‘판교 광풍’ 8·31뒤 주춤…땅값도 안정세로

시세변동률(증가율) 추이, 지역별 변동률(증가율) 추이

2005 되돌아 본 부동산 이슈들

2005년 부동산시장은 ‘바람잘 날 없다’는 말이 걸맞는다. 연초부터 서울 강남과 분당새도시 일대의 아파트값이 급등해 주택시장 불안이 야기됐고, 이에 따른 반작용으로 ‘8·31부동산종합대책’이 만들어졌다. 이런 가운데 행정중심복합도시, 기업도시, 혁신도시 추진이 본격화하면서 충청권을 비롯한 지방 토지 시장은 곳곳에서 달아올랐다. 올 한해 부동산시장을 결산하면서, 시장을 달궜던 뜨거운 이슈들을 되짚어본다.

2005년 들어 아파트값 11.42%↑
행정·기업도시등 지방도 ‘들썩’
8·31 관련법 통과 ‘머뭇머뭇’
세금·토파라치로 땅투기 줄듯

판교발 집값 급등=올해 수도권 집값 급등에 단초를 제공한 곳은 수도권의 마지막 노른자위 개발 예정지인 경기 성남 판교새도시였다. 연초 판교새도시의 전용면적 25.7평 아파트 분양값이 평당 1천만원, 중대형 분양값이 1300만원 이상으로 올라갈 것이라는 소식이 알려지면서 판교에 접한 분당새도시와 용인 집값이 뛰더니, 불길은 이내 서울 강남권으로 번졌다. 급기야 서울 송파구와 분당, 용인 등 집값이 폭등한 지역을 중심으로 부동산중개업소들이 정부 단속에 대한 항의와 집값 안정을 명분으로 집단 휴업에 들어가는 초유의 사태가 발생하기도 했다.

정부는 시장안정을 위한 종합대책 마련에 착수한 지 석달 만인 지난 8월 말 ‘8·31부동산종합대책’을 내놓으면서 집값 잡기에 나섰다. 판교새도시는 공영개발을 도입하기로 하면서 분양시기가 애초 올해 11월에서 내년 3월, 8월로 연기됐다.

정부의 대책 발표 후 집값은 안정세로 돌아섰다. 그렇지만 상반기의 상승폭이 지나치게 높아, 올 한해는 아파트값이 급등한 해로 기록되게 됐다. 부동산114 집계를 보면, 올해 초부터 지난 23일까지의 아파트 매맷값 상승률은 서울 14.01％, 수도권 9.06％, 새도시 24.8％ 등 전국적으로 11.29％를 기록했다. 아파트 시가총액도 지난해보다 꽤 늘었다. 부동산뱅크 조사를 보면, 지난 16일 기준 전국 아파트(조사 대상 523만6155가구)의 시가총액은 1027조9519억원으로, 지난해 말 946조8천억원보다 8.6% 늘어났다.

8·31부동산대책=종합부동산세 과세 대상 확대와 양도소득세 강화, 기반시설부담금제 도입 등 부동산 관련 세금을 대폭 강화하는 내용을 뼈대로 한 ‘8·31부동산종합대책’이 마련됐다. 그러나 국회 파행으로 관련 법안들이 아직까지 국회를 통과하지 못한 상태다.

종합부동산세의 경우 주택의 과세 대상을 공시가격 9억원 이상에서 6억원 이상으로 낮추기로 했다. 또 1가구2주택자의 양도세는 2007년부터 세율을 50%로 높이기로 했다. 연면적 200㎡를 초과하는 건축물을 신축하는 건축주에게 기반시설 비용을 부담하도록 하는 기반시설부담금제는 내년 하반기부터 시행된다. 8·31 대책에는 그밖에도 송파새도시 개발과 김포새도시 등 확대, 판교새도시 공영개발 도입, 생애최초 주택구입자금 대출 재개 등이 포함됐다.

아파트 분양시장 양극화=올해 아파트 분양시장은 극심한 양극화 현상이 두드러졌다. 서울·수도권 안에서도 이런 양극화는 뚜렷했다. 경기 동탄새도시에 선보인 분양값 상한제(원가연동제) 아파트는 수십대 1의 경쟁률을 기록하는 등 수요자들이 몰렸지만, 분양값이 오를대로 오른 서울 동시분양은 번번히 미분양을 기록했으며 지난 10월을 끝으로 동시분양 제도가 폐지됐다.

지방에서도 지역에 따라 분양시장의 체감온도가 크게 차이났다. 행정중심복합도시와 혁신도시 등 개발 호재가 있는 지역은 순조롭게 분양됐지만 그렇지 않은 곳은 대규모 미분양이 발생하는 등 명암이 엇갈렸다. 대형 건설사들이 경쟁적으로 진출해 분양시장을 달궜던 대구시, 대전시, 강원 원주시, 경북 포항시 등지에서는 대형업체의 분양 때마다 고분양값 논란이 벌어지기도 했다.

토지시장 불안=토지시장은 공공기관 지방이전을 위한 혁신도시, 기업도시, 행정중심 복합도시 등 각종 개발계획이 적지않은 영향을 끼쳤다. 건설교통부 집계를 보면, 10월까지 전국 지가의 누적 상승률은 4.13％를 기록, 2002년(8.98％) 이후 최고치를 기록했다.

특히 충남 연기군(20.46％)과 공주시(11.43％) 등은 행정도시 건설의 호재를 안고 크게 뛴 것으로 나타났다. 기업도시 예정지인 전북 무주(13.57％), 강원도 원주(2.89％), 충북 충주(5.44％), 전남 해남(3.98％), 전남 무안(7.00％) 등도 땅값이 크게 들썩였다.

그러나 토지시장도 8·31 대책 이후에는 거래도 끊기면서 안정세를 보이고 있다. 내년부터 토지도 실거래가로 양도세가 부과되는 등 토지 관련 세금이 강화되고 토지거래허가지역에서 토지이용 의무 등을 위반한 땅주인을 신고하도록 한 ‘토파라치’ 제도가 시행됨에 따라 토지에 대한 가수요는 크게 줄어들 것으로 전망된다.

최종훈 기자 [e-mail]