올해 부동산 시장…이것도, 저것도 다 올랐다

되돌아본 2015년 부동산 시장은

2015년 부동산 시장은 뜨거웠다. 아파트 분양공급은 2000년 이후 최고치인 52만가구를 넘어섰고, 주택매매 거래량도 110만건을 넘어서며 정점을 찍었다. 아울러 가계부채와 과잉공급에 대한 우려도 눈덩이처럼 불어났다. 정부가 지난해 하반기부터 쏟아낸 부동산 부양책의 방향과 속도에 대한 논란 역시 시끄러웠다. 올해 부동산 시장의 향배를 가름했던 뉴스들을 짚어본다.

전세난 ‘극심’
서울 아파트 매맷값 대비 전셋값 73%
전세 난민 ‘월세시대’…첫 30% 넘어

올해 부동산 시장이 달아오른 배경엔 극심한 전세난과 저금리 기조를 밑불로 정부가 규제완화 연료를 아낌없이 들이부은 사정이 있다. 정부는 지난해 7·24대책, 9·1대책과 후속조치, 부동산3법 통과 등 굵직한 부양책들을 선보였다.

주택담보대출비율(LTV)·총부채상환비율(DTI) 완화, 재건축 연한 단축 등 규제완화, 청약제도 개편, 33년 만의 택지개발촉진법 폐지 등을 줄줄이 발표했다. 이어 지난해 연말에는 여야 공방 끝에 ‘부동산3법’으로 불리는 민간택지 분양가 상한제 폐지, 재건축 초과이익 환수제 3년 유예, 재건축 조합원 1인 1분양 한도 확대 같은 법안이 국회를 통과했다.

주택 매매거래량 ‘최고’
규제완화에 올해 11월까지 110만건
청약 1순위 55%…경쟁률 평균 12대1

이런 부양책이 올 한해 본격화하면서 매매 시장은 달아올랐다. 전세난에 지친 실수요자들이 먼저 움직였다. 올 1~2월은 주택매매 거래량이 전년과 크게 다르지 않았지만 3월이 되자 고공행진을 하기 시작했다. 3월 봄 이사철부터 시작해 7월까지 넉달 연속으로 매달 10만건을 훌쩍 넘어서더니, 10월까지 누적 거래량은 전년도 한해 거래량을 추월했다. 1~11월 집계를 보면, 누적 거래량이 110만5820건으로 부동산 과열의 정점이었던 2006년 거래량 108만2453건을 넘어섰다. 통계 작성 이래 최고치 기록을 예약해둔 상태다.

매매 가격 상승도 가팔랐다. ‘부동산114’ 자료를 보면, 12월18일 기준 전국 아파트 매매가의 연간 변동률은 5.56%로 2014년 연간 3.24%보다 크게 올라갔다. 올해 1~11월 누적 물가상승률이 0.7%에 그친 점을 고려하면 상승세가 가파르다. 특히 대구광역시는 지난해도 13.88%가 올랐는데 올해도 14.8%가 올라 상승세가 가장 두드러졌다. 서울은 2014년 2.39%에서 올해 5.62%로 상승폭을 키웠다.

분양 시장은 더 끓어올랐다. 일단 정부가 9·1대책 후속 조처로 올 2월에 청약제도를 개편하면서 1순위 자격이 크게 완화됐다. 3순위는 아예 사라져 2순위에 통합됐다. 청약통장 가입자는 올 1월만 해도 1700여만명이 1순위 42%, 2순위 34%, 3순위 24%의 구성이었다. 하지만 2월 제도 개편 뒤 1순위 55%, 2순위 45%로 바뀌었다. 이는 무주택자 청약 가점제를 사실상 없애서, 유주택자들을 분양 수요로 끌어들이려는 의도였다. 실제 청약경쟁률은 가파르게 치솟았다. 침체가 깊었던 2010~2013년 청약경쟁률은 평균 2대1에서 3대1 수준에 머무르다가, 반등 가능성이 엿보인 2014년에 와서야 7대1 수준으로 높아졌던 터였다. 그러나 올해 청약경쟁률 평균은 12대1 수준으로 올라갔다. 수백가구 분양에 10여만명이 몰리며 300대1을 넘기는 분양단지가 전국에 5곳이나 됐다. 대구광역시 힐스테이트 황금동은 지난 9월에 197가구를 분양했는데 12만2천여명이 몰리며 622대1의 기록적인 청약경쟁률을 선뵀을 정도다. 이는 분양권 전매 차익을 노리는 수요가 크게 늘어났음을 알려준다. 국토교통부 자료를 보면, 11월까지 분양권 누적 거래량은 34만여건으로 2006년 조사 이래 가장 많았다.

