[왜냐면] ‘분양가상한제 폐지 반대론’에 대한 우려 / 남기업

분양가상한제가 또다시 쟁점이 되었다. 폐지를 주장하는 건설업계는 어제나 오늘이나 틈만 나면 규제를 풀려는 곳이니 그렇다 치고, 여기서 생각해 보려는 것은 부동산 문제에 대한 해결의지가 강한 시민단체와 정치권의 분양가상한제 폐지 반대론이다.

분양가상한제 폐지 반대론의 주된 논리는 분양가상한제가 고분양가를 억제하여 부동산 투기를 진정시키는 중요한 구실을 해왔는데, 주택경기를 살리기 위해 분양가 자율화를 실시하면 지금 당장 주택가격이 오르진 않겠지만 가까운 장래에 또다시 문제가 생길 수 있다는 것이다. 분양원가 공개를 찬성하는 논리도 마찬가지다. 분양원가를 철저히 공개하여 건설업체들과 한국토지주택공사(LH)가 택지공급 과정과 분양 과정에서 취하는 폭리를 막고 분양가를 대폭 인하하면 부동산 투기가 억제되고, 더 나아가 주택가격의 하향 안정화까지 유도할 수 있다는 것이다.

하지만 위와 같은 가격규제론은 인과관계를 완전히 뒤집은 것이다. 고분양가 때문에 부동산 투기가 일어나는 것이 아니라 부동산 투기가 일고 있기 때문에, 다른 말로 하면 앞으로 계속 올라갈 것이라고 확신하기 때문에 고분양가에 내놓아도 팔리는 것이다. 연간 신규주택 공급량이 전체 재고 주택에서 차지하는 비중이 3%도 채 안 되는데 신규주택이 전체 주택가격을 좌우한다는 것은 말이 안 된다. 그것은 마치 코끼리의 코를 붙잡고 흔들면 코끼리가 흔들릴 것이라고 말하는 것과 같다.

물론 분양가상한제가 쓸모없다는 것은 아니다. 투기 국면에서는 신규주택의 분양가가 주변에 있는 기존 주택의 가격을 끌어올리는 기능을 어느 정도 발휘한다. 하지만 그것도 투기 국면에만 그런 것이다. 따라서 분양가상한제는 시장 상황에 따라서 탄력적으로 운용해도 별로 문제가 되지 않는다.

이와 관련해서 가장 우려스러운 것은 시민단체와 정치권이 분양가상한제와 분양원가 공개에 대해서 과도한 의미 부여를 하여 한정된 역량과 에너지를 이곳에 집중 투입한다는 점이다. 아마도 그 이유는 많은 국민들이 위와 같은 가격규제를 지지하고 있기 때문일 텐데, 부동산 문제 해결이라는 관점에서 보면 이것은 ‘낭비’라고 할 수 있다.

대표적인 예가 참여정부 시기의 분양원가 공개를 둘러싼 논란이다. 당시 노무현 대통령이 광범위한 지지를 받고 있는 분양원가 공개에 반대하자 김근태 의원은 대통령을 향해 “계급장 떼고 논쟁하자”고 제안했는데, 냉정히 말해서 분양원가 공개는 계급장까지 떼고 논쟁할 사항이 아니다. 분양원가 공개에 그렇게까지 많은 에너지를 투입할 필요가 없었다는 것이다.

부동산 문제는 건설사들 때문에 일어나는 것이 아니다. 물론 건설사 부패 문제는 그것대로 해결해야 하겠지만, 그것이 부동산 문제의 본질은 아니다. 부동산 문제의 핵심인 투기는 불로소득 때문에 일어난다. 불로소득을 완전히 차단하면 부동산 시장의 ‘정상화’도 가능하다. 따라서 시민단체와 정치권은 가지고 있는 역량을 불로소득 환수와 주거복지 향상에 집중 투입해야 한다.

남기업 토지+자유 연구소 소장