개발이익 환수 못 하면 투기 못 잡는다

사설

수도권 새도시 주변의 땅투기 바람이 예사롭지 않다. 부동산 시장이 안정세로 접어들었음에도 개발지 주위의 투기는 오히려 기승을 부리고 있다. 경찰과 국세청이 단속에 나섰지만 투기를 막을 수 있을지는 의문이다.

화성·용인·광주 인근의 투기 바람은 예정됐다. 정부가 지난해 말 분당급 새도시를 개발하겠다고 발표하고서 6개월 가량 시간을 끌면서 사실상 투기하기 좋은 여건을 만들어줬다. 국세청이 잡겠다고 뒤늦게 나섰지만 이미 땅값은 오를대로 올라버린 상황이다. 이 과정에서 미등기 전매, 허위 계약서 작성, 위장 전입과 위장 사업체 등록 등 갖가지 편법이 동원됐다.

새도시 발표 때마다 반복되는 투기 바람을 이대로 놔둘 수는 없다. 안정세로 접어든 집값을 다시 흔들 수도 있다. 경찰이나 국세청이 투기꾼들을 일일이 찾아내 잡아넣는 방식으로는 한계가 있다. 어느 곳이든 투기를 통해 시세 차익을 얻을 수 있다면 돈과 사람이 몰리게 된다. 개인이 개발이익을 챙기지 못하도록 법적·제도적 보완이 뒤따라야 한다.

가장 중요한 것은 보상 기준시점을 앞당기는 일이다. 정부는 지난해 말 기준시점을 개발계획 승인에서 지구 지정 시점으로 앞당겼지만 아직도 새도시 발표에서 택지개발지구 지정까지는 상당한 시차가 있다. 그동안 예정지구와 주변 땅값이 서로 상승작용을 하면서 뛰어오르는 게 보통이다. 보상 기준시점을 최소한 개발계획 발표 단계로 앞당겨야 한다. 개발 계획 발표 5년 전 가격을 기준으로 보상해 주는 프랑스 사례도 참고할 필요가 있다.

장기적으로 개발권을 정부가 환수하는 방식도 생각해 볼 필요가 있다. 미국과 유럽에서는 토지 소유권에서 개발권을 분리해 정부가 통제하고 있다. 미국은 개발권을 마음대로 사고팔 수 있는 개발권 양도제도, 영국 등 유럽에서는 정부가 개발권을 행사하는 개발권 공유제도를 시행하고 있다. 어떤 방식이 됐든 새도시 개발로 생기는 부동산 시세 차익은 소유자의 것이 아니다. 땅 자체가 제한된 공공재일 뿐 아니라 개발이익도 소유자의 노력과는 상관이 없다.

이번 기회에 개발이익을 원천적으로 회수할 수 있는 대책을 연구해야 한다. 그래야 체계적인 수도권 도시계획이 가능하다. 땅투기가 무서워 쉬쉬하고 있다가 어느날 갑자기 새도시를 발표하는 후진적 방식에서 벗어나야 한다. 그래야 투기도 잡힌다.