‘먹튀’ 분양사에 속고, 시행사 횡포에 울고

서울 신도림테크노마트 공사가 시행사의 약속과 달리 늦어지면서 이자와 연체료 등으로 어려움을 겪고 있는 상가 계약자들이 지난 16일 서울 구의동 테크노마트 앞에서 시위를 벌이고 있다. 이종근 기자 [e-mail]

상가 분양 곳곳에 도사린 함정 ‘임차인 100% 확보’등 허위·과장광고 손짓 완공 뒤엔 딴판 가게… 억지로 개발비 걷기도

상가 분양에는 곳곳에 함정이 도사리고 있다. ‘굿모닝시티’ 사건 등 대형 쇼핑몰들의 편법·탈법 분양이 사회문제가 되기 시작하면서, 정부가 올해 4월부터 ‘후분양제’를 도입했지만 여전히 ‘구멍’이 많다는 게 전문가들의 지적이다. 현재 서울·경기지역에 대형쇼핑몰 20여곳이 경쟁적으로 광고를 하고 있는데, ‘인기연예인이 분양을 받았다’, ‘월 ○○○원 확정수입 보장’, ‘임차인 100% 확보’ 등 갈수록 자극적인 광고를 쏟아내고 있다.

복잡하게 얽힌 상가 분양 구조=상가 분양 구조를 보면 계약금만 주고 땅을 사들여 상가로 컨설팅하는 시행사가 있고, 돈을 끌어모아 자금을 대는 금융권, 계약자들의 분양금을 관리하는 신탁사가 있다. 여기에 시공을 맡은 건설사, 계약자들을 모집하는 분양대행사, 광고를 집행하는 광고대행사 등이 복잡하게 얽혀있다.

이들 가운데 문제가 발생하는 곳은 대부분 분양대행사들이다. 분양대행사 직원들은 대부분 분양팀장이 고용한 촉탁직인데, 실적에 따른 수당만 지급 받기 때문에 수단과 방법을 가리지 않고 분양자를 모집하고 있다. 이 과정에서 계약자들 질문에 책임지지 못할 약속을 하고, 문의 전화를 많이 받기 위해 허위·과장광고를 하는 경우도 많다. 전화번호부 책을 놓고 하루종일 무차별적으로 상가 분양을 권유하는 전화를 하기도 한다. 한 분양대행사 관계자는 “예를 들어, 주요 신문에 2천만원을 들여 광고를 한다고 해도, 분양값의 10~12%를 수당으로 받기 때문에 2억원짜리 1~2구좌만 성공시키면 남는 장사”라고 설명했다.

시행사 횡포에 속수무책=하지만 이렇게 분양된 쇼핑몰들은 강남 등 몇 곳을 제외하고는 대부분이 완공 뒤 10~30%밖에 임대가 되지 않는 게 현실이다. 분양 당시 약속했던 것과는 전혀 딴판인 가게를 분양받거나, 공사 중간에 시행사 마음대로 구조변경을 하기도 한다. 심지어 이미 분양된 장소를 회사 보유분이라고 속여 이중으로 분양하는 경우도 있다. 상가 복도와 같은 공용 공간을 축소해 점포를 늘리는 일도 이제는 상가분쟁의 단골 메뉴다.

분양대금 외에도 상권활성화 등을 이유로 걷는 수천만원의 개발비도 문제다. 박대원 상가뉴스레이다 선임연구위원은 “분양상담 중에는 일체 개발비에 대한 언급이 없다가 정작 계약을 하게 되면 개발비를 언급하는 경우가 많다”고 지적했다.

건물이 완공돼 입주가 시작된 뒤에도 시행사들은 임대인 모집 과정에서 상가 관리를 이유로 횡포를 부리기도 한다. 서울 강북의 한 쇼핑몰의 경우 준공을 앞두고 임대가 터무니없이 저조하자 결국 상가를 분양받은 계약자들에게 “당분간 월임대료를 받지 말고 임대를 줘 상가를 활성화한 다음에 월세를 현실화하자”고 강요했다.

대책은 없나?=계약자들은 분양 당시 약속 받았던 이런저런 내용을 계약서상에 기록해 두지 않는 경우가 많다. 하지만 완공 뒤에는 이런 ‘거짓 약속’을 남발했던 분양대행사는 이미 철수하고 난 뒤라 그 피해를 계약자들이 고스란이 떠안아야 한다.

상가 분양시 허위·과장 광고는 공정거래위원회가 감독하고 있지만, 실효성은 크게 떨어진다. 공정위는 지난 8월부터 부동산 분양 및 임대 관련 사업자 140개사를 대상으로 부당광고 여부를 조사해 이르면 이달말 발표할 계획이지만 업계에서는 공정위의 시정조처를 받더라도 분양 이익에 비하면 별 타격을 받지 않기 때문에 크게 신경쓰지 않는 분위기다. 최근 4년간 공정위가 부동산 광고에 대해 내린 시정 조처를 보더라도, 경고가 179건인데 반해, 시정명령은 73건, 과징금(고발포함)은 4건에 불과했다. 김석호 공정위 표시광고과장은 “공정위의 시정조처가 사후적이고 처벌 수위도 약한 점은 인정한다”면서도 “하지만 일단 공정위의 시정조처를 받게 되면, 피해자들이 손해배상청구 등을 통해 피해를 보상 받을 수 있는 길이 있다”고 말했다.

부동산 소송 전문 최광석 변호사는 “상가 시행사 대부분이 자기 자본없이 돈을 빌려 무리하게 사업을 하다보니, 전문지식이 없는 선의의 피해자들이 쏟아지고 있다”며 “상가는 아파트와 달리 변칙 운영을 할 여지가 많고 피해액 산정도 어렵기 때문에 좀더 정밀한 제도 마련이 절실하다”고 지적했다.

석진환 기자 [e-mail]