‘종부세 합산’ 결혼·부모부양땐 2년 유예

결혼·부모봉양 등으로 두 집을 합친 뒤, 2채 모두 보유시 세금액

부동산 관련법 시행령·규칙 마련
‘입주권도 주택’ 재건축 완공 1년간 대체주택 팔아야

결혼이나 노부모 봉양을 위해 세대를 합치는 바람에 1가구 2주택이 됐다면, 2년 안에 집 한 채를 파는 게 좋다.

지난 연말 부동산 관련 법안이 국회를 통과함에 따라 재정경제부는 2일 부동산 관련 법률의 시행령·시행규칙 개정내용을 발표했다. 개정내용을 보면, 정부는 내년부터 종합부동산세를 세대별로 합산 부과하되, 결혼 또는 60살 이상 노부모(여자 55살 이상) 봉양을 위해 세대를 합쳤다면 2년간은 개별 세대 단위로 세금을 부과하기로 했다.

결혼·부모봉양으로 두 집 합치면 2년 안에 한 채 팔아야=올해부터 기준시가 6억원 이상 주택에 대해 부과되는 종부세는 세대별 합산과세가 특징이다. 부동산 투기자들이 세금을 피하려 부부, 자식 등으로 명의를 분산하는 경우가 많기 때문이다. 정부는 △종부세 합산과세(2006년부터) △1가구 2주택 50% 중과(2007년부터) 등을 부동산세법에 담았다. 그러나 결혼 전에 이미 각각 자신의 집을 갖고 있던 두 사람이 합치거나, 따로 살던 자식이 부모를 봉양하기 위해 한 집으로 합친 뒤, 나머지 한 채를 팔 때도 1가구 2주택 규정을 적용하는 건 ‘선의의 피해자’를 낳을 우려가 있다는 지적에 따라 예외를 인정했다. 그러나 악용을 막기 위해 종부세는 ‘2년’, 양도세는 ‘5년’이라는 기간을 둔 것이다.

예를 들어, 결혼 전에 각각 기준시가 5억원짜리 아파트를 갖고 있던 두 사람이 결혼하면, 2년 동안은 각각의 재산세 156만원씩 모두 312만원만 내면 된다. 그러나 2년 뒤까지 두 집을 계속 갖고 있으면, 10억원짜리 아파트 한 채를 갖고 있는 것과 같은 취급을 받아 6억원 초과분에는 고율의 종부세까지 내야 한다. 종부세는 올해 과표적용률이 70%로 오른 뒤, 2009년까지 계속 10%포인트씩 오른다. 현재 결혼 뒤 2년이 넘었다면 두 집의 보유세는 올해 602만원, 2007년 656만원, 2008년 735만원, 2009년 815만원 등이다.

결혼 뒤 5년까지 집을 안 팔다가, 그 이후에 팔면 양도세 부담도 부쩍 늘어난다. 5년까지는 팔려는 집이 양도세 비과세 요건(3년 이상 보유 등)을 채우면 양도세를 안 내도 되나, 결혼 뒤 5년까지 계속 보유한 뒤에는 시세차익의 절반 정도를 양도세로 내야 한다. 결국 5년 동안 5억원짜리 집 두 채를 계속 보유했다가 처분하는 경우(시세차익 2억원 기준) 부담해야 할 세금은 약 1억2천만원(보유세 3천만원+양도세 9천만원)이라는 계산이 나온다. 주의할 점은 결혼·부모봉양 등의 사유가 없다면, 2년(종부세)·5년(양도세)의 유예기간도 주어지지 않는다.

입주권 비과세는 실수요자에게만=부동산업계는 입주권을 주택으로 간주하는 제도가 집값 안정에 가장 큰 구실을 할 것으로 예상한다. 재건축아파트 입주권 투기가 강남 집값 폭등의 진원지였다. 정부는 완공되는 재건축 아파트에 살려는 1가구 1주택자(실수요자)에게는 세금을 물리지 않되, 그 이외에는 입주권을 주택으로 간주해 입주권을 사고팔아 시세차익을 누리진 못하도록 하겠다는 원칙을 거듭 밝혔다.

살던 집이 재건축 입주권으로 전환돼 재건축 기간 중 살 다른 집을 샀다면, 원래 살던 집이 다 지어진 뒤 1년 안에 잠시 살던 집을 팔고 원래 집으로 세대원 전원이 이사해야 비과세 혜택을 받는다.

