[사설] 방향도 내용도 잘못된 미분양 대책

사설

정부가 어제 건설회사를 살리기 위한 미분양 해소 대책을 또 내놨다. 민간자금을 활용해 미분양 주택을 사주고, 아파트 중도금이나 잔금 대출을 원활하게 해주는 것 등이 주요 내용이다. 미분양 아파트가 쌓여 건설사들의 자금난이 심각해지는 사정은 이해하지만 이런 방식의 대책은 그 방향이 잘못됐을 뿐 아니라 실효성을 기대하기도 어렵다. 결국 건설사들의 자금난 심화를 잠시 지연시키는 미봉책에 불과하다.

이번 대책에서 그나마 눈에 띄는 것은 자산 유동화 구조를 활용하는 방안이다. 건설사와 신탁회사, 주택금융공사, 대한주택보증, 유동화회사 등이 복잡하게 얽혀 있다. 한마디로 미분양 주택을 담보로 유동화 증권을 만들어 투자자에게 팔아 건설사들이 자금을 조달할 수 있게 해주겠다는 것이다. 상당히 정교하게 짜여 있는 것 같지만 어느 한쪽에 문제가 생기면 전체 틀이 무너지는 약점을 안고 있는 구조다. 그 실효성이 의문시된다.

리츠·펀드도 마찬가지다. 리츠·펀드가 미분양 주택을 싸게 사들인 뒤 주택을 다 지으면 이를 팔거나 임대해 수익을 올릴 수 있게 해주겠다는 것인데, 수익이 불확실한 리츠·펀드에 투자자들이 몰릴 가능성은 그리 높지 않다. 더 큰 문제는 펀드·리츠가 운용기간 안에 주택을 처분하지 못하면 주택공사가 이 주택을 되사주겠다고 보증하는 것이다. 이는 공공자금을 사기업 지원에 쓰겠다는 것으로, 국민 부담으로 건설사를 살리겠다는 것과 다름없다.

아파트 분양 계약자들이 은행 등에서 중도금·잔금을 대출받을 때 주택금융공사의 보증 비율을 100%까지 올리겠다는 것은 상당히 위험한 발상이다. 대출금이 부실해지면 결국 주택금융공사의 부실로 이어지고, 이는 결과적으로 국민 전체의 부담으로 돌아온다. 올해 말까지 한시적으로 시행하겠다고 하지만 신중하게 대처해야 할 문제다.

정부는 그동안 공공부문이 직접 미분양 아파트를 사들이고, 미분양 펀드를 지원하는 등 각종 미분양 대책을 내놓았다. 양도세 한시 면제 등 세제 지원까지 나섰지만 그 효과는 미미했다. 미분양의 근본 원인은 정부도 인정한 대로 전반적인 수요 위축 때문이다. 그렇다면 미분양 해소 방안도 당분간 신규 주택 공급을 적절히 조정하고, 미분양 주택 가격을 낮춰 잘 팔리게 하는 데 초점을 맞춰야 한다. 건설사 자금난 해소 차원에서 미분양 문제에 접근해서는 안 된다.