‘행복도시’ 의 불로소득 파티

김윤상 경북대 교수·토지정의시민연대 공동대표

기고

행정중심복합도시(행복도시)법에 대한 헌법소원이 각하되자 충청권에서는 만세를 부르고 이명박 서울시장은 심한 유감을 표시하였다. 지역에 따라 대조적인 반응을 보이는 이유는 물론 지역발전을 둘러싼 이해관계가 엇갈리기 때문이다.

지역발전을 가장 잘 반영하는 지표는 지역소득과 땅값이다. 그 중 지역소득 증가는 미래의 일이지만 땅값 상승은 눈앞의 일이다. 행정도시 예정지인 연기군의 땅값이 지난해에만 23.3%가 올랐고, 올해도 10월까지 20.5%가 올랐다고 한다. 참여정부가 들어선 2003년 초부터 행정수도의 꿈에 부풀었으므로 전체 기간의 지가 상승률은 그보다 더 높았을 것이다. 연기군만이 아니라 대전, 공주, 논산 등 충청권 일대의 땅값, 집값도 많이 올랐다.

예정지의 용지 매입과 토지 보상을 이달부터 시작할 예정이라고 한다. 토지보상법에는 당해 공익사업 때문에 오른 땅값은 보상해서 안 된다는 원칙을 명시하고 있다(67조2항, 70조3항). 당연한 원칙이다. 하지만 이상하게도 같은 법 70조4항은 보상액을 산정하는 기준 금액을 사업지역으로 지정된 해의 공시지가로 하고 있다. 그 이전에 당해 사업에 대한 기대로 땅값이 올랐더라도 그대로 보상하는 셈이다. 행복도시 예정지가 올 5월24일에 지정되었으므로, 지난해까지 오른 땅값은 보상금에 포함된다. 행복도시 예정지의 토지소유자는 지난해까지의 불로소득이 포함된 보상금을 받아 행복한 파티를 열게 된다.

파티의 행복지수가 행정수도 위헌 소동으로 인해 오히려 올라갔다는 점은 아이러니다. 지난해에 행정수도특별법이 예정대로 집행되었다면 보상금 기준액은 지난해의 공시지가가 되었을 것이고, 보상금에는 그 전 해인 2003년까지의 불로소득만 포함되었을 것이다. 그런데 위헌 결정으로 시간을 끌면서 2004년의 불로소득까지 보상금에 들어가게 되었다.

그런데도 사업지역의 토지소유자는 그리 행복해 보이지 않는다. 행복은 상대적이라더니, 사업지역 인근의 토지소유자는 더 큰 파티를 즐길 수 있는 데 따른 것이다. 인근 토지소유자는 땅을 내놓고 이주할 필요가 없는 데다가, 소유지의 땅값은 앞으로도 더 오를 것이기 때문이다.

이런 파티를 바라보는 국민의 마음은 불편하다. 보상금은 세금에서 지출되므로 불로소득까지 보상하면 국민은 허리띠를 더 졸라맬 수밖에 없다. 보상금 문제만이 아니다. 토지에서 발생하는 불로소득은 결국 일반 국민의 희생으로 이어진다. 행복도시만이 아니라 전국 어디서든 불로소득 파티가 열리면 다른 국민의 행복지수는 내려갈 수밖에 없다.

운이 좋은 소수의 국민만이 아니라 모든 국민이 즐거워하는 파티가 되려면 전국 어느 곳에서든 토지 불로소득을 환수하여 국민 모두의 이익으로 돌아가도록 해야 한다. 토지 불로소득이란 매입지가의 원리금을 초과하는 토지이익이다. 이런 초과이익을 환수하는 가장 이상적인 방법은 매년 지대 즉 토지임대가치에서 매입지가의 이자를 공제한 나머지를 환수하는 것이다.

‘국토보유세’라고 부르는 이 수단은, 토지소유자에게 매입지가의 원금과 이자를 보장하므로 재산권을 침해하지 않는다. 지가든 세액이든 갑자기 큰 폭으로 변화하는 일이 없기 때문에 당장 전면 실시해도 사회에 충격을 주지 않는다. 토지가치가 등락하면 세액도 저절로 그만큼 등락하기 때문에 개발이익의 환수뿐 아니라 개발손실의 보상이라는 목표도 달성할 수 있다.

상식이 통하는 사회, 성실한 사람이 잘 사는 사회를 위해 국토보유세는 선택이 아니라 필수다.

김윤상/경북대 교수·토지정의시민연대 공동대표