놀이방은 1가구 2주택 제외=현재 주택을 전용해 어린이 놀이방으로 사용하면, 재산세·종부세를 내지 않는다. 그러나 주거를 겸하면 세금을 낸다. 정부는 주거 겸용 놀이방도 5년 이상 유지를 조건으로 종부세 합산, 양도세 중과 대상에서 제외하기로 했다. 즉 어떤 사람이 자신의 집 외에 주거 겸용 놀이방을 갖고 있더라도 1가구 2주택으로 간주하지 않는다는 것이다. 김용민 재경부 세제실장은 “저출산 시대를 맞아 여성이 아이를 놀이방에 맡기고 경제활동에 나설 수 있는 인프라를 구축하기 위한 것”이라고 설명했다.

권태호 기자 [e-mail]

부부 주소지 달라도 합산과세

수도권 1억이하·지방 3억이하 주택은 ‘1세대 2주택’ 제외

정부가 2일 발표한 부동산 관련 세법 시행령과 시행규칙 중 주택 부분에 관한 궁금점을 문답으로 풀어본다.

◇ 종합부동산세 관련(2006년부터 적용)

-세대별 합산 원칙인데, ‘1세대’란 무엇을 뜻하나?

=같은 주소에서 생계를 같이하는 가족(직계존비속, 형제자매)을 말한다. 취학·요양·근무 등으로 인해 잠시 따로 떨어져 사는 가족의 집도 같은 세대로 봐 합산한다.

-부부가 각각 다른 주민등록 주소지로 별도 세대를 구성하면?

=1세대로 봐 합산과세한다. 이혼하더라도 사실상 혼인관계를 유지하는 위장이혼이면 합산한다.

-혼인·노부모 봉양을 위해 세대를 합치면?

=2년간은 각각 1세대로 봐 종부세 합산과세 대상에서 제외된다.

-세대별 합산과세시 누가 납세의무자가 되나?

=가장 비싼 집을 갖고 있는 사람이다. 나머지 주택소유자들은 연대 의무자가 된다.

-주거 겸용 놀이방은 모두 종부세 합산과세 대상에서 제외되나?

=요건을 갖춰야 한다. 국세청에 사업자 등록을 한 뒤 5년 이상 계속 운영해야 한다. 의무기간을 못 채우면 경감세액이 즉시 추징된다.

◇ 양도소득세 관련(1세대 2주택 양도세 중과는 2007년부터 시행)

-1세대 1주택자가 자신의 집이 재건축에 지정돼 입주권을 얻고, 건축기간 동안 다른 집(대체주택)을 사서 살다가 재건축 주택이 다 지어진 뒤 ‘대체주택’을 팔면?

=실수요자인가 투자(투기)자인가가 과세 기준이다. 재건축으로 인해 그때까지 살던 집을 떠나 다른 집(대체주택)을 구입할 경우, 대체주택에서 1년 이상 살고, 원래 살던 재건축주택 완공 뒤 1년 안에 대체주택을 처분하고, 또 세대원 전원이 재건축 주택 완공 1년 안에 원래 살던 집(재건축 주택)으로 옮겨가면 양도세를 물지 않는다. 그러나 재건축 주택이 다 지어지지 않은 상태에서 재건축 주택에 들어가 살 수 있는 권리인 입주권을 팔거나, 대체주택을 팔 때는 1세대 2주택(입주권도 주택으로 간주)에 해당돼 양도세를 내야 한다.

-수도권 또는 광역시에 주택 한 채, 지방에 주택 한 채를 갖고 있을 때 1세대 2주택에 해당되나?

=수도권·광역시 주택은 모두 주택 수에 포함되나, 지방 주택은 기준시가 3억원을 초과할 때만 양도세 중과 대상이다.

-수도권에 기준시가 2억원인 주택 1채, 기준시가 9천만원인 주택 1채 등 2채를 가지면 양도세가 중과되나?

=수도권에 있는 기준시가 1억원 이하 주택은 1세대 2주택 양도세 중과 대상에서 제외된다. 따라서 기준시가 9천만원 주택을 먼저 처분하면 양도세가 중과되지 않지만, 기준시가 2억원인 주택을 먼저 양도하면 양도세가 중과된다. 권태호 기자 [e-mail]