2006년 내집마련 전략 어떻게 세울까

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수도권 택지엔 청약통장 적극활용
기존주택은 봄·가을 급매물 노려라

“대출을 좀 받더라도 집을 살까? 아니면 더 기다려볼까?”

내집마련의 꿈을 품고 한푼 두푼 쌈짓돈을 모아왔던 서민들의 고민이 깊다. 정부의 8·31 대책이 본격적으로 시행되면서 집값이 떨어질거란 전망이 나오고 있지만, 과연 언제가 적절한 시점인지 쉽게 판단이 되지 않기 때문이다. 하지만 올해엔 수도권 인근 택지지구를 중심으로 쏟아지는 공급물량이 풍부하고, 1가구 2주택이상 소유자들이 매물을 많이 내놓을 전망이다. 실수요자라면 망설이기보다 좀 더 자주 시장 상황을 확인하고, 일찍부터 적극적인 내집마련 전략을 짜야한다.

1조4천억 증액 생애첫주택대출 든든
1순위 청약저축 가입자 ‘판교 당첨권’
청약예·부금, 김포·파주 등 눈길줄만
은행대출 낄땐 ‘자기 실탄’ 규모 맞게

올해엔 특히 청약통장을 적극 활용하는 게 좋다. 판교, 파주, 김포 등의 2기 새도시와 성남도촌, 하남풍산 등의 수도권 노른자위 땅에서 물량이 대거 쏟아지기 때문이다. 청약제도가 실수요자 중심으로 많이 바뀌었기 때문에 당첨확률이나 비용 등의 조건이 상대적으로 나아졌다.

지난해 11월부터 1년 동안 한시적으로 운용되는 생애최초 주택구입자금도 실수요자들에겐 ‘힘’이 된다. 정부도 지난 4일 생애최초 주택구입자금대출을 위한 재원을 1조4천억원 증액하기로 했다. 올해 지원되는 자금은 애초 예산안에 잡힌 1조1천억원을 포함해 모두 2조5천억원 규모가 되는 셈이다. 지난 연말까지 1인당 평균 5700만원씩 모두 1만6896명에게 판매됐으니, 비슷한 대출액으로 계산해 보면, 올해엔 약 4만4천여명이 이 자금의 혜택을 볼 수 있을 것으로 예상된다.

청약통장별 내집마련 전략= 먼저 청약저축 가입자들이 올해 가장 바쁠 것 같다. 올해 분양하는 알짜지역의 상당수가 공영개발방식으로 공급되기 때문이다. 우선 3월과 8월에 공급되는 판교의 당첨 확률이 상대적으로 높다. 대한주택공사가 공급하는 전용면적 25.7평 이하 분양 및 임대아파트와 민간업체가 짓는 전용면적 18평 이하 임대아파트에 청약할 수 있다. 3월에 주공분양 2219가구와 주공임대 1918가구, 민간임대 952가구, 국민주택기금 지원 민간임대 744가구에 청약할 수 있고, 8월에도 주공물량 1774가구가 기다리고 있다. 가입자 가운데 5년 이상 무주택 세대주이면서 60회 이상 불입했거나 노부모 우선공급 대상자가 당첨 확률이 높은데, 이런 조건에 해당되지 않는 청약저축 1순위자는 분양전환이 가능한 임대아파트 청약을 노리는 게 낫다. 청약저축 가입자들은 김포새도시와 성남 도촌지구도 눈여겨 볼 만하다. 경기지방공사는 하반기 김포새도시 장기지구에 33평형 574가구를 분양할 계획이다. 주택공사는 올해 4월 성남 도촌지구에 408가구를 공공분양한다. 도촌지구는 원가연동제가 적용이 되지 않아 분양가가 다소 높을 것으로 보이지만, 소유권 이전등기 뒤 전매가 가능하다.

