강남 집값 재건축·수급 맞물려 호가위주 상승

부동산 정책에 대한 불신과 매물 부족으로 최근 서울 강남 재건축 아파트 값이 상승하고 있다. 강남구 은마아파트 인근의 한 부동산중개업소에 매물보다 전세나 월세 물건을 알리는 공고물이 더 많이 붙어 있다. 임종진 기자 [e-mail]

왜 또 오르나

“강남권의 1가구 2주택 보유자는 주로 50~60대인데, 이들은 양도소득세를 수억원씩 내고 집을 파느니 차라리 배우자나 자녀에게 증여세나 상속세를 내고 물려주려고 해 매물이 귀할 수밖에 없습니다.”

최근 서울 강남 아파트값이 오르는 데 대해 이 지역의 많은 중개업자들이 이구동성으로 하는 말이다. 올해부터 크게 늘어난 양도세 부담이 매물 부족 현상을 가중시키면서 집값 상승을 불러왔다는 것이다. 그러나 전문가들은 양도세 강화가 매물 부족을 불러온 측면이 있기는 하지만, 이것이 가격 상승의 직접적인 원인은 아니라고 보고 있다. 이보다는 서울시의 용적률 상향조정 방침 등 불확실한 재료에 따른 주요 재건축 단지 집값 상승이 시장 불안의 불씨로 작용했다는 분석이다. 따라서 정부가 일관되게 재건축 규제정책을 밀고 가면 강남 집값은 곧 안정세를 되찾을 것으로 내다보고 있다.

서울시 용적률 상향방침 불확실한 재료 ‘불씨’
강남 다주택 보유자 상속으로 선회 매물 부족
종부세 시점 정부 규제 강화땐 안정 되찾을듯

집값 상승 진원지는 재건축=최근 강남 아파트값 불안의 진원지는 재건축 단지다. 강남의 대표적 재건축 단지인 개포주공의 경우 지난해 12월23일 1단지 13평형이 4억9500만원에 신고됐으나 최근 5억4천만원에 강남구청에 거래신고가 들어왔다. 일반 아파트라면 위치와 층수에 따른 가격차가 크지만 재건축 대상인 개포주공은 상한가와 하한가 차이가 거의 없는 만큼, 실질적으로 한달 만에 가격이 4500만원 오른 셈이다. 현지 개포부동산 관계자는 “개포 단지 6천가구 중 매물이 고작 10여개에 불과한 실정”이라며 “거래가 드물기 때문에 평형별로 정상적인 가격을 가늠하기 힘들지만, 분명한 것은 호가가 이전 거래가보다 오르고 있는 점”이라고 말했다

강남구 대치동 은마아파트 34평형은 지난 18일 10억원에 거래신고됐다는 소식이 알려지면서 최고 10억5천원을 부르는 34평형 매물이 나와 있다. 이 아파트가 10억원대에 거래된 것은 지난해 5월 이후 처음으로, 8·31 대책 이전 가격수준을 회복한 셈이다. 지난해 말 청담동 한양아파트의 고층 허가 발표 이후 압구정동 현대아파트 등 한강변 중층 아파트들도 값이 크게 올랐다. 압구정동 현대1차 43평형의 최근 호가는 13억~14억원으로 지난해 최고가 수준을 뛰어넘었다. 이 영향으로 대치동의 선경, 미도, 우성이나 도곡동의 타워팰리스, 동부센트레빌 등 대표적인 강남권 고가 아파트들도 최근 호가가 강세를 보이고 있다.

호가 상승 오래 못갈 듯=고가주택이 밀집한 강남지역의 경우 실제로 늘어난 양도세 부담으로 인해 집을 팔고 싶어도 망설이는 집주인들이 없는 것은 아니다. 강남구 반포동에 사는 김아무개씨는 “20년 가까이 살아온 1가구 1주택자로 퇴직을 앞두고 집을 팔고 외곽으로 나가고 싶은데도 집값이 10억원을 넘어 엄청난 양도세를 물어야 해, 팔 엄두를 못내고 있다”고 말했다. 현행 세법은 1가구 2주택자라도 6억원 이상 고가주택은 6억원 초과분에 대해 양도세를 물도록 하고 있다. 그렇지만 6억원 초과 고가주택에 대한 양도세는 이미 8·31 대책 이전부터 시행됐다는 점에서 이런 사례가 최근 매물 부족의 원인은 될 수 없다는 지적이 많다.

올해부터 1가구 2주택자에 대한 양도세 부과 기준이 실거래가로 바뀌어 세부담이 늘면서, 2주택자들이 한 채를 처분하기보다는 상속과 증여 쪽으로 돌아섰다는 분석도 있다. 대치동의 한 중개업자는 “강남에서 집을 팔 사람은 지난해까지 벌써 처분을 끝냈다고 봐야 한다”며 “이제는 상대적으로 양도세가 적은 비강남권의 집을 팔고 강남 인기지역에서 한두 채를 보유하려는 심리가 더 강하다”고 말했다.

1가구 2주택자에 대한 양도세 강화가 강남권 고가주택 밀집지역의 매물을 감소시키는 것은 어느 정도 예견됐던 현상이라는 게 시장의 평가다. 그러나 올해부터 종합부동산세 등 보유세가 본격적으로 높아져 실현된 시세차익에 대해 부과되는 양도세보다 보유과세가 더 큰 부담으로 다가오게 되면 사정이 달라질 것이라는 게 전문가들의 지적이다. 곽창석 부동산퍼스트 전무는 “지난해까지 나온 매물은 양도세를 줄이기 위한 것이었지만, 올해 종합부동산세 과세 기준일인 6월1일 이전에는 보유세를 피하려는 매물이 또 한차례 쏟아질 것”이라고 말했다. 여기에다 정부가 부동산시장 안정을 위한 추가 대책을 준비하고 있고, 특히 재건축에 대해서는 자치단체의 인·허가권을 환수하는 등 특단의 조처까지 거론하는만큼 상승세가 지속되기는 어려울 것이라는 전망이다.

강남 아파트 값은 이미 상승 꼭지점을 찍은 게 아니냐는 분석도 나오고 있다. 부동산정보 제공업체인 부동산114의 조사 결과를 보면, 강남·강동·서초구 등 강남권 아파트 매맷값은 이달 초에 급상승했다 지난주 말부터 상승 곡선이 꺾이기 시작했다. 강남구의 경우 지난주 매맷값 상승률은 0.39%로 이전 주인 0.49%보다 0.1%포인트 낮아진 것으로 조사됐다. 김희선 부동산114 전무는 “최근 강남지역에서는 주로 저가 매물이 거래되면서 가격이 올랐을 뿐 호가가 높은 매물에는 수요가 따라붙지 않고 있다”며 “현재의 강보합세가 오랫동안 이어지기는 어렵다”고 내다봤다. 최종훈 기자 [e-mail]