. 내정가격이 2억1000만원이었으나 4억1000만원에 낙찰된 경우도 있었다. 주공은 앞으로도 10월부터 12월 사이 수도권 14개 단지와 지방 5개 단지에서 모두 266개의 상가를 분양할 예정이다.(표 참조)

입지여건이 좋은 근린상가도 인기를 끌고 있다. 최근 강남대로 인근 오피스텔의 20평대 1층 상가 임대료는 3개월 전 보증금 1억원에 월500만~600만원 수준에서 보증금 3억원에 월600만~700만원으로 올랐다. 최근 한 대형건설사가 강남역에서 분양한 부띠크 상가와 주상복합 상가는 사전 예약이 순식간에 끝났을 정도로 과열양상을 보이기도 했다. 송파구의 ㄷ공인 관계자는 “소규모 종잣돈으로 아파트를 사려했던 사람들이 아파트나 상가나 역주변 근린상가 투자를 문의해 오는 경우가 많다”면서 “이에 따라 소위 ‘목좋은’ 상가들은 최근 임대료가 오를 조짐을 보이고 있다”고 전했다.

편법 분양이나 포화상태 상가 피해야= 상가114 유영상 소장은 “8·31 대책의 반사이익으로 상가 시장에 자금이 몰리고 관심도 높아지고 있지만, 상가는 지역에 따라 수익차가 커 철저한 수익성 분석 뒤 투자해야 한다”고 강조했다.

주로 시세 차익을 노리는 아파트나 땅과 달리 상가는 소비심리나 경기 변동과 밀접하게 연관돼 있어, 임차인을 구하지 못하거나 임대료 하락으로 오히려 손해를 입는 경우도 있기 때문이다. 또 지자체에 분양승인을 받았는지, 시행사와 신탁회사, 시공사 등은 믿을만 한 곳인지 등도 반드시 확인해야 한다. 현재 계약자와 시행사 사이에 법적 분쟁이 벌어지고 있는 곳만도 서울시내에 수십곳에 이르는 것으로 알려져 있다.

후분양제를 피하기 위해 연면적 3천㎡ 미만의 일부 점포만 분양하고 나머지는 임대로 돌리는 편법 분양 사례가 늘고 있다는 점도 주의해야 한다. 상가 후분양제는 연면적 3천㎡ 이상 대형 상가의 경우 골조공사의 3분의2 이상을 마쳤거나 금융권 분양보증 또는 신탁계약을 체결하는 등 요건을 갖춘 뒤 분양하는 제도인데, 분양금 없이 공사를 진행하는 것이 쉽지 않은 업체 쪽에서 이같은 임시방편을 사용하고 있는 것이다. 이같은 경우 분양대금 보증이 안돼 계약자들이 부도 피해를 입을 수 있고, 분양값도 상대적으로 높아질 수 있다. 계약에 앞서 투자의향서 체결 같은 형식으로 미리 돈을 달라고 하는 경우도 법적으로 보장받을 수 없기 때문에 전문가들의 상담을 받아보는 게 중요하다.

청계천 복원이나 뉴타운 등 호재가 있는 일부 일부지역을 제외하고는 상가 시장이 활기를 찾기 어려울 것이라는 비관적 전망도 참고해야 한다. 연말까지 금리인상 등 다른 변수가 등장하면 상가에서 ‘재미’를 보기가 더 어려워질 것이라는 분석이다. 실제 부동산114가 조사한 지난 3분기 서울·수도권의 주요 상권 시세를 보면, 8·31 대책의 반사이익 기대감에도 불구하고 침체가 계속되고 있는 것으로 나타났다. 평당 전환임대료(월세를 전세로 환산한 임대료)의 경우 10만7천원으로 전분기 대비 0.2% 하락했고, 평당 권리금도 전분기대비 0.8% 떨어진 295만원이었다.

특히 대형 쇼핑몰이나 테마 쇼핑몰 등을 내세우며 대규모 분양을 하고 있는 곳도 주변 유동인구나 쇼핑몰 등의 특성을 잘 따져 수익성이 있는지 여부를 살펴봐야 한다. 상가분양 업체에 오래 근무한 박아무개씨는 “대형 쇼핑몰이 최근 몇 년 사이에 지나치게 많이 생겨 사실상 시장이 포화상태에 이르렀다”면서 “이름만 바꿔 재분양에 나서거나, 오랫동안 분양을 계속하고 있는 곳은 주의해서 살펴봐야 한다”고 조언했다.

석진환 기자 [e-mail]