온기를 넘어선 열기가 감지되자 건설사들은 침체기에 묵혀둔 택지에 신규분양을 쏟아냈다. 민간과 공공 물량을 통틀어 지난해 아파트 분양 공급은 33만여가구였으나 올해는 연말까지 56%가 늘어난 52만여가구에 이를 것으로 추산된다. 이는 부동산114가 2000년 관련 통계를 집계한 이래 최대치이다.

3.3㎡당 ‘4000만원’
부동산3법 통과로 분양가상한 폐지
서울 강남권 재건축 중심 최고가

단순히 물량만 늘어난 게 아니다. 서울 강남권 재건축 같은 인기 지역을 중심으로 고분양가 양상이 나타났다. 부동산3법 통과로 올 4월 이후 건설사가 민간택지에서 하는 사업은 분양가 상한제의 적용을 받지 않게 된 덕이다. 이는 2007년 시장 과열기에 신규 분양가가 치솟아 기존 주택의 가격까지 끌어올리는 것을 막기 위해 도입됐다. 하지만 이를 폐지함으로써 인기 지역 분양가가 크게 높아질 수 있는 길이 트였고, 올해 서울 강남권 재건축 분양가는 3.3㎡당 4천만원 이상이 대세가 됐다. 땅값이 비싼 상업지역에 건축된 주상복합 아파트를 빼면 올해 전에 단지 평균 분양가가 4000만원을 넘긴 건 지난해 하반기 ‘반포아크로리버파크 2차’가 유일했다. 이 아파트는 3.3㎡당 4130만원이 책정됐지만, 2007년 상한제 규제 도입 전에 재건축을 위한 관리처분계획 인가를 받았던 점을 고려하면 결국 상한제 폐지가 ‘분양가 4천만원 시대’를 연 기폭제가 된 셈이다. 실제 11월에 분양한 서울 서초구 반포래미안아이파크의 분양가 평균은 4257만원으로 최고가를 기록했으며, 서초구 반포센트럴푸르지오써밋이 4094만원으로 뒤를 따랐다. 올해 고분양가 1~6위는 3800만~4200만원대로 모두 서울 서초·강남구 재건축 단지의 몫이었다. 이밖에 부산 해운대엘시티더샵이 서울 외 지역으로서는 유일하게 3천만원 이상의 분양가에 이름을 올렸다.

대책 못내놓는 정부
부동산3법 등 집값 띄우기 단기 처방
전·월세 손놔 억대보증금 인상 많아

사실 이런 시장 변화엔 ‘미친 전셋값’ ‘전세 난민’ 같은 유행어를 낳은 실질 주거비 부담 상승이 똬리를 틀고 있다. ‘집값 띄우기 단기 처방’이란 비판을 샀던 부동산3법 통과 당시에 여야는 서민주거 안정 대책 추진을 합의했으나 전세난을 완화하고 월세전환의 속도를 조절할 근본적 대책은 나오지 않았다. 부동산114 자료를 보면, 올해 12월18일을 기준으로 전국 아파트 전세가격의 연간 상승률은 11.94%로 두자릿수대로 올라섰으며, 서울은 15.41%나 됐다. 지난해 전세가도 전국과 서울이 모두 7%대로 상승했기 때문에 2년 단위 계약 갱신 과정에서 전세보증금의 억대 상승은 서울 강남뿐 아니라 강북 지역에서도 흔해졌다.

케이비(KB)국민은행 가치평가부의 임희열 팀장은 “주택 소유자의 고령화는 저금리 기조의 부동산 침체기에 임대주택의 월세전환 속도를 높이고 전세난을 심화시켰다”며 “결국 매매가 대비 전세가율이 급격히 높아지는 상황에서 정부가 부동산 규제를 대폭 완화하자 전세를 살던 실수요자들이 중소형 위주 매매와 신규 분양 수요로 대거 전환하고 시세차익 투자 수요까지 늘어난 게 올해 시장의 큰 흐름”이라고 말했다.

정세라 기자 [e-mail]