보유세와 양도세 그리고 땅

김용희 서울사이버대학교 교수·부동산학

발언대

부동산 조세에 대한 개념 설정이 잘못되어 있어 부동산 정책이 갈피를 잡지 못하고 있다. 부동산 조세의 기능과 역할에 대한 근본적인 이해가 필요하다. 두 가지 점만 생각해 보기로 하자. 첫째는 재산세와 종합부동산세의 부동산투기방지 실효성에 관한 문제와 둘째는 양도소득세의 기능과 역할에 대한 올바른 인식이다.

‘서민의 정부’의 부동산 투기대책은 세제를 통한 부동산시장 안정이다. 재산세의 경우 8억원대 개포동 시영아파트 19평형의 재산세가 10만원대를 밑돈다. 종합부동산세도 마찬가지다. 세제개편 전인 종합토지세에서는 종합합산의 경우 최고세율이 5%였으나 종합부동산세의 경우 4%로 하향 조정되었다. 종부세 대상 주택 또한 전체의 0.2%에도 미치지 못한다. 무슨 일이든 하는 시늉만 내는 것은 오히려 일을 그르칠 뿐이다. 정부의 부동산 세제정책이 이와 같다. 정책은 선언적 의미가 아니라 실효성이 있어야 한다.

그리고 더욱 안타까운 것은 종부세 과세대상에서 토지는 거의 제외되어 있다는 사실이다. 토지투기가 건물투기의 3~4배에 달하며 그 규모 또한 건축물 가격과는 비교도 되지 않는다. 국민의 상위 1%가 전체사유지의 51.5%, 5%가 82.7%(89년 65%)를 소유하고 있다. 건축물(주택 포함)을 논의의 대상으로 만들면서 그 배후에서 토지 투기를 은폐하기 위한 일종의 속임수로 보일 만큼 토지소유의 편중현상과 투기는 심각하다.

보유세 강화로 부동산 가격을 안정시킬 수 있을까? 그리고 보유세의 급작스런 인상이 그렇게도 국민경제를 왜곡시키고 정권의 안정을 뒤흔들까. 선진국처럼 재산세 실효세율이 1%라면 10억원의 아파트에 매년 1000만원의 보유세가 부과된다는 의미이다. 우리나라처럼 재산세 실효세율이 0.15%라면 10억원의 부동산에 연 150만원의 재산세가 부과될 뿐이다.

종부세는 도입 취지와 목적이 부동산투기에 대한 가수요를 억제하고 부동산의 과다 편중현상을 감소시켜 부의 형평과 부동산시장의 안정을 기하는 것이다. 그러나 종부세의 내용을 보면 사업용 토지와 사업용 빌딩, 임야와 농지는 과세대상에서 제외되었고, 대상금액도 당초 6억원에서 9억원으로 상향되었으며 세대별 합산이 개인별 합산으로 변경되었다. 부동산의 근본은 건축물이 아니라 토지이다. 그러나 대부분의 토지가 종부세의 과세대상에서 제외되었다는 것은 종부세 도입 취지에 비춰 이해되지 않는다. 과연 과세대상 토지는 얼마나 될까.

양도세의 경우 부동산 소유자에게 보유 시점에는 크게 문제되지 않는다, 양도세는 매각 시점에서의 문제이므로 우선 부담이 되는 것은 보유세(재산세, 종부세)다. 부동산이 피카소의 그림처럼 되어서는 안된다. 피카소의 그림은 갖지 않아도 생존에는 문제가 없으나 주택이나 토지는 그것 없이는 생존이 불가능하다. 시장 실패에 정부가 개입해야만 하는 이유가 그것이다. 양도소득세의 근본적 목적과 기능이 부동산투기 근절과 부동산 가격안정은 아니다. 부동산 양도소득세 및 사업소득세는 소위 불로소득의 환수와 개발이익의 환수를 통해 소득의 형평을 기하자는 것이다.

그럼에도 양도세와 투기를 직접적으로 연결하여 부동산가격을 상승시키는 기능을 갖는 양도소득세제는 완화되거나 폐지되어야 한다고 주장한다. 양도세의 실효세율이 15%라 한다. 부동산 투기로 1억원의 시세차익을 얻은 경우 1500만원만 납부하면 된다. 어떻게 더 이상 양도소득세를 완화해야 하는가. 우리는 사회는 부동산투기의 문제를 참으로 어렵게 풀어가고 있다.

김용희/서울사이버대학교 교수·부동산학