판교, 소형 3월·중대형은 8월에 집중하라

청약자격별 판교 공급계획

판교 ‘청약 전략’ 어떻게 짤까

공영개발되는 판교새도시 공급계획이 확정됨에 따라, 그동안 판교를 노리고 청약을 미뤄왔던 이들의 마음이 바빠졌다. 막연히 ‘로또’를 산다는 기분으로 청약을 하는 게 아니라, 지금부터 꼼꼼히 청약전략을 세워야 한다. 분양인지 임대인지, 또 몇 평형에 도전하는 게 제일 나을지, 위치는 어디가 좋을지 직접 눈으로 확인하고 치밀하게 따져봐야 한다. 막연히 판교의 명성만 믿고 ‘묻지마’ 청약을 하는 것보다는 내년 상반기에 판교 외에도 성남 도촌, 김포 장기지구 등 대형 공급물량이 쏟아지는 것도 눈여겨 봐야 한다고 전문가들은 조언한다.

지난 20일 대한주택공사가 판교새도시 25.7평초과(전용면적 기준) 공동주택의 주택공영개발 추진방안을 발표하면서 판교에 들어설 주택은 총 2만9350호가 됐다. 이 가운데 2006년에 쏟아질 물량은 모두 1만8769가구로, 3월에 9520가구, 8월에 9249가구가 각각 공급된다.

일괄분양 아니므로 여러 번 분양시기 노려야

청약전략 어떻게 세울까=이번 판교 분양 방식은 일괄분양이 아니므로, 여러 번의 분양시기를 각각 노려보는 게 당첨 확률을 높일 수 있다. 소형평형인 25.7평 이하는 3월(5906가구)과 8월(1774가구)로 나뉘어 공급된다. 청약저축 장기가입자(6~10년)나 성남지역 순위자(2001년 12월26일 이전 거주자), 청약예금·부금 무주택우선 순위자(만 35살 이상, 5~10년 이상 무주택자)는 3월부터 적극적으로 청약을 해야 한다. 일반 1순위자도 3월에 낙첨되더라도 8월 추가청약 기회를 노려볼 수 있다.

청약저축 가입자의 경우 우선 3월에 공급되는 25.7평 이하 중소형 임대아파트에 청약하는 것이 유리할 전망이다. 어차피 25.7평이하 일반 분양물량도 전매가 10년간 규제되기 때문에 상대적으로 싼 값에 공급되는 10년 공공임대를 노리는 것이 당첨확률이 높기 때문이다. 25.7평형 이하 임대물량은 전세보증금에 월임대료 형태인데, 입주시점부터 주공은 10년, 민간은 2년6개월이 지나면 분양 전환이 가능하다.

8월엔 25.7평 초과 분양물량 4993가구가 공급되는데, 25.7평 초과 중대형평형 청약예금 가입자는 지금부터 자신의 상황을 잘 따져봐야 한다. 여유자금이 부족하거나 무주택자라면 작은 평형변경을 고려해 보는 게 좋고, 소형평형이 필요없는 실수요자라면 무리하게 평형을 줄여 청약하기보다는 아예 8월에 집중하는 게 좋다. 25.7평 초과 물량은 채권입찰제 병행으로 분양값이 높아질 우려는 있지만, 당첨확률은 높을 것으로 보이기 때문이다. 여기에 내후년에 있을 주상복합 물량의 청약까지 노릴 수 있다는 점도 알아두면 좋다. 25.7평 초과 예금가입자는 25.7평 초과 임대아파트도 청약할 수 있다. 주공이나 민영에서 2482가구를 공급하는데, 다만 전세형 임대주택은 분양전환이 안된다.

청약부금이나 예금가입자 가운데 중대형평형으로 예치금 상향조정을 했으나, 8월까지 1년이 안됐다면 3월엔 중소형에 청약하고, 낙첨되면 8월 다시 중대형에 청약하는 전략을 써야 한다. 예치금 불입액이 청약예금 중대형평형으로 전환이 가능할 만큼 충분하다면 3월과 8월에 떨어지더라도, 중대형평형 청약예금으로 변경해 내후년 주상복합을 노리는 것도 방법이다.

내집마련정보사 함영진 팀장은 “중대형 평형 위주로 용적률이 낮은 서판교는 주거환경이 쾌적하지만 경쟁률이 높을 것으로 보인다”며 “서판교에만 매달리기 보다는 판교입성에 초점을 맞추고, 상대적으로 경쟁률이 떨어질 것으로 예상되는 동판교에 청약을 해보는 것도 좋은 방법”이라고 조언했다.

비교적 경쟁률 낮은 동판교 청약도 좋은 방법

판교 청약 때 주의할 점= 무엇보다 판교 새도시는 공영개발 추진으로 25.7평 이하는 10년, 25.7평

내년 3월 판교 동시분양 아파트

초과는 5년 이상 전매가 금지된다는 점을 숙지해야 한다. 또 25.7평형이 넘는 아파트는 채권병행입찰제 적용으로 분양가 외에 추가로 채권을 매입해야 하는 등 초기 자금 부담이 늘어난 다는 점도 고려해야 한다. 이밖에 판교처럼 대규모로 들어서는 새도시에는 새도시계획기준에 따라 하수처리시설, 쓰레기처리시설, 집단에너지시설, 납골시설 등 주민 기피시설이 지구 안에 들어서게 되므로, 실제 자신이 청약하는 단지의 위치 등을 꼼꼼히 살펴보는 것도 중요하다. 국민임대를 기다렸던 이들이라면, 후분양제 전환으로 내년엔 공급물량이 없기 때문에 내후년까지 기다려야한다.

25.7평 이하 청약예금은 중대형으로 통장을 바꿔도 1년이 지나야 1순위 청약이 가능하기 때문에 지금 통장을 증액하는 것은 판교에는 청약할 수 없다는 점도 잊지 말아야 한다. 중대형 아파트를 노리는 실수요자라면, 통장 증액을 통해 판교보다 파주, 김포, 하남 풍산, 용인 성복·신봉지구 등 대체 청약처를 찾아보는 것도 좋다고 전문가들은 조언한다.

석진환 기자 [e-mail]