기본계획-정비계획 및 정비구역 지정-조합설립 추진위-안전진단-조합설립인가-사업시행인가-관리처분계획-착공 및 준공 등 복잡한 재건축 추진절차를 하나하나 따져보고 문제점을 파악, 시장질서를 바로잡겠다는 뜻이다. ◇어떤 대책이 검토될까 = 정부는 우선 안전진단의 부실 문제를 해소하고 재건축 대상아파트의 연한을 늘리는 방안을 검토할 것으로 보인다. 김만수 청와대 대변인은 "아직 결론을 내린 것은 아니지만 현재의 연한, 안전진단 등 재건축을 위한 여러 요건이 재검토될 것"이라고 말해 이를 뒷받침했다. 재건축 대상 아파트는 현행법상 `건축연한이 20년 이상으로 안전진단을 통과한 아파트'로 정해져 있고 구체적인 연한은 지자체가 조례로 규정하고 있다. 서울시의 경우 81년 이전에 지은 아파트는 20년이상, 92년 이후 아파트는 40년 이상으로 하고 82-91년 아파트는 2년씩 차이를 두고 있다. 하지만 안전진단 실시 권한이 시.군.구청장에게 주어져 있고 시.도지사가 시기만을 조정토록해 민원에 취약한 민선 지자체장이 기본연한만 충족되면 내구성은 크게 따지지 않고 선심성으로 안전진단을 통과시켜왔다는 지적이 많았다. ▲안전진단 권한의 광역자치단체로 이전 ▲기본계획 및 정비계획 수립시 건교부 장관과 협의 ▲안전진단 기관의 공정성 제고 등도 집중 검토할 것으로 알려졌다. 현재 여당이 검토중인 재건축 개발부담금제 도입을 통해 개발이익환수를 확대하는 방안 역시 검토대상이다. 박헌주 주택공사 주택도시연구원장은 "현재 늘어나는 용적률의 10-25%만큼 임대주택을 짓도록 한 개발이익환수제는 정부나 지자체가 공사비를 주고 매입해 엄밀한 의미의 개발이익 환수는 아니었다"고 진단했다. 재건축 조합원의 부담금을 일반분양가에 전가하는 불합리함을 없애기 위해 조합원 분양가를 일반분양가와 똑같이 적용하도록 하는 방안도 가능성 있는 얘기다. 건설산업전략연구소 김선덕 소장은 "기본 용적률이 있음에도 불구하고 기부채납과 임대주택 인센티브 등을 제공하며 용적률 증가를 남발하다보니 규제의 의미가 퇴색하고, 가격도 못잡고 있다"며 "용적률과 층고제한 등을 강화하는 방안이 거론될 것"으로 점쳤다. 리모델링을 장려하고 지역에 따라 재건축 가능 물량을 제한하는 `재건축 총량제'도 도입 검토대상중 하나다. 정부는 이같은 정책을 포괄적으로 검토한뒤 여론 수렴 절차를 거쳐 시장 상황에 따라 빠르면 이달부터라도 단계적으로 내놓을 방침이다. ◇시장 반응과 전문가 평가 = 전문가들은 일단 정부방침에 대해 수긍하면서도 이로인해 파급될 수급불안 문제를 우려했다. RE멤버스 고종완 소장은 "재건축의 커다란 개발이익을 환수하는 것은 큰 틀에서 바람직하다고 본다"며 "하지만 과도한 용적률이나 층고제한 등의 규제로 재건축 자체를 어렵게 해서 공급을 줄인다면 장기적으로 수급불균형에 따라 집값을 상승시킬 수 있어 바람직 하지 않다고 본다"고 말했다. 한 부동산 전문가는 "현재 아파트값 상승은 일부 강남권 재건축 아파트에 국한돼 있는데 마치 전체가 오르는 것처럼 호도되고 있다"며 "재건축 시세와 일반주택의 가격 체계를 분리해 이러한 착시현상을 막아야 한다"고 지적하기도 했다. 여하튼 정부의 이같은 방침은 재건축사업 추진을 어렵게 해 재건축시장의 위축을 불러올 것으로 전망된다. 재건축 정책 재검토 소식이 전해지자 시장은 크게 요동하고 있다. 특히 안전진단을 통과한 초기 재건축 추진단지들은 "앞으로 재건축은 물건너 간게 아니냐"며 크게 불안해 했다. 고덕동 주공2단지 변우택 조합장은 "지금도 재건축은 소형평형의무비율.임대주택 의무건립.후분양 등의 규제가 옥죄고 있는데 개발부담금을 부과하는 등 추가 부담이 늘리면 재건축을 하지 말라는 얘기"라며 "재건축 단체와 힘을 모아 사업을 아예 포기하는 방안도 검토할 것"이라고 불만을 표시했다. 일각에서는 정부의 이번 방침이 풍선효과를 낳아 오히려 안전진단을 통과한 재건축 아파트 단지의 가격 상승을 불러올 것이라는 지적도 있어 향후 시장 움직임이 주목된다. 유경수 서미숙 기자 yks@yna.co.kr (서울=연합뉴스)
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