25.7평 이하 청약예금 및 부금 가입자들은 판교와 김포새도시 외에도 파주, 풍산 등을 노려볼 만하다. 우선 판교에서는 청약예·부금 통장으로 3월에 4431가구에 청약할 수 있지만, 우선 순위자들을 제외하면 확률이 매우 낫을 것으로 예상된다. 차라리 경쟁률이 더 낮을 것으로 보이는 민간임대 744가구에 청약해보는 것도 좋은 방법이다. 김포 장기지구에서는 919가구가 3~4월에 분양되며, 파주 운정지구에서도 올해 하반기에 4개 단지 약 4300가구가 분양된다. 문화재 발굴 등으로 분양이 지연됐던 하남 풍산지구는 새해 벽두부터 분양대전을 예고하고 있다. 1월 동부센트레빌 168가구와 2월 동원베네스트 217가구가 청약예부금자들을 기다리고 있다. 하지만 풍산지구는 원가연동제가 적용되지 않아 평당 분양값이 1200만~1300만원 선으로 다소 비쌀 것으로 예상된다.

25.7평 초과 청약예금 가입자들이 판교에 청약할 수 있는 물량은 총 9721가구로 이 가운데 7078가구가 8월에 공급된다. 내년에는 주상복합아파트 1266가구에도 청약이 가능하다. 주공이나 민영에서 분양하는 중대형 임대 청약도 가능한데, 전세형 임대주택은 아직 공급방법이 결정되지 않았고, 분양전환도 안된다는 점을 고려해야 한다. 김포 장기지구에서 3~4월께 3개 단지 1166가구가, 파주 운정지구에는 3개 단지 2400여가구, 풍산지구에서 1월 471가구가 분양된다.

기존 아파트·빌라 구입은?= 올해엔 종합부동산세와 양도세 등 세금 정책으로 때문에 비인기 지역과 소형 아파트, 빌라 등을 중심으로 어느 때보다 급매물들이 많이 쏟아질 것으로 예상된다. 꼼꼼히 따져봐서 조건만 좋다면 굳이 분양되는 새 아파트만 고집할 필요는 없다. 장기적으로 재개발이 유망한 곳이거나 자신이나 가족에게 상대적으로 교통이 유리한 곳이라면 급매물에도 눈길을 돌려볼 필요가 있다. 하지만 이 역시 자신의 보유 자금 규모를 고려해 무리한 대출은 피해야 한다.

외곽에 위치한 오래된 아파트나 빌라 등은 사더라도 가격 상승이 크지 않고 불황기에는 가장 먼저 가격이 떨어지기 때문에 보유자산이 1억원 안팎 수준이라면 무리하게 집을 사지말고, 차라리 청약저축에 가입해 때를 기다리는 게 낫다. 싼 값에 집을 구한다 해도 가격 급등 가능성이 높지 않으므로 가급적 대출을 자제해야 한다.

보유자금이 2억 안팎이라면 은행 대출까지 포함해 3억5천만원대의 아파트를 선택할 수 있다. 하지만, 매달 이자 부담만 70만원에 달해 당장 편의시설이 갖춰져 값이 비싼 단지보다는 개발 호재가 있어 가격 상승 가능성이 높은 아파트를 선택하는 게 좋다. 반면, 3억원이 넘는 자금을 갖췄다면 내집 마련에 과감해질 필요가 있다. 주택담보가치비율(LTV)을 맞춰 대출을 받을 경우 2억 원까지 안전하게 빌릴 수 있다는 전제하에 5억원 안팎의 집을 고를 수 있다. 직장과의 거리 및 학군, 개인 취향에 따라 다르겠지만, 5억원 이하의 금액으로는 그 지역의 랜드마크로 자리잡고 있는 아파트를 사는 게 좋다. 경기가 좋을 때는 다른 아파트에 비해 가격 상승이 크고, 불황기에도 입소문을 타고 여간해서 가격이 떨어지지 않기 때문이다. 하지만 이런 단지들은 정부 규제에 따라 일희일비하는 경우가 많지 않고, 불황기에 오히려 매물이 나오지 않기 때문에 봄이나 가을 이사철을 노리는 것이 매수 포인트 중 하나가 될 수 있다.

부동산 전문가들은 올해에는 세금회피 매물이 나오는 6월 이전 상반기와 12월이 좋은 매수시기라고 조언하고 있다. 올해부터 가구별 합산과 6억원(주택) 이상으로 확대돼 시행되는 종합부동산세의 과세 기준일이 6월1일이기 때문에 그 전에 매도물량이 많을 것으로 예측되기 때문이다. 1가구 2주택자들 역시 내년부터는 양도세 50% 중과가 예정돼 있어 12월이 되면 급매물이 한 차례 더 늘어날 전망이다.

석진환 기자 [e-mail]